«На рынке жилой недвижимости имеется риск образования пузыря».
Досрочное использование части пенсионных накоплений может спровоцировать незначительный рост цен на жилье. Однако он будет иметь краткосрочный характер, считает руководитель департамента консалтинговых услуг AERC Асем Хусаинова.
«По последним данным, количество казахстанцев, у которых есть необходимый порог достаточности и, соответственно, которые могут досрочно снять пенсию, составляет 761 тыс. человек. Некоторые из них относятся к той части населения, которая уже обеспечила себя жильем. У некоторых излишек составляет пару миллионов. На эти деньги жилье не приобрести, только если не в ипотеку. А некоторые направят средства на другие цели либо вообще не станут досрочно снимать. Возможно, на краткосрочном отрезке времени цены на жилье – в большей степени экономкласса – немного вырастут, так как продавцы, пользуясь случаем, захотят продать подороже. Но будет ли достаточно спроса в долгосрочной перспективе? Скорее нет, чем да», – полагает Асем Хусаинова.
В свою очередь, удорожание жилой недвижимости повлечет увеличение первоначального взноса при оформлении ипотечных кредитов. Это может стать сдерживающим фактором.
«Изымаемых пенсионных средств может быть недостаточно для внесения первоначального взноса. Поэтому если подорожание жилья, ставшее следствием досрочного снятия «пенсионных» и случится, то оно будет носить краткосрочный характер и в количественном выражении не окажется намного выше ежегодных темпов роста цен на жилье», – отмечает аналитик.
Большее влияние на рынок жилья сейчас оказывают льготные ипотечные программы «7-20-25» и «Баспана Хит», которые «двигают» спрос и цены на рынке. Несмотря на пандемию и снижение потребительского спроса, по данным Бюро национальной статистики АСПиР РК, в 2020 году цены на продажу нового жилья выросли на 5%, перепродажу – на 13,2%. «По данным Национального банка Казахстана, в ноябре 2020 года ипотечные займы выросли на 27,8% с начала года в общей структуре кредитов населения и составили 2,3 трлн тенге за счет реализации государственных программ. Эти данные говорят, что на рынке жилья есть риск образования пузыря», – констатирует руководитель департамента консалтинговых услуг AERC. Больших изменений не стоит ожидать и в общем объеме ипотечного портфеля. Значительная часть жилищных займов в стране открыта по программам льготного кредитования, в которых достаточно удобная процентная ставка. Казахстанцам с такой ипотекой нет особой выгоды от досрочного погашения.
«У многих ипотечные кредиты оформлены через льготные ипотечные программы, где процентная ставка ниже, чем рыночная, то есть та, которая реально должна быть. Поэтому погашать досрочно данную ипотеку покажется невыгодным. Данная часть заемщиков может направить средства на другие цели. Некоторые казахстанцы, возможно, наоборот, оформят ипотеку. Но опять же не все из 761 тыс. человек сделают так. Поэтому не думаю, что стоит ожидать колоссальных изменений в ипотечном портфеле, который и так благодаря льготному ипотечному кредитованию ежегодно увеличивается», – считает Асем Хусаинова. Напомним, по прогнозу председателя правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимовой, ипотечный портфель в Казахстане только за два месяца может сократиться на 500 млрд тенге.
«Мой личный прогноз, как эксперта: мы увидим в течение ближайших двух месяцев погашение (ипотечных кредитов) как минимум на 500 млрд тенге. Все зависит от того, как казахстанцы будут использовать опцию по передаче излишков пенсионных накоплений своим ближайшим родственникам. Как вы знаете, правила предусматривают, что вы можете передать пенсионные сбережения близким родственникам, полнородным, неполнородным. (…) Если будет проходить их активная передача, то сумма по погашению ипотечных займов может значительно вырасти. Например, у кого-то 300-400 тыс. тенге на счету в ЕНПФ, он переуступит эти средства в пользу родственников, которые уже за счет этих денег будут делать погашение займа», – полагает Ляззат Ибрагимова.
На решения казахстанцев о погашении жилищных займов досрочно за счет «пенсионных» также будет влиять размер ставки по кредиту. Чем она ниже, тем меньше смысла досрочно закрывать ипотеку, отметила предправления банка.
Напомним, 2 января президент РК подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам восстановления экономического роста», включающий возможность досрочного изъятия пенсионных излишков из ЕНПФ.
Вкладчики могут направить свои пенсионные сбережения на покупку или строительство жилья, погашение аренды с выкупом и жилищных займов, обмена жилья, рефинансирования ипотечных кредитов, уступку супругу/супруге или ближайшим родственникам. При этом реализовать приобретаемую на средства ЕНПФ недвижимость нельзя будет в течение пяти лет. Также предполагается запрет на покупку жилья на пенсионные сбережения у своих родственников. Также средства можно будет использовать на лечение или передать в управление инвесткомпаниям.
Карина Алимова
