Когда собственники обсуждают содержание дома, внимание обычно сосредоточено на уборке, ремонте и размере ежемесячных платежей. Но исправность пожарной сигнализации, свободная лестница и возможность подъезда пожарной машины тоже зависят от того, как организовано управление. Эти вопросы требуют постоянной работы, понятного распределения обязанностей и расходов, которые собственники могут проверить. https://slavyansknakubani.bezformata.com
Основание для такого подхода содержится в Правилах пожарной безопасности, утвержденных приказом Министра по чрезвычайным ситуациям Республики Казахстан от 21 февраля 2022 года № 55, зарегистрированным за № 26867. Разберем положения представленной редакции, имеющие практическое значение для многоквартирных жилых домов.
Документ принят в 2022 году и неоднократно обновлялся. В рассматриваемую редакцию включены изменения, внесенные приказом от 25 августа 2026 года № 326. Эта поправка касается пункта 1358 о противопожарных расстояниях на территориях автозаправочных станций. Поэтому было бы неверно представлять все требования к жилым домам как новые обязанности, появившиеся в августе 2026 года.
Пункт 3 Правил относит обеспечение пожарной безопасности к обязанностям собственников, руководителей организаций и других лиц, владеющих, пользующихся или распоряжающихся объектом либо помещением. Для жилищной отрасли это означает, что обсуждение безопасности должно охватывать и организацию содержания общего имущества, и поведение жителей в своих квартирах и общих помещениях.
Из общей нормы нельзя сделать вывод, что за любое нарушение автоматически отвечает председатель ОСИ или руководитель КСК. Конкретные обязанности необходимо определять с учетом закона, полномочий, договора управления и фактических обстоятельств. В документах дома следует ясно закрепить, кто организует обслуживание оборудования, кто контролирует подрядчика, кому сообщают о неисправностях и кто принимает меры для их устранения.
Один из самых понятных примеров касается лестниц и общих коридоров. Пункты 24 и 36 запрещают устраивать кладовые на лестничных площадках и в коридорах, хранить под лестничными маршами и на площадках вещи, мебель и горючие материалы, создавать препятствия, сужающие предусмотренные проектом пути эвакуации. Запрещено также перекрывать доступ к пожарным кранам, огнетушителям и другим средствам защиты.
Следовательно, предложение «поставить шкаф, потому что он никому не мешает» необходимо оценивать по требованиям безопасности и проекту дома. Согласие соседей само по себе не подтверждает допустимость такого решения. Управляющему важно фиксировать выявленные препятствия и добиваться их устранения, а собственникам понимать назначение общих проходов.
При этом Правила предусматривают разные требования к разным дверям. По пункту 28 технические этажи, чердаки и подвалы, где не требуется постоянное пребывание людей, закрывают на замок. На дверях размещают сведения о месте хранения ключей, к которым обеспечивают круглосуточный доступ. А по пункту 34 двери эвакуационных выходов должны свободно открываться изнутри без ключа, кроме предусмотренных законодательством случаев. Поэтому один порядок запирания для всех помещений дома применять нельзя.
Отдельного внимания заслуживают противопожарные двери. Пункты 19 и 36 требуют исправности устройств самозакрывания и запрещают фиксировать соответствующие двери в открытом положении или снимать их. Если дверь постоянно подпирают, предусмотренная проектом защита от распространения дыма может перестать выполнять свою функцию. Это обстоятельство необходимо учитывать при ремонте подъезда и замене дверей.
Пожарная автоматика требует регулярного обслуживания. По пунктам 6 и 71 установленные системы должны оставаться исправными и находиться в предусмотренном проектом дежурном режиме. Пункт 62 связывает оснащение объекта автоматикой с перечнем, установленным строительными нормами. Поэтому состав необходимого оборудования определяют применительно к конкретному зданию. Обнаруженную неисправность следует устранять; отключение сигнализации из-за повторяющихся срабатываний не решает проблему.
Для выбора подрядчика существенен пункт 63-1. Монтаж, наладку и техническое обслуживание систем пожарной автоматики осуществляют ИП и юридические лица, отвечающие разрешительным требованиям и имеющие соответствующее разрешение. Механизм его выдачи действует с 1 февраля 2026 года. При заключении договора необходимо проверить наличие такого документа у исполнителя, а также согласовать состав работ и порядок их приемки.
Пункт 69 требует устанавливать периодичность и объем обслуживания по эксплуатационной документации и документам по стандартизации и указывать их в договоре. Поэтому универсальное обещание «проверять раз в год» без учета конкретной системы недостаточно. Пункт 74 предусматривает техническое освидетельствование каждые пять лет; пункт 73 также требует его после истечения установленного срока службы технического средства либо при отказе системы. Освидетельствование и текущее обслуживание выполняют разные задачи.
Для объекта, оборудованного пожарной автоматикой, пункт 70 устанавливает перечень документации: проект, документы о приемке, паспорта оборудования, инструкции, договор, план обслуживания и эксплуатационный журнал.
Практический вывод для ОСИ, КСК и управляющих компаний состоит в том, что при передаче дома необходимо отдельно проверять документы и состояние противопожарных систем. Само наличие оборудования еще не подтверждает его работоспособность.
Во дворе безопасность связана с организацией движения. Пункты 164 и 165 требуют сохранять доступность проездов для пожарной техники и запрещают парковку, препятствующую ее проезду и установке спасательного оборудования, а также на крышках колодцев пожарных гидрантов. Зимой подъезды должны очищаться от снега.
Для шлагбаумов и ворот пункт 164 предусматривает возможность открыть их и оставить открытыми для проезда пожарной техники одним из двух способов: вручную без специальных технических средств либо через стационарный пост с круглосуточным дежурством. Следовательно, при обсуждении установки ограждения собственникам нужно заранее определить, как именно будет обеспечен доступ. Наличие пульта у одного из жителей само по себе этого вопроса не решает.
Дополнительные требования предусмотрены для зданий высотой более 28 метров. Пункт 155 запрещает, в частности, загромождать площадки для автолестниц и подъемников, обесточивать щит управления принятой системой противодымной защиты, закрывать или закрашивать пожарные извещатели и оросители. Здесь особенно важно учитывать характеристики здания: указанная граница определяется высотой в метрах, а не условным числом этажей.
Паркинг также имеет собственный режим эксплуатации. Пункт 1074 запрещает стоянку автомобилей с газобаллонным оборудованием, работающих на сжатом природном или сжиженном нефтяном газе, в закрытых стоянках и паркингах, встроенных в здания иного назначения и пристроенных к ним, а также расположенных ниже уровня земли. Пункты 1075 и 1078 ограничивают размещение помещений иного назначения, не предусмотренных проектом, и переоборудование парковочных мест для ремонта и хранения материалов. Возможность устройства предусмотренных проектом кладовых необходимо оценивать отдельно с учетом условий пункта 1075.
Электромобили Правила рассматривают отдельно. Пункт 1080-1 требует при размещении автомобилей и зарядных станций соблюдать государственные нормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства. Этот пункт не устанавливает общего запрета на электромобили в паркингах. Однако он также не разрешает произвольную установку зарядки: конкретное решение требует проверки проекта, электрической нагрузки и применимых требований специалистами.
У собственников остаются обязанности внутри квартир. Пункт 151 запрещает хранить на балконах и лоджиях легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, взрывчатые вещества и газовые баллоны, выбрасывать окурки из окон и с балконов. Поведение одного жителя способно создать опасность для других квартир, поэтому информирование населения должно сопровождать технические меры.
При разъяснении требований важно точно учитывать область их применения. Например, пункт 154-1 об автономных дымовых извещателях прямо относится к жилым помещениям индивидуальных жилых домов. Его нельзя пересказывать как требование этого пункта оборудовать извещателями каждую квартиру в МЖД. Аналогично пункт 12 о разработке планов эвакуации содержит исключение для жилых домов. Требования к конкретному объекту устанавливают по совокупности применимых норм и проекта.
Все это связано с расходами дома. Как практический подход, целесообразно отдельно показывать в смете необходимые работы по пожарной безопасности: обслуживание предусмотренных систем, восстановление дверей и доводчиков, проверку оборудования. Собственникам должны быть понятны основание расходов, объем работ и документы, подтверждающие исполнение. При этом сами Правила не устанавливают единую стоимость таких услуг для всех домов.
Управляющему полезно начать с осмотра общих помещений и проездов, сверки имеющегося оборудования с документацией и проверки договоров обслуживания. Затем следует составить перечень недостатков, определить необходимые меры, исполнителей и источники оплаты, проинформировать собственников. Это рекомендуемый порядок организации работы, а не отдельная процедура, дословно установленная Правилами.
Профессиональному сообществу и уполномоченным органам стоит уделять больше внимания прикладным разъяснениям: как проверить подрядчика, какие документы запросить при передаче дома, как обеспечить открывание шлагбаума и устранить препятствия на путях эвакуации. Такие материалы помогут связать общие требования с решениями, которые ежедневно принимают собственники и управляющие.
Пожарная безопасность должна быть видна в состоянии самого дома: выход открывается, коридор свободен, предусмотренная система работает, пожарная машина может подъехать. Обеспечить это можно только при понятных обязанностях участников управления и постоянном контроле за выполненной работой.
Источники использованные в материале: https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2200026867. 1.Правила пожарной безопасности, приказ МЧС РК от 21.02.2022 № 55, регистрация № 26867. Основной источник статьи — представленный PDF в редакции с изменениями от 25.08.2026.
2. https://adilet.zan.kz/rus/docs/V260003969 Изменение пункта 1358, приказ и.о. Министра по чрезвычайным ситуациям РК от 25.08.2026 № 326, регистрация № 39691.
3. https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2500037822 Изменения требований к пожарной автоматике, приказ МЧС РК от 31.12.2025 № 580, регистрация № 37822.
4. https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2500036734Правила выдачи разрешения на монтаж, наладку и техническое обслуживание систем пожарной автоматики, приказ МЧС РК от 28.08.2025 № 372. Вводится в действие с 01.02.2026.
5. https://www.gov.kz/org/emer/press/news/details/1062479?lang=ru Официальное разъяснение МЧС РК о разрешительном порядке, опубликованное 05.09.2025.
Материал подготовила,
руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
