Кондоминиум как форма коллективной собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома является важной частью системы жилищных отношений. Статья 31 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» подробно регулирует порядок образования, государственной регистрации и прекращения объекта кондоминиума. Ниже представлены ключевые положения этой статьи с акцентом на обязанности застройщика, процедуру регистрации и роль государственных органов.
Право собственности и общее имущество
Право собственности в форме кондоминиума возникает в многоквартирных жилых домах при наличии двух и более собственников квартир или нежилых помещений. Это автоматически порождает необходимость оформления совместной собственности на общее имущество дома.
Согласно статье 2, пункту 14 Закона РК «О жилищных отношениях», к общему имуществу объекта кондоминиума относятся:
«…части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, почтовые ящики, земельный участок под домом и/или придомовая территория, элементы благоустройства и иное имущество общего пользования), за исключением квартир, нежилых помещений, кладовок, парковочных мест, находящихся в индивидуальной собственности, и телекоммуникационного оборудования операторов связи».
Обязанности застройщика
До начала продаж недвижимости застройщик обязан зарегистрировать объект кондоминиума в установленном порядке. Продажа незарегистрированных квартир, кладовок и парковок запрещена.
Кроме того, в течение шести месяцев после завершения строительства застройщик обязан:
- Передать наружные инженерные сети в коммунальную собственность;
- Включить земельный участок в состав общего имущества объекта кондоминиума.
Согласно статье 31, пункту 2: «Включение земельного участка в состав общего имущества объекта кондоминиума осуществляется за счёт средств застройщика в соответствии с земельным законодательством РК. Право землепользования на участок, предоставленный или находящийся в частной собственности застройщика, прекращается в связи с включением земли в состав общего имущества.»
Для правильного понимания этого положения: речь идёт о земельном участке, выделенном под строительство дома, как правило — это зона с учетом в радиусе 5 метров от фасада, согласно Правилам благоустройства именно эта территория должна содержаться за счёт собственников квартир.
Порядок регистрации
Застройщик обязан зарегистрировать объект кондоминиума в течение 30 календарных дней с момента регистрации первого права собственности. В состав общего имущества включаются все элементы, предусмотренные проектно-сметной документацией.
Регистрация включает:
- Общую площадь дома и земельного участка;
- Перечень общего имущества;
- Индивидуальные площади объектов;
- Доли каждого собственника в праве на общее имущество.
Роль государственных органов
Местные исполнительные органы (акиматы) осуществляют обследование действующих многоквартирных домов и готовят документы для регистрации объекта кондоминиума за счёт бюджета. Инициировать регистрацию могут как жильцы, так и акимат.
Регистрация земельного участка проводится по решению акимата на основании:
- Заявления инициативной группы жильцов;
- Решения общего собрания собственников.
Придомовая территория: обязанности и риски
Если детская площадка или парковка включены в состав зарегистрированного кондоминиума, расходы на их содержание ложатся на собственников — через ОСИ, ПТ или управляющую компанию.
Если такие объекты находятся на земле, не включённой в состав кондоминиума, они считаются государственной собственностью. Ответственность за их содержание несёт акимат, при условии, что объекты переданы на баланс коммунального предприятия. Однако на практике такие территории часто остаются «ничейными», и жильцы вынуждены ухаживать за ними самостоятельно.
Оформление дополнительной территории: плюсы и минусы
Включение дополнительной территории в состав кондоминиума означает:
- Рост расходов на содержание и, соответственно, повышение ежемесячного тарифа;
- Но также — получение прав на благоустройство, установку шлагбаумов, заборов, ограничение доступа, предотвращение незаконной застройки или захвата участков.
Перед оформлением необходимо:
- Проверить правовой статус земельного участка через кадастр и акимат;
- Принять решение на общем собрании жильцов;
- Рассчитать будущие расходы и включить их в тариф;
- При необходимости — подать заявку в акимат на благоустройство или передачу территории в коммунальную собственность, если жильцы не готовы взять её на содержание.
При подготовке статьи использованы материалы:
https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094_
https://adilet.zan.kz/rus/docs/V24R0177602/history
Руководитель УЦ «GHKH-INFO» Алия БОГАЕВА
