Пример одного сугубо юридического законодательного процесса, который отправляет собственников жилья в неизвестность.
Суть вкратце… С 01.12.2020 серьезные изменения затронули собственников около 10 миллионов единиц жилья по всей Германии.
После проведения комплексной реформы Закона о праве собственности на жилье на объединение собственников жилья (ОСЖ) возлагается полная ответственность за управление общей собственностью.
Позиция отдельных владельцев квартир по отношению к ОСЖ, позиция управляющего и позиция Совета собственников были определены по-новому. Четкое распределение ролей создает правовую ясность. Но неясно, смогут ли владельцы, незнакомые с деталями нового закона, сохранить бразды правления в своих руках на практике, а если смогут, то каким образом. Кроме того, возникают вопросы в связи с новым упрощенным порядком утверждения строительных мероприятий.
Неконтролируемое строительство и ценовой хаос, которые могут возникнуть в силу этого упрощённого порядка и стать платой за то, что жилые комплексы покинут «каменный век» и начнут ускоренно модернизацию.
Общество защиты прав потребителей собственников квартир и домов (Wohnen im Eigentum (WiE), на протяжении многих лет добивавшиеся осуществления срочно необходимой реформы, сумела повлиять на парламентские дебаты касательно упомянутого Закона. Для этих целей проводилось интенсивное лоббирование, а также осуществлялась большая работа с прессой и общественностью. В «последнюю секунду» были приняты важные изменения, позволяющие сбалансировать соотношение сил в кондоминиумах. Тем не менее, Общество защиты прав потребителей WiE со смешанными чувствами отнеслось к итоговой версии документа.
Ожидает ли сейчас ОСЖ поток судебных разбирательств, призванных прояснить открытые процедурные вопросы, новые обязанности и права? Этими вопросами Федеральное министерство юстиции Германии (BMJV), представившее законопроект, не задавалось. Подход к разработке закона имел сугубо юридический и академический характер, и с точки зрения собственников жилья не учитывал практические ситуации и повседневные проблемы. Система приобретает больше правовой ясности, однако в практике Закон оставляет пока много неопределенностей.
В настоящей публикации ассоциация WiE предлагает обзор законодательного процесса, происходившего в отрыве от реальности. Данный процесс мог бы пройти успешнее при непосредственном участии владельцев жилья. Ассоциация WiE хотела бы, чтобы новый закон не только внедрил новую «гладкую» систему, но и предоставил владельцам инструкцию по ее использованию. Кроме того, реформа должна была решить многие другие насущные практические проблемы, такие как годовая отчётность, планирование технического обслуживания и цифровизация деятельности совместного домовладения. Также отсутствуют необходимые специальные предписания для малых и небольших ОСЖ, а также больших ОСЖ, состоящих из нескольких частей. Как говорится: после реформы нужна новая реформа – и поэтому остается надеяться, что следующие поправки в Закон о праве собственности на жилье будут исходить из проблем собственников, а не юристов. Но путь к этому будет долгим.
Путь к законопроекту: глобальные изменения без учета реальности
Исходное положение: структурные проблемы – собственность на жилье как массовый феномен и устаревший закон 1951 г.
Для большой группы собственников, которой принадлежит около 10 миллионов единиц жилья (почти 25% всех квартир в Германии), Закон о праве собственности на жилье (WEGesetz) является очень важным. Он обеспечивает юридическую базу для их прав собственности и является инструментом для организации управления общей собственностью. Этот закон был принят ещё в 1951 году. Когда он принимался, законодатель исходил из того, что жилые дома / комплексы будут небольшими, и большинство собственников будут проживать в них сами. При этом предполагалось, что среди собственников будут люди, обладающие хорошими управленческими, строительными или юридическими навыками — инженеры, юристы, бизнесмены, техники. Но с тех пор размеры и структура совместных домовладений существенно изменились.
Сегодня существуют как дома с двумя квартирами, так и кондоминиумы, насчитывающие более тысячи квартир (самый большой известный жилой комплекс насчитывает 1920 квартир). Кроме того, массовый переход арендного жилья в собственность после 1990 года привел к значительным изменениям на рынке, так как большие, частично не прошедшие модернизацию / энергетическую санацию арендные жилые здания в рамках индивидуальной приватизации были проданы квартиросъемщикам и мелким инвесторам, разбросанным по всей Германии. Также не стоит забывать, что есть еще владельцы квартир, проживающие за границей. Часто они не имеют элементарных знаний ни о немецком Законе о праве собственности на жилье, ни о немецком законодательстве в области арендного жилья. Поэтому финансовое положение владельцев жилья и их интересы сегодня весьма разнообразны.
Острая потребность в проведении реформы
Устаревший Закон о праве собственности на жилье даже после первой крупной реформы 2007 г. не предлагал решений бесчисленных конфликтов, которые существуют на практике,либо же этих решений было недостаточно. Ассоциация по защите прав потребителей Wohnenim Eigentum (WiE), таким образом, в течение многих лет требовала проведения масштабной, ориентированной на потребителя реформы Закона о праве собственности на жилье.
Коалиционный договор 2017 г.: электромобильность и защита климата как импульс к проведению реформы
Эти усилия принесли свои плоды, когда правительство Германии в своем коалиционном договоре 2017 года приняло решение внести изменения в Закон о праве собственности на жилье.
В то время вопросы доступного жилья, электромобильности и защиты климата заняли центральное место в политической повестке. Федеральное министерство юстиции Германии внесло на рассмотрение первоначальный законопроект, содержащий положения о безбарьерной среде и электромобильности, а Министерство юстиции Баварии представило дискуссионный проект с более существенными поправками. После совещания ассоциаций по этому вопросу в июле 2018 года была создана Рабочая группа федерального правительства и федеральных земель для дальнейшей проработки ключевых тем широкомасштабной реформы.
Эта рабочая группа почти год не афишировала свою деятельность, поэтому предложения, опубликованные ее членами в августе 2019 года, стали «холодным душем» для защитников прав потребителей, так как за основу были взяты не интересы владельцев и их практические проблемы, а управленческая эффективность жилой недвижимостью. В основе предложений лежало системное изменение модели управления общей собственностью. Для достижения правовой ясности функции управления должны были быть переданы были быть переданы совместному домовладению, т. е. объединению собственников жилья (ОСЖ). В сочетании с усилением позиций управляющих и повсеместной отменой барьеров на пути к осуществлению конструктивных изменений в зданиях эти новые положения были с точки зрения собственников весьма рискованны.
Законопроект 2020 г.: не отражены интересы собственников жилья
Проект закона о модернизации жилой собственности (WEModG) Федерального министерства юстиции, опубликованный в январе 2020 года, учел основные предложения Рабочей группы федерального правительства и федеральных земель и пошел еще дальше, предложив четкую систему, направленную на эффективное управление, и предполагающую широкие полномочия управляющего. Беспокойство и просьбы Рабочей группы учесть права собственников остались без внимания. Предложения, вытекающие из практического опыта, внесенные ассоциацией WiE и другими организациями, в законопроекте были в значительной степени проигнорированы.
Была запрошена позиция различных ассоциаций, и были соблюдены формальные процедуры участия в разработке законопроекта. WiE, как единственная ассоциация, представлявшая потребителей, представила масштабную критику всей реформы: 88 страниц с 16 центральными требованиями изменений и бесчисленными подробными предложениями). Однако широкая общественная дискуссия с непосредственно затронутой изменениями Закона группой – собственниками квартир – была отодвинута на задний план.
Подход к закону носил чисто юридический академический характер и не был ориентирован на решение практических проблем. Предложение провести более широкую научную дискуссию, которую требовали такие организации, как Германская ассоциация судей или Германская ассоциация юристов, также было отклонено. Вероятно, были слишком велики (обоснованные) опасения того, что новая правовая концепция, разработанная в Федеральном министерстве юстиции, в случае такой дискуссии была бы изменена.
Законопроект сохранил верность генеральной линии
Уже 23.03.2020 г. Федеральное правительство приняло данный почти не изменённый проект Закона о модернизации жилой собственности (WEMoG) с намерением как можно скорее направить его в Бундестаг для дальнейших консультаций. Затем шесть профессоров юриспруденции из сетевого объединения юристов и управляющих, о котором речь пойдёт ниже, высоко оценили законопроект, назвав его «кристально чистой» конструкцией. Такая оценка была высказана в письме поддержки, направленном в апреле 2020 года в адрес Федерального министерства юстиции. В письме было сказано, что новая юридическая конструкция «не подходит для обсуждения в газетах. Мы хотели бы, чтобы этот законопроект (…) появился в Вестнике федеральных законов как можно скорее».
«Попытка реформы, создающая значительный дисбаланс» специалистами профессиональной сети юристов и управляющих недвижимостью
О причинах таких действий Федерального министерства юстиции можно только догадываться – глава ассоциации WiE Габриэле Хайнрих позже следующим образом сформулировала эти возможные причины в своем комментарии берлинской газете Tagesspiegel: поскольку повышение квалификации управляющих по правовым вопросам осуществляется преимущественно юристами, на протяжении десятилетий выстроились тесные контакты и сетевое взаимодействие между ассоциациями управляющих и профессиональными юристами (профессорами, судьями).
В рамках их общения проводятся также специализированные политические дискуссии и выдвигаются собственные, иногда очень конкретные предложения по реформе Закона о праве собственности на жилье. Специалист из этих кругов, близких к управляющим, был также откомандирован в Федеральное министерство юстиции для работы над законопроектом. Однако, не было и не существует сетевого объединения влиятельных юристов, которые выражали бы интересы владельцев квартир – и ассоциаций собственников жилья, такие организации как WiE, не могут уравновесить этот факт, так как финансируются только своими членами в частном порядке.
На основании своих наблюдений Габриэле Хайнрих сформулировала четыре тезиса:
- Во-первых: упомянутые эксперты представили недифференцированный, сильно упрощенный взгляд на собственников жилья с точки зрения управляющего. Согласно этому представлению, большинство собственников считаются незаинтересованными в управлении общей собственностью. Отдельные активные владельцы жилья часто рассматриваются как нарушители спокойствия, которые усложняют работу управляющих и перегружают суды своими исками по оспариванию решений управляющего. Совету собственников не придается большого значения, так как в нем заседают неспециалисты. По этому вопросу эксперты также не желают менять свою позицию.
- Во-вторых: темы, важные для собственников жилья, не обсуждались в этих кругах, например, право собственников на контроль и вмешательство, или возможное повышение статуса совета собственников до контрольного органа или наблюдательного совета. Не изучалась также возможная роль собрания собственников как органа управления и контроля; равным образом не обсуждалось и вмешательство в права собственников в целом. С другой стороны, укрепление позиции управляющего стало предметом обсуждения.
- В-третьих, описанная выше позиция нашла свое отражение в проекте Закона о модернизации жилой собственности (WEModG), очевидно, в аспекте передачи совместным домовладениям корпоративных прав. При этом не были приняты во внимание практическая осуществимость этого шага и его последствия для владельцев жилья, об имуществе которых идёт речь.
- В-четвертых: Новая правовая концепция создала вопиющий дисбаланс, потому что усиление управляющего не было компенсировано практичным механизмом управления и контроля со стороны собственников жилья. Это произошло по причине отсутствия юридических концепций или с целью защитить управляющего от собственников? Можно предположить именно второе, так как собственников лишили возможности высказывать прямые претензии против управляющего.
Продолжение следует:
Материал предоставлен Ассоциацией Wohnen im Eigentum (WiE)
