Регистрация объекта кондоминиума осуществляется по заявлению участника кондоминиума либо уполномоченного представителя собственников. При регистрации объекта кондоминиума определяются состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности. В течение пятнадцати рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума. Информация из немецкого законодательства В Германии законом предусмотрено две возможности создания объединений собственников квартир.
- Договор между сособственниками (в случае, когда до постройки дома уже имеется группа будущих собственников)
- Раздел общей собственности единоличным собственником (застройщиком) Договор между сособственниками Все собственники дома договариваются между собой о создании объединения таким образом, чтобы каждому совладельцу была предоставлена собственность в виде определённой квартиры.
В «Декларации о разделении собственности» через цветное маркирование в поэтажных планах технического паcпорта здания и в дополнительных текстовых объяснениях устанавливаются границы жилых и нежилых помещений, которые находятся в собственности членов объединения, и устанавливается величина долевого соучастия каждого квартирособственника в общей собственности. В Уставе объединения в дополнение к законодательному регулированию прав и обязанностей каждого отдельного квартирособственника и компетенции общего собрания приводятся дополнения. Как «Декларация», так и «Устав» объединения должны быть нотариально заверены и зарегистрированы в Поземельной книге. Обычно это делает застройщик. Только лишь после того, как будет осуществлена регистрация в Поземельной книге, каждый отдельный совладелец дома становится собственником квартиры.
Раздел общей собственности единоличным собственником.
Другой способ создания заключается в том, что единоличный собственник жилого многоквартироного дома (МЖД) (например, строительная фирма / застройщик) самостоятельно разрабатывает «Декларацию о разделении собственности» и Устав объединения, нотариально их заверят и регистрирует важную из них информацию в Поземельной книге. Таким образом, возникает квартира с правом собственности. Регистрация в поземельной книге делает возможным то, что не только дом в целом, а каждая в отдельности квартира в доме может быть самостоятельным правовым объектом. Уже при передаче права собственности только на одну квартиру единоличным собственником другому лицу (уже имеется в наличии два собственника) возникает автоматически объединение собственников жилья, со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.
Вопрос: Чья обязанность в Европе зарегистрировать кондоминиум (жильцов или застройщика)? Вообще регистрируются ли кондоминиумы в Европе, либо само по себе наличие МЖД предполагает кондоминиум?
Ответ: Само по себе наличие МЖД не предполагает «кондоминиум». Например, кондоминиум не создаётся в МЖД, где только один собственник, который владеет домом и сдаёт квартиры в аренду. По немецкому законодательству собственники квартир в МЖД, состоящих как минимум из двух квартир, образуют ОСЖ с целью совместного управления элементами и имуществом здания, которые предназначены для совместного пользования всеми собственниками жилья и обеспечения их надлежащей эксплуатации и содержания. ОСЖ не подлежит ещё какой-либо дополнительной регистрации.
Вопрос: Если регистрируются – должны ли все собственники пописать документы на регистрацию, либо применяется право большинства, либо априори собственники обязаны пописать согласие на регистрацию, т.к. они купили квартиру в МЖД, где есть общая собственность?
Ответ: При покупке квартиры, подписывая договор купли — продажи, новый собственник автоматически соглашается с Декларацией и Уставом, которые составлены застройщиком, нотариально заверены и зарегистрированы в Поземельной книге. Эти документы прилагаются к договору купли — продажи.
Вопрос: Известно, что в ряде стран Европы (например, в Болгарии) при покупке квартиры в МЖД в договоре указывается наряду с площадью квартиры часть площади общей собственности и собственник фактически покупает как свою квартиру, так и эту часть общей собственности и в последующем несет расходы, связанные с ее эксплуатацией. Как в Германии обстоит этот вопрос?
Ответ: При покупке квартиры в МЖД в договоре указывается наряду с площадью квартиры, часть площади общей собственности. Собственник фактически покупает как свою квартиру, так и часть общей собственности и в последующем несет расходы, связанные с ее эксплуатацией. Дополнительная информации: Земельный участок и все находящиеся на нём сооружения (дом и т.д.) образуют неделимое единство. Собственник земельного участка является и собственником всех находящихся на нём сооружений. Исходим из того, что инвестор строит новый, многоэтажный дом. Как мы уже отмечали выше, ещё до возведения здания, оно уже делится на отдельные квартиры, что подтверждается в планах, чертежах и описаниях. Каждая квартира получает свою земельную книгу (земельный регистр), имеющую три раздела:
- имя собственника и расположение квартиры
- права третьих лиц на общем земельном участке и ограничения, такие как право на проход, проезд, провод коммуникаций
- привлечение кредитов.
Фиксируется передача кредиторам недвижимого имущества в качестве залога. Поэтому не только дом в целом, а каждая квартира в частности может быть правовым объектом. С момента продажи первой квартиры появляется два собственника (дома в целом и первой проданной квартиры) и в этот момент образуется ОСЖ, которое не подлежит регистрации. Общий земельный участок (общее имущество) делится в зависимости от площади на 1 000, 10 000, или 100 000 частей, и каждый собственник квартиры получает Х условных частей общего земельного участка, в зависимости от площади квартиры – это его право голоса на общем собрании. Собственность жилья формируется при разделении собственности в соответствии с § 8 ЗЖС на основе составления «поквартирной поземельной книги», которую составляет соответствующее ведомство.
Немецкое право, регулирующее вопросы собственности жилья, разделяет следующие понятия:
- Жилая собственность состоит из индивидуальной собственности квартиры в неразрывной связи с долей участия в общей собственности (напр. в земельном участке, крыше, балконах, лестничной клетке)
- Общая собственность (земельный участок, все элементы, необходимые для сохранности и безопасности здания; установки, необходимые для эксплуатации всеми собственниками, напр.: отопление, водоснабжение)
- Индивидуальная собственность (право квартиры, а также нежилого помещения). Под индивидуальной собственностью понимается площадь, которая в общем плане здания указана как отдельная квартира.
Аналогично с правом индивидуальной собственности квартиры существует право индивидуальной собственности на нежилое помещение в доме. Оно состоит из индивидуальной собственности нежилых помещений в неразрывной связи с долей участия в общей собственности.
Главный редактор
Алия Богаева
ПРИМЕЧАНИЕ Данный документ был подготовлен в рамках проекта ПРООН
