Владение недвижимостью в любой стране предполагает некоторые расходы на ее содержание. В Германии к этим расходам можно отнести налоги и сборы, связанные с недвижимостью, страхование и непосредственно расходы на содержание Вашего жилья. Кроме налога на приобретенное имущество, который уплачивается единоразово при совершении сделки купли-продажи, и расходов на регистрацию недвижимости, у вас появляется обязанность ежегодной оплаты налога на землю и находящегося на ней недвижимого имущества.
Налоги
Расчет налогов, связанных с недвижимостью, в Германии вправе осуществлять только налоговый консультант, который несет ответственность за правильность и достоверность подсчетов.
Налог на покупку жилья в Германии является небольшим, но высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости (Spekulationssteuer), которая не использовалось для личного проживания. Так размер этого налога может достигать 45 % от дохода с перепродажи. Это обусловлено тем, что немецкие власти пытаются контролировать стабильность цен и стремятся избежать возможных спекуляций на рынке недвижимости.
Между РФ и ФРГ подписано соглашение об избежании двойного налогообложения, согласно которому сумма налога уплаченного российским резидентом в Германии, вычитается из налога, взимаемого в РФ.
Единоразовый налог при приобретении недвижимости
Единоразовый налог при покупке недвижимости в ФРГ (Grunderwerbsteuer) составляет 3,5 — 5 % от стоимости объекта. Его размер зависит от конкретной земли (субъекта федерации), в которой находится объект.
Ежегодный налог
Базовая ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) равна 0,35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта, которая значительно ниже реальной рыночной. Размер оценочной стоимости определяется налоговой инспекцией (Finanzamt) путем специальной сложной системы подсчета. Для этого налоговая инспекция ежегодно присылает собственнику специальные бланки, в которых последний должен указать соответствующие данные, касающиеся его недвижимости.
Кроме того на размер ежегодного налога оказывают влияние местные муниципальные коэффициенты, размер которых различается и определяется непосредственно городскими властями.
Таким образом, приблизительный размер ежегодного налога на недвижимость равняется около 0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Например, сумма налога, подлежащего к оплате за однокомнатную квартиру в Берлине, составляет приблизительно 200 € в год.
Списание налогов
Для старых строений (возрастом 40-50 лет) предусмотрена возможность списания налога на основании износа здания. Для домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги в размере 2 % от оценочной стоимости, а для домов старше 1924 г. в размере 2,5 %.
Налоги при сдаче объекта в аренду
Налоги для физических лиц:
Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом, который рассчитывается по прогрессивной шкале:
- годовой доход до 8.130 € (=zvE): 0 % для резидентов и 14 % для нерезидентов (иностранцев без права на ПМЖ); формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE — 8.130) :10.000 ● доход от 8.131 до 13.469 € (=zvE): 14 — 23,97 %; формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE – 8.130) :10.000 ● доход от 13.470 до 52.881 € (=zvE): 23,97 — 42 %; формула расчета: (228,74×Y + 2.397)×Y + 1.038, где Y=(zvE – 13.469):10.000 ● доход от 52.882 до 250.730 € (=zvE): 42 %; формула расчета: 0,42×zvE – 8.172 ● доход более 250.730 € (=zvE): 45 %; формула расчета: 0,45×zvE – 15.694
Для супружеских пар действуют льготные ставки
Помимо подоходного налога физические лица обязаны также выплачивать так называемый «налог солидарности» (Solidaritätszuschlag), который составляет максимум 5,5 % от суммы подоходного налога. Этот налог был введен после объединения Германии с целью развития территорий бывшей ГДР.
Таким образом, общая ставка налога для физических лиц составляет около 14,5 — 47,5 % от суммы совокупного дохода.
Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание объекта, его обновление, амортизационные отчисления, а также расходы владельца на поездку в Германию для инспектирования объекта, встречи с управляющим или налоговым консультантом. Стоит отметить, что списывание расходов на многоразовые поездки требует дополнительного обоснования. Как правило, расходы списываются единоразово за отчётный год.
Налоги для юридических лиц:
- Корпоративный налог (Köperschaftssteuer): 15 % (+ 5,5 % за «налог солидарности») = 15,5 %;
- Промысловый налог (Gewerbesteuer): 7 — 17 %; размер процентной ставки зависит от региона, в котором зарегистрировано юридическое лицо, и она вычисляется по формуле: базовая ставка в размере 3,5 % × муниципальный коэффициент (200 — 490 %);
- Налог на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer): 19 % для товаров и услуг, и 7 % для продуктов питания, печатных изданий и т.д.; расходы по выплате НДС включаются в цену конечного продукта или услуги; доходы от сдачи в аренду жилых помещений и земельных участков НДС не облагаются.
Налог с продаж, налог на наследство и дарение
Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не взимается в том случае, если объект принадлежал владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служил местом его постоянного проживания. В иных случаях налог на доход с перепродажи подлежит к обязательной уплате. Его размер определяется по тем же правилам, что и размер подоходного налога (см. выше).
Доходы, полученные в результаты наследования или дарения, также облагаются налогом, размер которого составляет 7 — 50 % и зависит от степени родства между наследником и наследодателем.
Расходы на коммунальные услуги и иные затраты
Страхование недвижимости – процедура необязательная, но желательная. Страховые взносы зависят от выбранного типа страхования. Чаще всего недвижимость страхуют от пожара, затопления и других несчастных случаев. Размер страховых выплат составляет примерно 100 – 500 € в год.
Размер обязательных расходов на содержание недвижимости в Германии зависят от категории жилья.
Если собственник лично проживает в принадлежащей ему квартире, он платит в среднем 20-40 € в месяц за коммунальные услуги (уборка прилегающей территории и подъезда, освещение и вывоз мусора).
Коммунальные платежи включают в себя помимо этого затраты на электроэнергию, горячую и холодную воду, центральное или газовое отопление.
Оплата коммунальных услуг взимается только в том случае, если недвижимость эксплуатируется. Если же объект сдается в аренду, коммунальные услуги оплачивает арендатор. Собственник, в свою очередь, несет расходы за услуги домоуправления, осуществляющего контроль за объектом (примерно 30 — 50 € в месяц), а также осуществляет выплаты в накопительный фонд, создаваемый в обязательном порядке с целью поддержания здания, в котором находится квартира, в надлежащем состоянии.
В том случае, если зданию требуется капитальный ремонт и размер бюджета накопительного фонда недостаточен для проведения такого ремонта, обязанность возмещения недостающих средств возлагается на собственников. Поэтому перед приобретением объекта следует внимательно ознакомиться с документами, содержащими сведения о проводимых ранее в здании ремонтах или модернизациях, а также с содержанием протоколов собраний собственников, из которых можно узнать актуальный размер бюджета накопительного фонда.
Примерная статья расходов на содержание жилого объекта недвижимости:
Размер страховых выплат: 100 — 500 € в год Расходы на уборку подъезда и прилегающей территории, услуги садовника и вывоз мусора: 20 — 40 € в месяц Услуги домоуправления: 30 — 50 € в месяц Взносы в накопительный фонд: в среднем 2,70 €/м² в месяц Электроснабжение: 0,13 — 0,25 €/кВт*ч + абонентская плата от 4 € в месяц (от 35 € в месяц) Водоснабжение: 1,9 — 2,7 €/м³ (от 40 € в месяц) Газоснабжение: 0,5 — 0,8 €/м³ (от 50 € в месяц)
