Некоторые «эксперты» в сфере ЖКХ полагают, что управление многоквартирными жилыми домами и коммерческой недвижимостью практически идентично, и что профессиональный стандарт для управления жилыми и нежилыми зданиями может применяться и к коммерческой недвижимости. На первый взгляд, это может показаться верным — и там, и там речь идет об управлении зданиями. Однако, при более глубоком рассмотрении бизнес-процессов становится очевидно, что различия существенны.
Главное отличие заключается в целях: управляющий многоквартирными жилыми домами стремится обеспечить безопасное и комфортное проживание для жильцов, тогда как управляющий коммерческой недвижимостью ориентирован на максимизацию доходов и увеличение стоимости объектов. Эти различия определяют подходы к управлению, приоритеты и стратегии работы, а также набор навыков и знаний, необходимых для успешного выполнения задач в каждой из этих сфер.
Вот сравнительная таблица, которая выделяет основные различия между управляющим многоквартирными жилыми домами и управляющим коммерческой недвижимостью:
| Критерий | Управляющий многоквартирными жилыми домами | Управляющий коммерческой недвижимостью |
| Тип недвижимости | Многоквартирные жилые дома, кондоминиумы | Офисные здания, торговые центры, склады, гостиницы и другая коммерческая недвижимость |
| Основная цель | Обеспечение комфортных и безопасных условий проживания, поддержание общего имущества | Максимизация доходов, увеличение стоимости недвижимости, поддержание привлекательности для арендаторов |
| Основные задачи | Текущие ремонты, обслуживание общего имущества, взаимодействие с жильцами, управление взносами | Управление арендой, привлечение и удержание арендаторов, увеличение доходности, оптимизация расходов |
| Источники доходов | Взносы собственников квартир и нежилых помещений | Арендные платежи, дополнительные услуги арендаторам |
| Финансовое управление | Составление и исполнение бюджета на содержание и ремонт общего имущества | Управление арендными потоками, оптимизация арендных ставок, контроль за финансовыми операциями арендаторов |
| Взаимодействие с клиентами | Взаимодействие с собственниками и жильцами, организация собраний, работа с жалобами и запросами | Взаимодействие с арендаторами, заключение договоров аренды, решение вопросов обслуживания и предоставления услуг |
| Учет возрастных и технических факторов | Учет состояния здания при планировании ремонтов, возможное применение повышающего коэффициента | Анализ состояния объектов для повышения арендной стоимости и конкурентоспособности |
| Техническое обслуживание | Обслуживание и ремонт общего имущества (лифты, крыши, инженерные системы) | Поддержание технического состояния и модернизация объектов для увеличения их рыночной привлекательности |
| Рыночная ориентация и стратегия | Следование нормативам и законодательным требованиям в области ЖКХ | Ориентация на рыночные условия, конкурентные ставки аренды, маркетинговые стратегии |
| Компетенции и навыки | Знания ЖКХ, нормативов, навыки общения с жильцами, основы финансового управления | Знания в сфере коммерческой недвижимости, маркетинга, арендных соглашений, навыки ведения переговоров |
| Регулирование | Регулируется законодательством о жилищных отношениях и ЖКХ | Регулируется гражданским и коммерческим правом, договорами аренды |
| Уровень вовлеченности | Вовлечение жильцов в принятие решений через собрания и голосования | Индивидуальный подход к арендаторам, анализ потребностей для повышения удовлетворенности и удержания арендаторов |
Таким образом, хотя обе позиции связаны с управлением недвижимостью, их задачи и подходы существенно различаются в зависимости от типа объекта. Управляющий многоквартирными жилыми домами фокусируется на обеспечении комфортного проживания и поддержании общего имущества, тогда как управляющий коммерческой недвижимостью акцентирует внимание на доходности, удовлетворении запросов арендаторов и повышении рыночной стоимости объектов.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО»
Алия Богаева
