В последние 6 лет в Республике Казахстан проходила масштабная реформа системы управления многоквартирным жилищным фондом, направленная на переход казалось бы к более прозрачным и эффективным формам управления. Ключевым элементом данной реформы было внедрение объединений собственников имущества (ОСИ) — «один дом-один счет».
Настоящий анализ основан на ответах по запросу именно по созданию ОСИ, в официальных ответах жилищных инспекций и акиматов ряда городов страны и отражается текущее состояние системы управления, динамика внедрения ОСИ, а также особенности региональной практики.
Собранные данные подтверждают, что реализация реформы носит неоднородный характер в различных регионах.
Крупные города демонстрируют более высокий уровень внедрения новых форм управления ОСИ: в Алматы зарегистрировано 1624 ОСИ, в Астане — 1406, в Петропавловске — 458, в Усть-Каменогорске – 388, в Актобе – 327, в Костанае – 305.
Между тем, жилищная инспекция города Петропавловска отметила, что: «Основной формой управления объектами МЖД по городуПетропавловск является Объединение собственников имущества (ОСИ) – 458 объектов (37,4%) и Кооператив собственников квартир (КСК) – 199 объектов (16,2%). В меньшей степени также формами управления встречаются Потребительские Кооперативы, Товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО «Жилищная служба», ТОО «Вега», ТОО «Авенти»), а также имеются зарегистрированные Жилищно-строительные кооперативы. В 400 МЖД форма управления собственниками не принята (безхоз), в основной массе это малоэтажные жилые дома (259 – двух и трехэтажные здания, количество квартир которых не превышает 30), непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати. Данный орган управления не являются юридическими лицами»
В то же время в ряде регионов страны показатели значительно ниже:
в Кокшетау — 241, в Уральске – 224, в Караганде – 101, в Павлодаре -97
в Атырау — 47 ОСИ.
Таким образом, можно отметить, что реформа развивается неравномерно, что обусловлено как организационными, так и социально-экономическими факторами, а также процессами возвращения КСК в качестве субъектов управления. К осени планируется подготовить анализ зарегистрированных и прошедших перерегистрацию субъектов управления многоквартирными домами.
Состояние проблемы домов без управления
Одним из ключевых индикаторов эффективности реформы является наличие многоквартирных жилых домов без определённой формы управления, так называемые бесхозные.
По состоянию на 2026 год: Кокшетау — 315 домов, Алматы — 230 домов, Уральск — 138 домов, Астана — 102 дома.
В отдельных городах по данным госорганов ситуация по бесхозным домам стабилизирована, например в Усть-Каменогорске отсутствуют бесхозные дома, в Актау зафиксировано незначительное количество (9 домов),при созданных 171 ОСИ.
Отдельного внимания заслуживает опыт города Караганды, где по данным жилищной инспекции:«.. масштабной работы начиная с 15 сентября 2025 г. (период – 5 месяцев) к существующему количеству форм органов управления дополнительно созданы: 437 НСУ (249 НСУ в МЖД менее 36 квартир, 188 НСУ в МЖД, где 36 и более квартир). В форме управления НСУ, где количество квартир составляет 36 и более квартир (количество составляет — 188) активно идет перезаключение договоров с субъектами управления (КСК, управляющие и сервисные компании) дополнительно открываются накопительные счета. В 99 МЖД, что составляет почти 20% от 536 МЖД, ранее находившихся в статусе бесхозных создана форма управления НСУ (количество квартир менее 36). В активном процессе создания и выбора субъектов управления находятся более 300 МДЖ, которые проходят сбор необходимых документов и подписей»
Комплексный подход, основанный на взаимодействии с населением, способствует более устойчивому внедрению жилищной реформы.
Многообразие форм управления
На практике система управления многоквартирными домами включает несколько форм и субъектов управления МЖД: ОСИ (объединения собственников имущества), НСУ (непосредственное совместное управление), КСК (кооперативы собственников квартир), управляющие и сервисные компании.
Например, в городе Семей одновременно функционируют: 202 ОСИ, 238 НСУ, 149 КСК, 2 ЖК, 46 — ИП, ТОО, ПК.
«В остальных двух- и трёхэтажных многоквартирных жилых домах органы управления отсутствуют, при этом имеются старшие по дому», — отметила жилищная инспекция города.
Можно предположить, что подобная ситуация характерна и для многих других городов, однако качество ответа во многом зависит от корректности поставленного вопроса.
Таким образом, современная модель управления в городах страны носит гибридный характер, что обеспечивает адаптивность системы к различным условиям.
Эволюция роли КСК в условиях реформы
Важным аспектом внесенных дополнений и изменений в Закон РК «О жилищных отношениях» является трансформация роли кооперативов собственников квартир (КСК).
Изначально реформа предусматривала постепенный переход от КСК к ОСИ. Однако фактическая практика демонстрирует адаптацию КСК к новым условиям.
На сегодняшний день КСК продолжают функционировать, нередко выступают в качестве субъектов управления, участвуют в обслуживании жилищного фонда наряду с новыми формами.
На протяжении длительного периода именно КСК обеспечивали:
- содержание многоквартирных жилых домов;
- эксплуатацию инженерной инфраструктуры;
- организацию взаимодействия с жителями.
Таким образом, их деятельность стала основой для формирования современной системы управления.
Преемственность как фактор устойчивости
Практика показывает, что развитие новых форм управления происходит с опорой на многолетний накопленный опыт. Сохранение и интеграция КСК в обновлённую систему управления отражает эволюционный характер реформы, при котором:
- обеспечивается преемственность;
- сохраняются эффективные управленческие практики;
- поддерживается стабильность функционирования жилищного фонда.
Проведённый анализ позволяет выделить следующие ключевые тенденции:
- Реформа находится в стадии активной реализации, но ещё не завершена.
- Сохраняется значительное количество домов без формы управления.
- Внедрение ОСИ развивается неравномерно по регионам.
- Сформировалась гибридная модель управления.
- КСК продолжают играть значимую роль в системе.
Реформа управления многоквартирным жилищным фондом в Казахстане демонстрирует поступательное развитие, сопровождаемое элементами институциональной адаптации. Сочетание новых форм управления с ранее сложившимися практиками обеспечивает относительную устойчивость системы и формирует основу для её дальнейшего совершенствования.
Принципиально важным является то, что законодатель предоставил собственникам право самостоятельно выбирать форму и субъект управления. Это не только расширяет их возможности, но и отражает фундаментальные принципы демократического управления, при которых ответственность за принятие решений переносится на самих собственников.
В перспективе можно выделить следующие ключевые направления развития:
• дальнейшее распространение гибридных моделей управления многоквартирными жилыми домами (МЖД);
• повышение уровня вовлечённости собственников в процессы управления;
• развитие института профессионального управления жилищным фондом как фактора повышения эффективности его функционирования.
«Система становится эффективной только тогда, когда участники не наблюдают, а участвуют в её управлении.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
