Статья 35. Обязанности собственников помещений (квартир) 8.Орган управления объектом кондоминиума обязан принимать меры по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации. Статья 35. Обязанности собственников помещений (квартир) 2. Собственники помещений (квартир) обязаны содействовать сохранности и безопасной эксплуатации общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. Информация из немецкого законодательства Права и обязанности членов объединений собственников квартир регулируются положениями раздела 2. «Объединение квартирособственников» §§ 10-19 ЗЖС, и раздела 3. „Управление” §§ 20-21 ЗЖС. Приведём некоторые положения: • каждый квартирособственник обязан поддерживать части дома, которые относятся к личной и общей собственности, в таком состоянии и пользоваться ими лишь таким образом, чтобы остальные собственники квартир не понесли ущерба, и для них не возникло неудобств, которые выходят за допустимые (при общем проживании и урегулированных взаимоотношениях) границы • квартирособственник должен обеспечить доступ к частям дома, которые относятся к личной собственности, если это необходимо для поддержания в надлежащем состоянии или для восстановления общей собственности. Ущерб, который он может понести, должн быть ему возмещен • каждый квартирособственник обязан по отношению к другим квартирособственникам нести свою долю финансовых расходов на содержание общей собственности и поддерживать её в надлежащем состоянии,а также на управление общей ПРОЕКТ: «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» 23 собственностью, а именно: в пропорции, которая отвечает его частичному участию в общей собственности • если квартирособственник осуществил настолько серьезное нарушение своих обязанностей по отношению к другим квартирособственникам, что его дальнейшее пребывание в ОСЖ оказывается невозможным, они могут требовать от него продажи его собственной квартиры. Законодательное регулирование управления частным жильем в Германии, которое осуществляют квартирособственники: · каждый квартирособственник имеет право, не ожидая согласия других квартирособственников, предпринимать необходимые меры по предотвращению ущерба или вреда, которые угрожают общей собственности · каждый квартирособственник имеет право требовать такого управления, которое отвечает достигнутым договоренностям и решениям, а в случае отсутствия таковых отвечает справедливому принятию во внимание интересов всех собственников ОСЖ · вопросы, по которым квартирособственники согласно закону или согласно достигнутой между ними договоренности могут принимать решения, регулируются путем принятия решений на общем собрании квартирособственников · если же вопросы управления общей собственностью не определенны однозначно квартирособственниками специальным соглашением (например не занесены в Декларацию о разделении собственности), то они могут принять решение об управлении, которое отвечает необходимым критериям большинством голосов Управление, которое отвечает интересам всех квартирособственников, включает в первую очередь следующие вопросы: · соблюдение правил внутреннего распорядка · надлежащий уход за общей собственностью и поддержание ее в надлежащем состоянии · страхование на случай пожара общей собственности на сумму, которая отвечает первичной стоимости этой собственности, а также соответствующее страхование квартирособственников от ответственности за причинение вреда по отношению к дому или земельному участку ПРОЕКТ: «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» 24 · накопление достаточных резервных средств для поддержания дома в надлежащем состоянии · составление финансово-хозяйственного плана Как было отмечено в «Информации из немецкого законадательства» к главе 6, статье 31: управление домами в Германии в основном осуществляется управляющими комдомом. Возможно, что это функция – требование возмещения неплатежей и обращение в суд – будет возложена на управляющего/управляющую компанию. В случае, если собственник квартиры не платит ежемесячных взносов на содержание и управление домом, то управляющий, который на основании договора с жильцами дома управляет домом и тем самым обладает правом участия в принятии решений (Mitbestimmungsrecht), имеет право уже после второго раза, когда собственником не оплачены расходы по содержанию и управлению домом, передать дело судебному исполнителю. На практике обычно управляющий пытается сначала выяснить причину неплатежа как это было описано выше. В Декларации и Уставе может быть эта функция (решение по вопросу о не уплате взносов на содержание и управление домом) переложена на общее собрание жильцов. Тогда могут применяться следующие меры. Совместное домовладение может принять решение, в случае уклонения собственника квартир от содержания общей собственности, отключить его от снабжения газом, теплом, водой (решение Федерального суда (BGH), от ПРОЕКТ: «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» 26 10.06.2005 г.№:VZR 235/04). Условия: должны существовать неплатежи минимально в течение шести месяцев. Необходимо, предупредить собственника, напр. пересылать ему решение общего собрания. Предупреждение должно предусматривать срок уплаты требуемой суммы. Если указанные условия выполнены, можно отключить собственника от снабжения. Когда проводы, трубы расположены в подвале – нет проблем. Когда проходят через квартиру, и собственник не пропускает управляющего или сотрудника снабжающей организации в квартиру, тогда необходимо обратиться в суд. Крайняя мера есть решение суда об отчуждении жилых помещений. Если собственник постоянно неплатёжеспособен, либо постоянно уклоняется от содержания общей собственности, совместное домовладение может лишить его право собственности на квартиру § 18 ЗЖС. Для этого требуются следующие условия: в доме должны быть более двух собственников квартир; собственник совершил тяжёлое правонарушение. Оно имеет место, когда собственник имеет задолжности по платежам в объёме 3 % стоимости квартиры. Должено быть налицо решение суда или решение о принудительном отчуждении квартиры. Принципиально важно перед решением об отчуждении квартиры, передать собственнику предупреждение, которое содержит срок уплаты, для того, чтобы по возможности избежать отчуждение квартиры. Такое решение должны одобрить более половины собственников. Кто следит за органом управления объектом кондоминиума (или управлении компанией)? Есть ли наблюдательные советы из числа собственников? Ответ находится «Инфомация из немецкого законадательства», глава 6, статья 31. А также см. наш ответ на уже поставленный вопрос Если дом управляется через Управляющую компанию – каким образом компания отчитывается перед собственниками? Есть ли установленная форма отчетности? в пункте «Вопросы и ответы к главе 6, статья 31». Как следит за всем этим государство и следит и вообще? Государство не вмешивается в работу и функционирование ОСЖ. Роль государства ограничена созданием рамочных условий – законадательной базы, судебной системы. ПРОЕКТ: «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» 27 Как и кто контролирует безопасность эксплуатации отдельных механизмов и систем МЖД (в частности опасных систем – лифтов и газового хозяйства)? Прописано ли это четко что и как должно делаться по контролю ? Управляющий заключает договора с третьими лицами/предприятиями по уходу за техническим оборудованием здания, например лифты, также в случае газового хозяйства. Эти фирмы имееют свои регуляторные правила по уходу за оборудованием. Задачи управляющего заключаются: во-первых: перед заключением какого-либо договора с фирмами по техническому оборудованию управляющий должен ознакомиться с предложениями различных фирм и предприятий, предоставляющих услуги в сфере техобслуживания, сравнить результаты работ и цену различных предложений между собой, т.е.провести маркетинг, и на основании анализа должно быть выбрано одно из самых выгодных предложений (хотя это не означает, что оно должно быть самым дешевым). Во-вторых: в обязанности управляющего входит наблюдение за сроками предварительного/профилактического осмотра технического оборудования, которое осуществляет фирма нанятая управляющим, в соответствии со своими правилами по уходу за оборудованием. Помимо профилактического осмотра технического оборудования в установленные сроки, управляющий, как правило, осуществляет дополнительный осмотр.
Главный редактор
Алия Богаева
ПРИМЕЧАНИЕ Данный документ был подготовлен в рамках проекта ПРООН
