В Беларуси приняты три формы управления совместным домовладением: непосредственное управление (до 5 квартир); управление через регистрацию юридического лица (товарищества собственников (ТС) или жилищного строительного потребительского кооператива (ЖСПК)); управление уполномоченным лицом (внешнее управление). Сфера управления многоквартирным жильем регулируется Законом Республики Беларусь «О совместном домовладении», Жилищным Кодексом, Указами президента, Постановлениями Постановления Совета Министров.
В Республике Беларусь насчитывается 8 000 товариществ собственников (ТС) и ЖСПК. Первое товарищество было создано в 1998 году. ТС и ЖСПК, созданные в совместных домовладениях с жилой собственностью, руководствуются «Жилищным кодексом». А отношения в товариществах, выбранных формой управления в нежилых совместных домовладениях (СД), регулируются Законом «О совместном домовладении».
Принцип регистрации ТС для управления любым совместным домовладением заявительный. Для этого достаточно принести в службу «одно окно» три документа – протокол общего собрания по выбору формы управления СД, устав и квитанцию об уплате госпошлины за регистрационные действия. Отказать в регистрации ТС нельзя. Срок регистрации – несколько дней. Тот же принцип используется при внесении изменений в устав ТС или ЖСПК.
Законодательство Беларуси предусматривает, что организовать общее собрание по выбору формы управления может застройщик многоквартирного жилого дома (МЖД) еще за 6 месяцев до ввода МЖД в эксплуатацию. В большинстве случаев так и происходит.
В соответствии с Законом Республики Беларусь «О местном самоуправлении», местная администрации района или города обязана оказать содействие в предоставлении помещения для проведения общего собрания в ТС или ЖСПК. Как правило, это актовые залы школ с проектором и звукоусиливающей аппаратурой.
ТС и ЖСПК могут быть и заказчиками, и исполнителями услуг. Они имеют льготный порядок отчислений в пенсионный фонд (12% вместо 35%), освобождены от уплаты почти всех налогов. Поэтому работы, производимые ТС и ЖСПК хозспособом, или по договорам подряда, значительно дешевле. Все совместные домовладения в Беларуси, включая ТС и ЖСПК, освобождены от обязанности финансировать содержание дворовых территорий. Исключение – если ТС или ЖСПК получило акт землепользования, включающий дворовую территорию.
В новостройках, как правило, предусматривается офис для ТС или ЖСПК, с санузлом, вспомогательными помещениями. Этот офис является общим имуществом. Одно ТС может быть создано на базе «Квартального совместного домовладения», включающего многочисленные МЖД, проезды, парковки, детские площадки. Признак совместного домовладения в этом случае – общий земельный участок с общей инфраструктурой и коммуникациями.
Если члены совместного домовладения не выбрали форму управления, местные распорядительные органы назначают внешнее управление общим имуществом совместного домовладения. Для этого привлекается местное государственное коммунальное предприятие «Служба заказчика». Это коммунальное предприятие обязано минимум один раз в год провести в каждом совместном домовладении общее собрание, отчитаться о своей деятельности по управлению общим имуществом, предоставить финансовый отчет собственникам квартир.
Высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание его членов. При наличии в товариществе собственников более пятидесяти членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более двух третей членов товарищества собственников, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов товарищества. Уставом товарищества собственников может быть предусмотрено иное представительство. Руководитель ТС, ЖСПК может быть руководителем в неограниченном количестве указанных организаций. При наличии соответствующего образования, или практики, может совмещать должность главного бухгалтера. Но – он обязан пройти образовательные курсы по программе, согласованной министерством образования и министерством жилищно-коммунального хозяйства. Без получения указанного образования, а в последующем – прохождения курсов повышения квалификации каждые 5 лет, он отстраняется от руководства ТС или ЖСПК. Цель – профессионализация деятельности управляющих.
Кандидатура руководителя ТС, ЖСПК согласовывается местным исполнительным и распорядительным органом – проверяется наличие образования (обучения), а также проверяется возможное криминальное прошлое кандидата. Цель – профессионализация деятельности. Руководитель каждого ТС и ЖСПК обязан один раз в год в первом квартале года предоставить каждому собственнику квартиры финансовый отчет за прошлый год. В случае не предоставления отстраняется от работы.
Руководитель каждого ТС и ЖСПК обязан осуществлять прием граждан в установленные часы, вести журнал приема и давать письменные мотивированные ответы в течение 15 дней с момента обращения. В случае неисполнения — привлекается к административной ответственности.
Каждое ТС и ЖСПК обязано вывесить на фасаде каждого дома «Паспорт жилого дома» с указанием всех характеристик дома, телефонов ответственных лиц, мест расположения теплоузлов, выходов на кровлю, электрощитовых и другой информацией, как для городских служб, так и для жильцов дома.
Каждое ТС и ЖСПК имеет право получить из местного бюджета субсидию в размере 100% стоимости работ по текущему ремонту жилого дома (за исключением подъездов и входных групп). Заявку на получение субсидии необходимо подать в местную администрацию до 01 апреля текущего года.
Квартал Зелёный Бор
Факты и Цифры
Название: Товарищество собственников «Квартал Зелёный Бор»
Город: посёлок Лесной Минского района
Руководитель: председатель правления Гопша Александр Константинович
Год создания: 2007
В управлении:
15 10-ти этажных домов (МЖД),
3 332 квартиры
155 тыс. м² жилых помещений
1 тыс. м² нежилых помещений
Более 8 000 проживающих
Форма управления: ТС
Штат сотрудников: 48 человек
Собственная диспетчерская и аварийная служба.
Большой офис для управления и приёма граждан.
Для работников оборудованы комфортабельные рабочие места с современной техникой.
Интернет-связь между всеми сотрудниками.
Председатель ТС:
Осуществляет общее руководство, контролирует результаты работы, состояния трудовой и производственной дисциплины, разрабатывает планы развития ТС, создает наиболее благоприятные условия труда.
Краткое описание, особенности работы
ТС «Квартал Зелёный бор» — особое, «квартальное товарищество», состоящее из однотипных десятиэтажных панельных домов, расположенных на общей огороженной территории, окружённой с двух сторон сосновым лесом. Оборудовано 7 калиток для входа/выхода со всех сторон, которые оснащены системой видеонаблюдения, имеется 3 въезда для автотранспорта. В прилегающем лесу построены беседки для отдыха жителей.
В ходе строительства квартала руководство ТС приложило максимум усилий, чтобы жителям было комфортно, и они не заметили неудобств строительного процесса (строительный мусор на подходе к дому, перерытые подъездные пути и другие строительные процессы).
В связи с наличием более 3 000 членов товарищества, уставом ТС предусмотрен особый порядок проведения общего собрания – голосование производится в течение одного дня, в большом офисе товарищества, специальными бюллетенями. До голосования, каждый член ТС получает пакет документов в виде буклета в цветной обложке, включающий приглашение на собрание и 22 страницы документов, в том числе финансовые отчёты по каждой статье расходов в течение года.
Достижения
Во избежание антисанитарии, с целью надлежащего управления отходами, экономии теплоэнергии, уже в 2007 году на общем собрании было принято решение герметизировать имеющиеся в домах мусоропроводы. На территории построены навесы для контейнеров ТКО, с красивым ограждением по периметру, обшитым деревом.
Гордостью являются как пристроенные к домам, так и отдельно расположенные велопарковки из металлического периметра-сетки, навеса, специальных мест для велосипедов, которые пользуются огромным спросом. На сегодняшний день построено 20 велопарковок на 1 075 мест.
С целью предотвращения краж, за ними осуществляется круглосуточный контроль диспетчерской службой через трансляцию видеонаблюдения по сети интернет. На территории товарищества расположены вело-магазины и мастерские по ремонту, информация о которых размещена на калитках велопарковок.
На территории товарищества построено 4 спортивные площадки, одна из которых оборудована уличными тренажерами. На них установлено 35 различных комплексов. На территории квартала оборудовано 6 детских игровых площадок, при этом все они укомплектованы разновозрастными игровыми зонами. В общей сложности установлено 68 игровых комплексов. На территории квартала товарищества собственников размещен детский садик. Большинство детей, посещающих детский сад, являются жителями квартала. Товарищество собственников «Квартал Зеленый Бор» является шефствующей организацией данного садика.
Чтобы жители чувствовали себя в полной безопасности и уверенности за своих детей, играющих на придомовой территории, не беспокоились за имущество и автотранспорт, весь квартал оснащен системой видеонаблюдения с функцией просмотра камер по кабельному ТВ, запись с камер хранится на серверах долгое время. На сегодняшний день на территории квартала оборудовано и установлено 146 камер видеонаблюдения с функцией записи информации.
Общая площадь квартала составляет 150 380 м2 из них: на детские игровые площадки отведено 4 202 м2, на газон и зеленые насаждения – 64 629 м2, твердое покрытие (асфальт, парковочные места + тротуарная плитка) составляет 81 549 м2. По подсчетам на парковочные места автотранспорта отведено 20 714 м2, что составляет 25% от общей площади квартала, примерное количество машиномест — 2 055.
Освещение является неотъемлемой частью повседневной жизни. На территории квартала установлено современное наружное освещение: 232 торшера дворового освещения, которые освещают пешеходные дорожки и расположенные во дворах детские и спортивные площадки. Опоры уличного освещения установлены вдоль проезжей части квартала: 10 единиц по 2 светильника на каждом. Используются энергоэффективные лампы ДНаТиДРЛ.
Уборка снега, уход за зелёными насаждениями осуществляется собственным штатом ТС. Для этого имеется вся необходимая техника – мини-трактора, самоходные газонокосилки. У всех работников ТС одинаковая, «фирменная» одежда и именные бейджи. С целью оптимизации и рационального использования рабочего времени по понедельникам и пятницам организовываются «планерки» с управленческим составом, где ставятся цели и задачи и подводятся итоги за неделю. С рабочим персоналом «планерки» проводятся ежедневно на ближайшую перспективу.
Благодаря специализированной программе, собственники квартир имеют возможность вносить показания по индивидуальным приборам посредством интернет-ресурса, а специалисты ТС оперативно обрабатывают данные. Также для подачи показаний (для не пользующихся интернетом) установлен почтовый ящик у входа в товарищество, заведен журнал, где собственники вписывают информацию «собственноручно». В связи с высокой занятостью трудоспособного населения установлена система «автодозвона», которая работает круглосуточно: собственники подают свои данные через стационарный телефон, данные записываются на автоответчике, специалисты ТС прослушивают информацию, фиксируют и обрабатывают данные.
Все квартиры оборудованы индивидуальными приборами учёта ресурсов. Организован поквартирный учёт расходования теплоэнергии, а у жильцов есть возможность экономить энергию, используя терморегуляторы. Все теплоузлы домов оборудованы системой автоматики, позволяющей максимально экономить расходование тепла.
Для удобства собственников квартала создан сайт — http://zelenybor.by/, где размещается полезная информация и новости, а граждане могут задавать вопросы и общаться со специалистами ТС. Практикуется приём обращений, существует электронная система заявок, создан форум для активных жителей квартала. Приём граждан осуществляется каждый день в рабочие дни. Время приёма подобрано максимально удобно для посещения собственников и жителей квартала — как в утренние часы (с 9:00), так и в вечерние (до 20:00). В офисе и возле каждого подъезда оборудованы информационные доски, а в лифтах каждого дома — застекленный стенд с рекламной информацией.
Товарищество прилагает много усилий для создания атмосферы взаимопонимания и дружбы! В 2010 году ТС совместно с застройщиком специально для жителей квартала создали информационное издание — газету «Зебра», публикующую новости квартала с обязательным фотоотчетом. Регулярно проводятся совместные субботники, информация о которых, как и о других мероприятиях, всегда размещается на сайте, форуме, на информационных досках у каждого подъезда. Около 70% жителей приходят на субботники. А это доказывает, что жители небезучастны к жизни «Квартала Зелёный Бор»!
Ежегодно в квартале проводятся новогодние представления с различной анимацией, песнями и хороводами, конкурсами, призами и сладкими подарками для детей. Перед новогодними праздниками весь квартал украшается елями, игрушками и гирляндами. Одним из ярких и запоминающихся мероприятий был веломарафон в 2014 году.
В планах работы товарищества организовать праздники – «Колядки» и «Масленицу», создать дополнительные парковочные места для автотранспорта, построить новые велопарковки, две игровые площадки, на которых планируется оборудовать зону для мини-футбола, волейбольную площадку, площадку для баскетбола и тенниса.
Дружба-Брилевичи
Краткое описание, особенности работы
Товарищество объединяет три жилых дома общей площадью 59,898.35 м², расположенных не на одном земельном участке. Дома от 9 до 18 этажей, 1-4-5-ти подъездные, каркасно-блочные. Расположены в «спальном» районе на окраине Минска, предназначены для семей с низкими и средними доходами.
Залог успешного управления и взаимодействия с жителями — это качественный состав правления и состав избранных общим собранием уполномоченных. Уполномоченные и члены правления являются надежными инструментами для разъяснения стоящих перед товариществом задач, достижения стоящих целей. Управление через уполномоченных – это особый вид управления для крупных ТС и ЖСК в Республике Беларусь, когда на общее собрание приглашаются не все члены крупного ТС, а только уполномоченные, по одному от каждых пяти членов ТС. Это собрание называется «собранием уполномоченных».
Факты и цифры
Название: Товарищество собственников «Дружба-Брилевичи»
Город: Минск
Руководитель: председатель правления Рафальский Николай Степанович
Год создания: 2011
В управлении:
3 МЖД
516 квартир
37,5 тыс. м² жилых помещений
Форма управления: ТС
Штат сотрудников: 12 человек
Собственная диспетчерская служба.
Большой офис для управления и приёма граждан.
Для работников оборудованы комфортабельные рабочие места с современной техникой.
Председатель ТС:
Осуществляет общее руководство, контролирует результаты работы, состояния трудовой и производственной дисциплины, разрабатывает планы развития ТС, создает наиболее благоприятные условия труда.
Достижения
Задача председателя правления состоит в том, чтобы подвести членов правления к умению видеть, решать и частные, и общие для товарищества вопросы. Для более массового привлечения собственников к управлению и обслуживанию общего имущества правлением созданы комиссии:
- по борьбе с курением,
- по весеннему и осеннему осмотру домов,
- по благоустройству;
- согласительная комиссия.
Каждую из комиссий курирует один из членов правления. В подъездах домов нет запаха табачного дыма, легко решаются вопросы текущих ремонтов благодаря участию в осмотрах собственников, обладающих знаниями строительных норм, благоустройство осуществляется под присмотром собственников квартир, имеющих специальные знания по ландшафтной планировке.
В товариществе утверждены общим собранием система премирования, положение о благодарности. Благодарности вручаются на общих ежегодных собраниях собственникам, членам их семей, принимавшим активное участие в жизнедеятельности товарищества.
Для рабочих и технического персонала обеспечены условия для переодевания, хранения одежды, приема пищи, сушки одежды, обуви и др.
В товариществе используются различные методы коммуникации. Для этих целей возле входа в подъезды и непосредственно в каждом подъезде размещены информационные стенды, на которых собственники всегда могут найти интересующую их информацию. Наружные информационные стенды покрыты специальным материалом, что позволяет легко удалять с них лишнюю или устаревшую бумажную рекламу. Заседания общих собраний, собраний уполномоченных проводятся с использованием компьютерной техники, проекторов, плазменных экранов — в зале соседней школы. Информация о решениях правления, собраний, о проделанной работе ежемесячно размещается на обратной стороне «счёт — извещений на оплату ЖКУ».
В товариществе также обеспечена возможность обратной связи от собственника к персоналу. Для этого в помещении товарищества находится оперативный журнал предложений, замечаний и заявок по текущим вопросам, связанным с эксплуатацией общего имущества. Кроме этого, там же находится журнал обращений и заявлений граждан, а также находится книга учета заявлений и предложений, зарегистрированная в инспекции по налогам и сборам. Для связи используется также интернет-форум товарищества.
Правлением товарищества в 2012 году разработана, а собранием уполномоченных утверждена, концепция установки на фасадах домов средств наружной рекламы, телеантенн, кондиционеров и других технических средств. Блоки кондиционеров жилых помещений размещаются внутри лоджий, нежилых помещений 1-го этажа – на отмостке дома, а телеантенны в специально отведенных местах на крышах – по единым техническим стандартам. Сохраняется архитектурный облик зданий и целостность утепления фасадов.
Товарищество очень хорошо оснащено технически. Закуплена и постоянно используется спецтехника для уборки снега и газонокошения, специальное оборудование для промывки мусоропроводов, контейнеров для ТКО. А также специальные приборы для замеров: влажности в квартирах, температуры, уровня освещения на лестничных клетках, уровня шума и других параметров, которые невозможно определить визуально. Особой гордостью является склад запасных частей и расходных материалов — там практически есть всё необходимое для современной эксплуатации и ремонта.
Оплатить счет за ЖКУ члены товарищества могут одним платежом, из любой точки Беларуси, посредством интернет-банкинга. Для экономии товариществом внедрены некоторые изменения в инженерные системы, позволяющие экономить до 50% электроэнергии, например, установка энергосберегающих светильников с датчиками движения. Теплоузлы с автоматической системой регулирования тепла находятся в идеальном состоянии и оснащены информационными стендами со всей необходимой документацией. Видеосистема позволяет каждому члену ТС просматривать состояние подъездов и придомовой территории из любой точки мира через смартфон.
По материалам МАМН
Главный редактор
Алия Богаева
