Вернер Меркель — член президиума DDIV, координирующего союза немецких земельных ассоциаций сервисных компаний, председатель правления ассоциации управляющих недвижимостью в федеральной земле Гессен, председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН).
Узбекистан прошёл через то же самое, как и все постсоветские страны, когда жилищный фонд народа был передан от государства жильцам, то есть снова народу, которому он и без того уже опосредовано принадлежал. В 1990-х годах жильё было передано каждому отдельно как личное имущество, и люди стали прямыми собственниками.
С одной стороны, это было хорошим жестом, а также было вполне разумным шагом, но, к сожалению, не были продуманы все последствия. Он застал собственников неподготовленными, не были созданы необходимые рамочные условия. Одновременно к новым владельцам выдвигалось требование — они должны были впредь сами заботиться о сохранности переданного им имущества и о его содержании.
Новым владельцам было не совсем понятно, что помимо квартиры, в которой они жили, и, следовательно, собственниками которых они себя ощущали, также в сферу их ответственности, в качестве совместного имущества, относятся строительные конструкции и сооружения, такие как крыша дома, наружные стены, окна, лестничные площадки, электропроводка, водопроводные трубы, система отопления. С самого начала преобладало мнение, что об общем имуществе, то есть о том, что было за пределами четырех стен квартиры, должно заботиться, как и прежде государство. К сожалению, это патерналистское отношение собственников жилья частично сохранилось и по сей день.
Тем временем, спустя 25 лет, некоторые собственники пришли к пониманию того, что собственность подразумевает всё здание и, следовательно, необходимо совместно заботиться о нём. С экономической точки зрения это касается не только текущих расходов, таких как общее электричество, уборка лестничной площадки, вода для наружных сооружений, но и расходы на сохранение здания в виде ремонта и технического обслуживания. Однако это подразумевает правила взаимодействия, которые может предписать только государство в качестве рамочных условий. Это обращение друг с другом страдает от отсутствия рамочных условий в хорошо продуманной форме, предписываемых со стороны государства, и по этой причине не позволяют урегулировать отношения и гарантии для собственников.
Хотя ситуация в постсоветских странах в настоящее время разная, она по-прежнему требует значительного улучшения, чтобы достичь профессионального подхода в обслуживании жилых домов, которые были преобразованы по закону о жилой собственности в объединения собственников жилья.
Существенным моментом в реализации является, конечно, соответствующий менеджмент — управление жилыми домами. С одной стороны, самоуправление оказалось одним из таких инструментов управления, которое, вероятно, даже лучше, чем ранее известная коммунальная система управления. С другой стороны, возникает вопрос, не лучше ли иметь независимых управляющих и привлекать людей, которые хотят посвятить себя данной профессии. Однако это также означает, что такие подготовленные люди должны быть в наличии, и создать для них надлежащие рамочные условия и надлежащую подготовку со стороны государства.
По крайней мере, автор считает, что независимый управляющий будет нейтральным в своей работе, чем один их собственников, которого можно легко и повсеместно приписывать, что он действует себе в выгоду.
Нет необходимости заново изобретать колесо в сфере управления недвижимостью и, тем более для каждой страны в отдельности. Опыт, накопленный Западом в этом вопросе, значителен. Ведь в Германии с 1951 года работают в соответствии с законом о жилой собственности, а объединения собственников жилья в 99% случаях привлекли стороннего управляющего.
Чтобы добиться улучшений в Узбекистане, которые, по моему мнению, просто необходимы, следует обратить взор на тех, у кого есть многолетний успешный опыт и перенять у них то, что, возможно и нужно делать. При этом необходимо учитывать особенности национальных интересов и настроений, ведь упорядоченное управление многоквартирными домами с понятными рамочными условиями, полезными для всех, будет иметь неоценимую ценность в будущем.
По этой причине тут необходимо участие государства, без него ничего не сдвинется с места. Оно должно, с созданием необходимых рамочных условий, всегда настаивать на участии, только под девизом «столько государственного участия, сколько необходимо, но и как можно меньше».
В Узбекистане граждане достаточно дееспособны, чтобы самостоятельно позаботиться о своей собственности под профессиональным управлением. Поэтому в опекунстве нет необходимости. Наряду с этим было бы целесообразно рассмотреть вопрос, о создании со стороны правительства профессии, требующей специальной подготовки и равноценной немецкому специалисту по управлению и продаже недвижимости. И чем скорее начнётся подготовка таких специалистов, тем раньше появятся профессиональные управляющие недвижимостью. Это означает профессиональную подготовку в течение трех лет на практике и в теории, а также экзамен в качестве основного требования для дальнейшего управления многоквартирными домами.
Автор считает, что «уже без пяти минут двенадцать» и время давно настало. Время для необходимых действий для создания рамочных условий, чтобы сохранить народное достояние – недвижимое имущество и оставить его в таком состоянии для последующих поколений, которое было бы пригодно для проживания.
Например, энергосберегающая санация жилья на средства собственников возможна только в том случае, если они получат, с одной стороны — чётко сформулированные законы с конкретными механизмами их реализации, а, с другой стороны — финансовые программы поддержки. Если только государство вновь не вернет себе всё, и тогда мы снова возвратимся к исходной точке истории. И в таком случае патерналистское отношение одержит победу, чего никто бы не хотел, поэтому этим заняться следует уже сейчас. А немецкие эксперты, такие как автор, могли бы консультировать все вовлеченные в этот процесс стороны.
Автор:
Вернер Меркель
