Собрание собственников помещений (квартир)
Инициаторы собрания собственников помещений (квартир) уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания. Информация из немецкого законодательства Общее собрание членов объединения в Германии является высшим органом управления ОСЖ. Оно состоит из всех совладельцев МЖД. Общее собрание принимает решения по всем важнейшим вопросам организации, управления, и содержания общей собственности. Решения принимаются путем принятия резолюций, а именно, согласно значимости вопроса и соответствующего регулирования, в Декларации и Уставе простым или квалифицированным большинством голосов. Общее собрание объединения проводится по меньшей мере раз в год в соответствии с § 24 ЗЖС. Приглашает как правило управляющий. Кроме того, имеется возможность созвать внеочередное собрание. Помимо управляющего внеочередное собрание может созывать совет жильцов или инициативная группа собственников, если есть заявление в письменной форме, с указанием цели и причины созыва собрания, подписанное более четверти всех членов ОСЖ. Общее собрание собственников имеет следующие задачи:
- принимает решение по изменениям и дополнениям к Декларации и Уставу. В Германии по этим вопросам решения принимаются только единогласно, поскольку, наряду с этим, требуется еще и внесение записи в Поземельную книгу.
- избирает правление объединения (совет собственников)
- принимает решение о назначении управляющего
- принимает решение по составленной управляющим годовой смете доходов и расходов и устанавливает размер взносов и платежей членов объединения
- утверждает, подготовленный управляющим годовой отчет с балансом и финансовый отчет. Перед утверждением заслушивает отчет правления
- принимает решения по мероприятиям реконструкции и ремонта здания или о возведении хозяйственных и других построек
- принимает решения по использованию объектов общей собственности. Все собственники квартир должны быть письменно извещены по меньшей мере за неделю до проведения собрания. К приглашению прилагается также повестка дня собрания, которую управляющему целесообразно предварительно обсудить с членами правления (советом собственников).
Важно: в повестке дня должны быть четко названы все вопросы, по которым будут приниматься решения. Потому что каждый член ОСЖ на основании повестки дня принимает решение: принимать ли ему участие в собрании или нет, или по каким вопросам он при неучастии отказывается от своего права голоса. Отдельные вопросы должны быть, как можно более подробно изложены, чтобы каждый собственник мог компетентно подготовиться к собранию.
Вопрос: Регламентируются ли в Европе проведение собраний собственников?
Ответ: Регламент собрания объединения не является законодательно предписанной составной частью, но все же значительно облегчает проведение собрания, особенно при большом количестве участвующих. Регламент собрания может содержать регулирования относительно ведения собрания (собрание как правило ведет управляющий, но может также вести и председатель правления), открытия собрания, дисциплинарных предписаний, порядка и продолжительности выступлений, предложения по регламенту ведения собрания, принятия решений и голосования, полномочных представительств, ЗЖС управляющего (заключает с ним договор об управлении домом). Т. е. изначально в новом доме, где распродали или ещё распродают квартиры, имеется управляющий, выбранный застройщиком. Позже по решению общего собрания ОСЖ может поменять управляющего/управляющую компанию. Назначение управляющего не может быть исключено согласно § 20 абз. 2 ЗЖС. Для назначения управляющего существует четыре возможности:
- решением, принятым в обязательном порядке простым большинством голосов на общем собрании объединения § 26 абз.1 ЗЖС
- решением, принятым в письменной форме без созыва собрания. Назначение путем соглашения между всеми квартирособственниками (100%) в форме письменного решения § 23 абз. 3 ЗЖС
- через назначение в судебном порядке. (Например, в небольших объединениях, которые состоят только из 2-4 квартир иногда отказываются от назначения управляющего. Каждый член ОСЖ или третье лицо, которые имеют правомочный интерес на назначение управляющего, могут это требовать через суд согласно § 26 абз.3 ЗЖС)
- если ОСЖ не имеет управляющего (например, в случае смерти управляющего; сложения им своих полномочий или в силу других причин, из-за которых он не может долгосрочно исполнять свои обязанности; если собственники не могут договориться о выборе нового управляющего, а бывший управляющий уже уволен (или уволился сам)), то в таких неотложных случаях через суд согласно § 26 абз. 3 ЗЖС (по представлению ходатайства собственников или одного собственника) назначается так называемый «принудительный» управляющий.
Вопрос: Государство вмешивается в этот процесс? Есть ли ограничения по кворуму на собрании для принятия решений?
Ответ: Государство не вмешивается в работу и функционирование ОСЖ. Роль государства ограничена созданием рамочных условий – законодательной базы, судебной системы правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), он имеет соответствующее количество голосов
- Решение собрания принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир), непосредственно принимавших участие в собрании либо проголосовавших с использованием электронной цифровой подписи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6-1 настоящей статьи.
6-1. В случае, когда не менее одной пятой части голосов от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума проголосовали против предложенного решения по вопросам, предусмотренным подпунктами 2), 6), 7), 8) и 9) пункта 2 настоящей статьи, решение считается непринятым и требует повторного рассмотрения на общем собрании. При повторном рассмотрении для принятия решения по данному вопросу необходимо согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума. Информация из немецкого законодательства Собрание способно принимать решения, если на нём присутствуют собственники (или их уполномоченные), имеющие право голоса с больше чем половиной долей голосов собственников, рассчитанной по занесённой в поземельную книгу величине этих долей. Если кто-то из членов объединения не может присутствовать на собрании, то он может передать свое полномочие на право голосования третьему лицу. Очень многие регламенты собраний содержат ограничения, исходя из того, что правомочными могут быть только управляющий, член объединения или супруги. Полномочие должно быть оформлено в письменном виде и быть передано управляющему до проведения собрания, чтобы он имел возможность приложить это заявление к листу присутствующих. Собрание ОСЖ не является В Германии публично доступным. Хотя об этом и не сказано выразительно в Законе, но тем не менее это следует из контекста соответствующих регулирований. Управляющий, как правило, старается оградить собрание от чужого влияния со стороны, а также избежать не нужного распространения информации о делах ОСЖ среди общественности. Само-собой разумеется, что присутствовать на собрании имеют право помощники, вспомогательный персонал, который необходим для исполнения права участия некоторых квартирособственников ( например, сиделки, переводчики), гости имеют право присутствовать на собрании только с согласия всех присутствующих членов объединения, также и консультанты-специалисты отдельных членов объединения (например, адвокаты, консультанты по налоговым делам, технические консультанты) могут быть допущены на собрание только с согласия присутствующих собственников жилья. Допуск на собрание может быть исключен через Декларацию или через Устав объединения. Если собрание не способно принимать решения (недостаток присутствующих / голосов), то управляющий созывает новое собрание с той же повесткой. Это собрание, независимо от количества и величины присутствующих долей голосов считается способным принимать решения. На этот факт указать при созыве собрания. Определение долей голосования Поголовный принцип: В соответствии с Законом о жилой собственности § 25 определено, что на собственника приходится один голос, причём супружеская пара имеет один голос. Если квартира с правом частной собственности принадлежит нескольким лицам совместно, то соответственно этому им принадлежит только один голос и право голоса могут исполнять только едино. Если один собственник имел бы, например, 5 квартир, он всё равно имел бы один голос. Уставом объединения можно установить иной порядок голосования, чем предусматривает согласование по поголовному принципу. Очень часто при этом используется так называемый, стоимостной принцип или пообъектный принцип.
Стоимостный принцип: в большинстве случаев в Декларации и Уставе определено, что вес голоса зависит от количества долей собственности (нотариально заверенная часть в целом объекте).
Объектный принцип: в противном случае в Декларации и Уставе определено, что на индивидуальную собственность (напр. квартиру) или особую собственность (например, коммерческая единица или гараж) приходится один голос. Принцип права голоса должен быть выбран исходя из величины объединения и его различных потребностей. Поголовный принцип предотвращает прежде всего майоризацию, т.е. использование права «большинства голосов», к примеру подрядно- строительной фирмой, когда еще не все квартиры в доме проданы и большая часть квартир еще находится в собственности фирмы. В стоимостном принципе особым образом выражена обязанность по несению расходов, которая сориентирована на величину доли в общей собственности. Право голоса имеет принципиально каждый собственник квартиры. За исключением лишь права голоса, если принятие решения затрагивает исполнение предпринятой правовой сделки, касающейся управления объектами общей собственности или возбуждение, или окончание судебного процесса одних квартирособственников против других, или в случае, если квартирособственник законом приговорен к лишению права собственности на квартиру. Решения собрания собственников как правило принимаются большинством голосов. Воздержание от голосования не имеют никакого влияния на соотношение голосов «за» и «против». О кворуме для принятия решений о проведении мероприятий по общей собственности: Новые регулировки ЗЖС от 2007 г. облегчают достичь кворума на собрании собственников. Отдельные собственники больше не могут препятствовать необходимым изменениям путём наложения вета, как это было раньше. Это относится к определению объёма платежей за коммунальные услуги и за управление совместным домовладением. Решения о проведении мероприятий по общей собственности принимаются в соответствии с ЗЖС, с Гражданским кодексом, а также с судебными решениями. Новые регулировки от 2007 г. отменили принцип единогласия по важнейшим вопросам и открывают путь к проведению неотложных строительных мероприятий. Существуют разные виды мероприятий: капитальный ремонт, а также «модернизирующий капитальный ремонт». Их принятие требует «простого большинства» голосов. «Мероприятия по адаптации к современному уровню техники» требуют «двойного квалифицированного большинства». Оно означает согласия трёх четверти всех собственников и более половины зарегистрированных в поземельной книге долей собственностей. Соответствующее «квалифицированное большинство» требуется и для голосования о проведении энергосберегающей санации (инвестиции в теплоизоляцию фасада, блочный ТЭЦ и др.). «Изменения общей собственности строительными мероприятиями» подразумевают любое, переходящее за рамки текущего и капитального ремонтов изменение существующей формы общей собственности строительными ПРОЕКТ: «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» 34 мероприятиями. Это относится к элементам здания, а также к незастроенным частям земельного участка. Такие изменения требуют согласия всех собственников. Принятые решения должны быть недвусмысленными и не предоставлять толкования. Решения собрания фиксируются в протоколе. Подписывают руководитель собрания, председатель совета собственников, а также один из собственников ОСЖ.
Вопрос: Сколько собственников правомочно принимать решение на собрании (50 %, 2/3 и т.д.)
Ответ: Собрание способно принимать решения, если на нём присутствуют собственники (или их уполномоченные), имеющие право голоса с больше чем половиной долей голосов собственников, рассчитанной по занесённой в поземельную книгу величине этих долей.
Вопрос: Как подтверждается легитимность собственника на собрании (если например, на собрание приходит супруга или супруг. А квартира принадлежит второму члену семьи по документам)?
Ответ: В этом случае необходимо предъявить управляющему письменное полномочие от собственника. В последней редакции Закона Казахстана была значительно ужесточена процедура принятия решений по важнейшим вопросам (ремонта, например, и пр.) – теперь собрание вправе принять решение по ним, если за него проголосовало более 80 % присутствующих (см. пункт 6-1 выше). Это значительно усложняет приятие решений, поскольку на собрание и так собрать людей сложно.
Вопрос: Не кажется ли Вам, что это уже через чур жёсткие условия (ведь даже в Парламенте при принятии Законов такого нет!)? Как в Европе с этим делом обстоит?
Ответ: Как описано выше в Германии законодательство ослабило процедуры принятия решений по различным вопросам, касающихся в первую очередь ремонта дома, чтобы упростить приятие решений. Рекомендуем казахским специалистам более тщательно перепроверить места законов и формулировки, связанные с принятием решений ОСЖ ПРОЕКТ: «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» 35 по модернизации, капитальному ремонту. Это будет способствовать развитию широкомасштабной модернизации жилищного фонда.
Главный редактор
Алия Богаева
ПРИМЕЧАНИЕ Данный документ был подготовлен в рамках проекта ПРООН
