По информации из немецкого законодательства Объединение собственников жилья – юридическое лицо. Правление объединения собственников (совет собственников, см. стр. 5 данного отчёта) является самостоятельным органом ОСЖ, наряду с общим собранием, согласно § 20 абз. 1 ЗЖС, но этот орган является факультативным, т.е. не является обязательным. Если правление существовало, то члены объединения со временем по каким-либо причинам могут принять решение на основании § 10 абз. 2 ЗЖС о его ликвидации с занесением этого факта в Декларацию и Устав о разделении собственности.
Статус и задачи Правления ОСЖ регулируются положениями §§ 29, 24, 10 ЗЖС. В § 29 указано:
- Собственники решением простого большинства голосов могут назначить правление (совет собственников). Правление должно состоять из одного собственника ОСЖ в качестве председателя правления и двух собственников ОСЖ в качестве заседателей. Федеральный суд принял решение, чтобы в обязательном порядке было три члена.
- Задачи правления заключаются в поддержке управляющего при выполнении его задач (составление хозяйственного плана и финансового годового отчёта; калькуляция крупных расходов, напр. по санации дома, перед тем как по ним будут приняты решения на общем собрании собственников, могут быть проверены правлением и заверены его заключением и т.д.). Поддержка управляющего со стороны правления исключает право на предоставление указаний, а также на запрет, каких бы то ни было действий управляющего, а заключается в:
- Предоставлении консультаций управляющему при принятии отдельных решений
- Посредничестве между управляющим и отдельными собственниками квартир в спорных вопросах
- Праве, но принципиально не обязанности, контролировать деятельность управляющего Управляющий / управляющая компания является необходимым органом ОСЖ. Назначение управляющего не может быть исключено в соответствии § 20 абз. 2 ЗСЖ. В небольших ОСЖ из двух-четырёх квартир иногда отказываются от назначения управляющего, но это решение должно быть принято единогласно. В этом случае принципиально по всем проводимым мероприятиям необходимо иметь единогласие, а в случае расхождения во мнениях, решение принимается судьей. Каждый член объединения или третье лицо, которое имеет правомочный интерес на назначение управляющего, могут этого требовать через суд согласно § 26 абз. 2 ЗСЖ.
В случае новостройки управляющего назначает в форме письменного решения § 23 абз. 3 ЗЖС застройщик (заключает с ним договор об управлении домом), после того как заявлена Декларация и началась продажа квартир. После подписания рабочего договора одним из первых шагов, которые управляющий должен предпринять, является открытие текущего счёта для ОСЖ. Управляющий на основании предъявления полномочия открывает банковский счет для ОСЖ. При этом банк должен быть поставлен в известность имеет ли управляющий один право подписи или только совместно с представителем правления объединения (или с председателем правления). Соответствующее соглашение о праве подписи управляющий должен уже иметь на руках. Пример: в договоре управляющего содержится следующее регулирование — «…управляющий обязуется вести для объединения совладельцев дома отдельный денежный счет и фидуциарной (доверительно) им управлять. Собственники жилья тем самым предоставляют управляющему полномочие на открытие денежного счета объединения. Для создания резервных отчислений на техническое содержание и ремонт здания, управляющим в пользу объединения открывается депозитный счет. О том насколько долгосрочным должен быть денежный вклад на депозитном счету, управляющий решает совместно с председателем правления объединения.» Итак, для резервных отчислений на содержание здания, т.е. на текущий ремонт должен быть заведен отдельный депозитный счет. Здесь принципиальное значение имеет право двойной подписи, а именно управляющим и председателем правления. При открытии и ведении счета, управляющий должен обязательно соблюдать одно правило в соответствии с § 27 баз. 4 ЗЖС: деньги объединения всегда должны содержаться обособлено, как от его личных средств, так и от денежных средств других объединений, которые находятся в его управлении. Поэтому открытие единого общего счета для многих или для всех объединений, ведомых управляющим – недопустимо! Вопросы и ответы к главе 6, статья 31 Интересующие вопросы по этому разделу: имеется ли в Европейском законодательстве норма об обязательном открытии текущего и накопительного счета? Ответ на вопрос см. выше «Информации из немецкого законодательства», глава 6, статья 31.
Установлены и минимальные нормы оплаты (суммы)? Или они строго устанавливаются самими жильцами? (мы поняли этот вопрос, как существуют ли норма оплаты расходов по дому – примечание автора отчёта) В соответствии с хозяйственным годовым планом собственники ежемесячно несут расходы по дому. Наряду с годовым хозяйственным планом разрабатываются среднесрочный план на 5 лет и долгосрочный хозяйственный план на 10 лет, чтобы заранее планировать ежемесячные отчисления на накопление суммы для больших ремонтных / модернизационных работ.
Составные части годового хозяйственного плана:
- Доходы и расходы. Под доходами подразумевают, наряду с обязательными взносами членов объединения доходы от сдачи внаем общей собственности, доходы в виде процентов, а также учитываются все прочие поступления. Расходы включают в себя прежде всего все текущие управленческие расходы, например, расходы по коммунальным услугам, а также расходы, связанные с эксплуатацией и ремонтом здания. Большинство расходных статей являются обязательными для надлежащей эксплуатации дома. Само собой разумеется, что расходная часть может или должна быть вновь пересмотрена, если расчеты привели к такому размеру ежемесячных взносов, которые представляют собой непосильную финансовую ношу для квартирособственников. В этом случае, по возможности, она должна быть сокращена на соответствующую величину.
- Долевые платежные обязательства членов объединения Годовой хозяйственный план должен указывать или на применяемый по каждому виду платежей и издержек ключ для расчета распределения издержек, или предусматривать единое ключевое распределение, на основании которых управляющий делает расчет ежемесячных долевых взносов каждого члена объединения. Приведём примеры некоторых статей расходов. Собственники жилья ежемесячно оплачивают на основе §1 «Положения об эксплуатационных затратах» по общей собственности дома: текущие затраты на воду, канализацию, отопление, вывоз мусора, уборку, лифт, работы по придомовой территории, «хаусмастер», а также гонорар управляющего, текущий и капитальный ремонт, аудит годового отчёта и др. В соответствии с §16 ЗЖС затраты по общей собственности распределяют между собственниками на основе общей-долевой собственности. Исключением являются затраты на отопление и горячую воду, которые рассчитываются в соответствии с «Положением о затратах на отопление». Если дом отапливается котельной, относящейся к объектам общей собственности или через систему централизованного отопления, то все возникающие здесь издержки должны быть соотнесены к статьям расхода в хозяйственном плане. Если же собственники жилья отапливают свои помещения индивидуально или используют поэтажное отопление, то в этом случае все возникающие издержки они должны нести сами. И тогда уже вопрос отопления не является задачей управляющего и у него нет необходимости предусматривать на это соответствующие средства в хозяйственном плане. К затратам на отопление относятся затраты за используемые горюче-топливные материалы и их транспортировку, за потребляемый промышленный ток, затраты по обслуживанию, надзору и уходу за оборудованием, расходы, связанные с регулярными проверками эксплуатационной пригодности и техники безопасности, включая расходы по установке оборудования специалистами, с производством необходимых замеров, издержки при взятии напрокат или при промышленной передаче приборов учета потребления тепла, оплата, производимого расчета и распределения издержек.
- В хозяйственном плане калькулируется электроэнергия, потребляемая при эксплуатации объектов общей собственности, например, освещение лестничных клеток, подъездов, наружное освещение придомовой территории и т.д. Каждая квартира оборудована индивидуальным электросчетчиком и каждый собственник квартиры или наниматель оплачивает фактически потребляемый объем электроэнергии сам, согласно заключенному индивидуальному договору с энергопредприятием. Расчеты за потребляемую электроэнергию осуществляются непосредственно квартирособственником. Только в том случае, если не возможны индивидуальные расчеты между энергоснабжающим предприятием и каждым квартирособственником, управляющий должен учитывать в хозяйственном плане общее потребление электроэнергии в доме и распределять уже издержки между собственниками квартир с учетом его фактического индивидуального потребления. Приведём пример затрат ОСЖ в г. Берлине. Данные получены сотрудниками Инициативы жилищное хозяйство в Восточной Европе (ИВО) от управляющего одной берлинской управляющей компании, являющейся партнёром ИВО:
- затраты на управление жильём: 0,20 – 0,30 евро на м2 жилой площади в месяц;
- ремонт, модернизация, кредиты (накопительный счёт) 0,50 евро на м2 жилой площади в месяц;
- эксплуатационные затраты / коммунальные услуги (текущий счёт) 2,50 – 3.50 евро на м2 жилой площади в месяц.
Очень важный вопрос – если МЖД управляется ассоциацией собственников (без управляющей компании), на чьё имя открываются счета в банке – на Ассоциацию, как юридическое лицо, или на кого-то из собственников, кому доверяют жильцы? Многоквартирный дом, где имеется объединение собственников жилья, управляется в Германии всегда профессиональной управляющей компанией или управляющим (см. выше «Информация из немецкого законодательства», глава 6, статья 31 – о порядке открытия счёта и двойной подписи). В случае управления домом с малым количеством квартир, две-четыре, где возможно управление одним из собственников квартир, счёт открывается этим собственником, выбранным всеми членами ОСЖ на общем собрании (или существуют письменные согласия всех членов ОСЖ). Такое небольшое ОСЖ может полностью доверять одному члену ведение счёта ОСЖ или дополнительно определить порядок двойной подписи. См. «Информация из немецкого законодательства», глава 6, статья 31 – о порядке двойной подписи.
Вопрос: Если дом управляется через Управляющую компанию – каким образом компания отчитывается перед собственниками? Есть ли установленная форма отчетности?
Ответ: В соответствии с § 28 ЗСЖ урегулированы обязанности управляющего разработать хозяйственный план на календарный год, а по истечению календарного или финансового года управляющий составляет годовой отчет. Отчет составляется как правило в первом полугодии. Составленный годовой отчет проверяется правлением ОСЖ (т.е. советом собственников) или ревизионной комиссией. Чтобы провести контроль со стороны собственников квартир, осуществляется рассылка индивидуальных отчетов с приглашением на собрание собственников. На собрании собственников принимается решение о годовом отчете. Таким образом осуществляется отчётность управляющей компании перед собственниками.
Содержание годового отчета:
- расчет доходов и расходов
- общий и индивидуальные расчёты затрат
- обзор сальдо всех собственников (результат расчета и недоплат/переплат)
- обзор развития накоплений в резервном фонде
- состояние имущества Первая возможность: собственники жилья на основании заключения собрания ОСЖ простым большинством голосов могут в любое время требовать от управляющего предоставления отчетности (§ 28 абз. 4 закона о жилой собственности).
1.Если это собрание внеочередное, то для этого необходимо собрать минимум одну четверть подписей от всех собственников ОСЖ.
- Вторая возможность: если не проводится собрание, можно собрать письменное согласие от всех собственников, тогда необходимо 100% подписей. При этом управляющий составляет отчёт (сопоставление доходов и расходов) за требуемый период.
Вопрос: При постройке нового дома должна ли строительная компания образовать Ассоциацию собственников и потом только предать все общее имущество собственникам, или жильцы сами решают, как управлять? Есть ли установленные минимальные сроки, в течение которых собственники должны решить кто и как будет управлять их домом?
Ответ: Застройщик (может быть физическое или юридическое лицо, напр. строительная компания) составляет Декларацию о разделении общей собственности и Устав совместного домовладения (регулирует права и обязанности собственников квартир между собой и управляющим). Затем застройщик заверяет эти документы нотариально и регистрирует в поземельной книге. Таким образом, возникает квартира с правом собственности. Регистрация в поземельной книге делает возможным то, что не только дом в целом, а каждая отдельная квартира в доме может быть самостоятельным правовым объектом. Уже при передаче права собственности только на одну квартиру единоличным собственником другому лицу, возникает автоматически объединение собственников жилья, со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями. См. подробнее «Информация из немецкого законодательства» (глава 1, статья 4). В случае новостройки управляющего назначает в форме письменного решения § 23 абз. 3 ЗЖС застройщик (заключает с ним договор об управлении домом), после того как заявлена Декларация и началась распродажа квартир. Позже ОСЖ имеет право поменять управляющего, если на, то есть какие-либо причины.
Начало: https://gkhsp.kz/konferentsiya-opyt-nemetskogo-zakonodatelstva-v-oszh-obedinenie-sobstvennikov-zhilya/
Главный редактор
Алия Богаева
ПРИМЕЧАНИЕ Данный документ был подготовлен в рамках проекта ПРООН
