Проведение письменного опроса
Информация из немецкого законодательства не всегда требуется проведения собрания собственников, чтобы принять решения. В § 23 абз. 3 ЗЖС говориться, что решение/заключение собственников имеет силу без проведения собрания собственников, если все собственники в письменной форме проголосовали за это решение/заключение. Иногда этим пользуются на практике. Причины для проведения письменного опроса могут быть разные. Подать заявку на проведение опроса может принципиально каждый собственник, а также управляющий или члены совета собственников. Опрос организует чаще всего управляющий. Решения, принятые в результате письменного опроса, приобретают юридическую силу при условии, что все собственники (100 %) дали согласие, а именно как с фактом его проведения, так и с его содержанием. Согласие должно быть дано в письменной форме, с оригинальной подписью собственника. На практике в больших МЖД возникают трудности достичь согласия всех собственников. Поэтому рекомендуется, чтобы управляющий (или собственник, или представитель совета жильцов – та персона, которая проводит опрос) как можно подробнее описал проблему предстоящего письменного опроса. Управляющий (при поддержке совета жильцов), который обычно проводит письменный опрос, ещё до начала опроса, интенсивно работает с теми собственниками/группой собственников, в которых он видит потенциальных кандидатов, которые по каким-либо причинам возможно не дадут своё письменное согласие. Напр., нужно собрать согласие собственников и дополнительные деньги на дополнительные работы по ремонту крыши, которые неожиданно возникли в ходе большой, уже распланированной модернизации крыши. Управляющий предполагает, что несколько собственников, будут не согласны с решением вложить дополнительные средства в модернизацию крыши (они пенсионеры и у них небольшие доходы), так как запланированные расходы и предварительные расчёты были уже достаточно высоки. Здесь целесообразно заранее обсудить проблему финансирования с определённой группой, сделать индивидуальные финансовые предложения, а также подробно объяснить, чем вызваны дополнительные расходы на модернизацию крыши. Для МЖД, собственники которых живут в разных, отдалённых от дома местах (например, в Берлине собственники многих квартир в МЖД проживают не в Германии), письменный опрос может быть хорошим решением, так как они не имеют возможности принимать участие в собрании собственников. Когда предусмотрено, письменным опросом назначить управляющего для ОСЖ, то рекомендуется, чтобы все подписи собственников были заверены нотариусом. Факт, что все письменные заявления о согласии налицо, ещё не влечёт за собой юридической силы решения. Требуется дополнительное обнародование решения среди собственников (решение Федерального суда Германии 23.8.2001, V ZB 10/01, ZMR 2001, 809). Обычно эту миссию выполняет управляющий. Это возможно осуществить разными путями, например, уведомить всех собственников письменно. Созыв собрания собственников после проведения письменного опроса для оглашения итогов опроса законодателем не предусмотрено. Дополнительное обнародование решения письменного опроса необходимо, потому что, как и в связи с «обычным» решением общего собрания, так и при письменном опросе с момента обнародования в течении одного месяца решения могут быть оспорены § 46 абз. 1 ЗЖС. И собственники, голосуя письменно, должны знать конечные результаты письменного опроса, чтобы воспользоваться правом оспорить решения.
Вопрос: В Казахстане если собрание нелегитимно (пришло мало собственников и пр.), то проводится письменный опрос. Есть ли такое понятие в Европе? Кто организует опрос этот? В Законе Казахстана написано, что на письменный опрос назначаются ответственные (пункт 3), но, если собрание нелегитимно, кто может назначить ответственных – не кажется ли Вам. Что в Казахстане в той части есть противоречие? Как в Европе решается этот вопрос?
Ответ: Мы согласны с точкой зрения наших казахских коллег, что невозможно назначить ответственных, так как собрание нелегитимно. Как уже было сказано в предыдущем ответе в Германии эта проблема решается созывом нового собрания, которое правомочно принимать решения, несмотря на количество присутствующих. После проведения письменного опроса (который проводится по причине отсутствия на собрании достаточного числа собственников квартир) – по Закону должно быть созвано еще одно собрание, чтобы утвердить итоги опроса – и это решение принимается большинством собственников. Но если в первый раз люди не пришли, то стоит ли надеяться, что люди придут во второй раз? Оцените эту норму с точки зрения здравого смысла и опыта в Европе!!! Не кажется ли вам, что эта «игра в демократию» парализует весь процесс управления домами и они попросту разрушаются от отсутствия действий? Это очень важно для нас, и мы хотим это особо четко обсудить с Вами. Совершенно согласны с нашими казахскими коллегами. Что созыв второго собрания, где будут оглашены и подтверждены результаты письменного опросы, скорее всего обречено на неудачу. Возможно нужно изменить закон РК «О жилищных отношениях» в данных статьях. Предлагаем рассмотреть описанный нами механизм созыва собраний и принятия решений собрания собственников ОСЖ в «Информации к немецкому законодательству» к главе 6, статьям 42-1, 42-2.
Главный редактор Алия Богаева
ПРИМЕЧАНИЕ Данный документ был подготовлен в рамках проекта ПРООН
