Со времени массовой приватизации жилья в Казахстане (и образования десятков тысяч кондоминиумов) прошло несколько десятилетий. Всё это время предпринимались попытки наладить надлежащее управление кондоминиумами. Изучался «международный опыт», приглашались европейские эксперты (настоящие, знающие). Но правда в том, что пока ничего не получается.
Виноваты ли в этом казахстанские законодатели, которых постоянно обвиняют в социальных сетях? По моему мнению – нет. А кто же тогда (злободневный вопрос) виноват? На это вопрос можно ответить эмоционально, с учётом политической конъюнктуры, написать «ни о чём», или сказать «виноваты все». Но можно, использовать научный подход, объяснить эту ситуацию с точки зрения современных знаний. Попробуем.
Небольшой экскурс в историю. В СССР была создана простая жилищная система, когда почти всеми многоэтажками владело государство (или государственные предприятия, что фактически одно и тоже). В этой простой системе собственник (государство) управлял домами, и учреждал государственные предприятия по их ремонту и обслуживанию. Зафиксировали.
В то же самое время в странах с рыночной экономикой развивались очень сложные жилищные системы, в которых были доходные и социальные арендные дома с огромным количеством совершенно разных собственников, до пяти видов жилищных кооперативов (не путать с КСК), кондоминиумы, сообщества общих интересов, союзы и ассоциации управляющих, центры компетенций и т.д. И все они взаимодействовали друг с другом, совершенствуя систему, и к 2022 году образовались саморегулируемые, сложные жилищные системы.
Почему же эти системы не удаётся не то что скопировать, а хотя бы понять, осмыслить? Ведь в Казахстане образовалась система кондоминиумов, управлять которой методами старой простой советской системы уже нельзя?
В соответствии с общей теорией систем – «более простая система не может понять более сложную». К сожалению, это так. Работая десятилетиями в рамках простой системы, осмыслить гораздо более сложную (целиком) не получается. Отдельные люди, которым это удалось, не в силах изменить ситуацию, потому что в системе работают сотни тысяч. Эти сотни тысяч смотрят на сложную систему «глазами простой», и говорят одни и те же фразы: «Здесь вам не Германия», «Это не соответствует нашему менталитету» и т.д. Эти фразы не научны и не обоснованы. Но теория систем очень хорошо описывает ситуацию.
В соответствии с этой теорией, попытка решать сложные проблемы сложной системы кондоминиума простыми приёмами из старой, простой системы, называется «инфантилизация знаний». То есть, вместо новых знаний создания сложного механизма, включающего в себя систему моделирования кондоминиума с заранее известными правилами, а также систему подготовки профессиональных управляющих и грамотных собственников, потребителю предлагают по-иному пережёванную жвачку из ОСИ, Председателя, ревизионной комиссии… Эти компоненты потребителю известны, понятны, и он их примет (а куда деваться).
Иногда, когда не получается решить проблему в масштабах страны, отдельным субъектам хозяйствования всё же удаётся каким-то чудом (имя которому современные знания о моделировании сложных систем) создать нечто похожее на лучшие мировые образцы нового жилищного строительства кондоминиумов. Таким примером может быть компания «А-100» и её жилой квартал «Новая Боровая» в деревне Копище под Минском.
Короткий видеоролик не может, к сожалению, передать всех маленьких деталей, создающих комфорт для жильцов этих обычных домов по обычной цене за необычные квартиры. Перечислим основные приёмы, которые использовал Застройщик:
— моделирование кондоминиумов началось на этапе проектирования зданий (то есть Застройщик заранее создавал правила, среду обитания, с учётом именно совместного владения отдельными жилыми домами)
— сумму 2% стоимости каждого дома Застройщик перечислил на специальный депозит в пользу этого кондоминиума, как гарантию устранения недоделок (через 5 лет деньги с депозита будут возвращены)
— каждый новый собственник при покупке квартиры знакомится с правилами кондоминиума и обязан их соблюдать (например, нельзя курить в подъездах и внутреннем дворе, велосипед нужно хранить на специальной велопарковке, за собакой нужно убирать в специальные ящики на территории двора и т.д.)
— до ввода каждого жилого дома в эксплуатацию создавалось товарищество собственников (то есть объединение собственников отдельных квартир / помещений), в каждом доме
— все товарищества собственников получили от Застройщика не только проектную и строительную документацию, но и эксплуатационную (с указанием регламентов осмотра, ремонта и замены общих элементов)
— в состав общего имущества входит земельный участок, и поэтому, как правило, на этапе строительства выполнены ограждающие конструкции, устройства связи и видеонаблюдения на земельном участке кондоминиума
— входные и проходные двери в местах общего пользования, окна в подъездах и квартирах самого лучшего качества – замена не нужна, дом всегда будет выглядеть однотипно, «по-европейски»
— интерьер подъездов везде разный, но везде радует – работали опытные дизайнеры
— благоустройство в европейском стиле – дорогие детские площадки, строгий дизайн зелёной зоны с преобладанием газона и хвойников
— между групп домов расположены «площади» с фонтанами, мини-магазинами и игровыми зонами, дизайн фасадов также продуман и всегда разный
Таким образом, членам организаций собственников имущества необходимо лишь соблюдать ранее разработанные правила, следить за регламентом осмотров и ремонтов. Это пример «не полного моделирования кондоминиума», продуманного и выполненного в рамках общего законодательства Республики Беларусь. Но этот приме говорит о возможностях метода, который неизбежно придёт на смену старой системы в будущем.
Геннадий Калёнов
модератор Международного сообщества менеджеров недвижимости
