Прочитал разъяснение государственного органа, описывающего схему делегирования полномочий, по избранию председателя ОСИ, минуя собрание собственников непосредственно членами Совета дома.
Не имея информации относительно подлинности разъяснения, хотел бы остановится, на некоторых тезисах, приведённых в ответе, тем более что найти данный документ на просторах интернета у всех заинтересованных лиц не составит труда.
Итак, приводиться ссылка на п.16-8 ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях», где даётся определение термина: «Собрание собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома (далее – собрание)» – высший орган управления объектом кондоминиума, обеспечивающий коллективное обсуждение и принятие решений собственниками квартир, нежилых помещений, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума, путем голосования.
Далее идёт переход на п. 17 ст. 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях», где собрание собственников вправе рассмотреть иные вопросы, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Данная «резиновая» статья предусматривает и расширенное толкование по всему спектру вопросов управления и содержания общим имуществом с точки зрения авторов, позволяет делегировать право Совету дома избирать председателя ОСИ и утверждения устава ОСИ.
Но в данном случае, необходимо иметь в виду следующее:
- Собрание участников объединения (ОСИ) не равнозначно собранию собственников квартир
- Согласно ст. 43 Закона: «Объединение собственников имущества состоит из двух или более собственников квартир, нежилых помещений», что ясно подчёркивает, что большинство собственников дома вообще председателя ОСИ вообще никогда могут и не избрать.
- Глава 5 Типового Устава ОСИ, которая называется «Собрание участников Объединения», мы видим, что компетенции участников и собственников также разделены.
- В п. 14 Типового устава ОСИ, регламентирующий компетенцию собрания можно увидеть, что там вообще отсутствует пункт о выборе исполнительного орган в лице председателя ОСИ, что является законодательным пробелом, так как в данном случае вопрос выбора исполнительного органа решается именно Уставом.
Из всех 18 подпунктов данной статьи для утверждения председателя подходит лишь 18 подпункт, который позволяет собранию рассмотреть иные вопросы, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Таким образом, «резиновая» норма типового устава участников объединения, действительно позволяет избирать исполнительный орган, если на собрании участников будет принято решение о делегировании данных прав Совету дома.
При этом, утвердить первый устав ОСИ решением Совета дома не получится никак, так как первое решение всегда за участниками объединения, которых в теории может быть столько же, сколько и собственников, но фактически Закон и этого не требует.
Другой вопрос возникает в свете того, что п. 3 и.п.4 ст. 42-1 Закона детально регламентирует какие именно права можно делегировать Совету дома, а именно право:
- Принятия решения о выборе формы управления объектом кондоминиума либо делегировании полномочий о выборе формы управления совету дома;
- Принятия решения, о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании либо делегировании таких полномочий совету дома.
Однако, в связи с тем, что в Законе РК «О жилищных отношениях» и в Типовом Уставе отсутствует ссылка на перечень вопросов, относящихся к исключительной компетенции собрания, возможно применение вышеупомянутых «резиновых» норм, по весьма важным вопросам деятельности ОСИ.
Огорчает, что путь применения расширительных механизмов так быстро был озвучен представителями государственных органов.
Ну а если смотреть серьезно, то любому обывателю видно, что в п. 2 ст. 42-1 Закона перечисляющим, вопросы отнесённые к компетенции собрания, нет пункта о выборе председателя ОСИ и даже неизвестен необходимый кворум для его избрания.
Ссылка на то, что председатель ОСИ избирается на собрании, существует только в п. 4 ст. 43 Закона, при этом видимо избирается по умолчанию большинством.
Законодательный пробел оставляет вопросы относительно того — что это за собрание? Собрание собственников по ст. 42-1 Закона?
или собрание участников объединения согласно 5 главе Типового устава?
Вывод очевиден. Типовой Устав ОСИ вообще не содержит прямой нормы о порядке выбора председателя ОСИ и поэтому нами для регистрации формы управления почти не применяется и для нормальной деятельности малопригоден.
Ввиду пробелов, указанных выше, Типовой устав не позволяет сменить председателя ОСИ членами — Совета дома делать, как и многое другое.
Более того, любые попытки создать механизм упрощённого выбора председателя ОСИ, хоть и может быть реализован на практике приведёт к уменьшению реальных прав собственников.
Зная об этом, председателями КСК, ПКСК и ПК, такая схема не применяется, так как имеющаяся судебная практика показала, что любое решение по сокращению прав собственников может быть обжаловано. Упрощённая схема по смене председателя ОСИ возникла по причине оттока уже избранных председателей первой волны и тем не менее будет неправильно передавать полномочия собрания в компетенцию Совета дома. Каждый собственник должен понимать, чем чревато отстранение собрания от вопроса по выбору председателя ОСИ.
Директор
«Сертификационного центра ЖКХ» Аркадий Рубцов
