Покупая квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, граждане и организации становятся сособственниками общего имущества, т.е. подсобных помещений, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, крыши и многого другого, без чего жилое здание функционировать не может. Сегодня управление общим имуществом связано с большим числом споров и конфликтов.
О том, как сделать этот процесс более эффективным и четким, рассуждает член правления и исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЁНОВ.
Городской жилфонд на территории СНГ характеризуется абсолютным преобладанием совместных домовладений. Связано это с продолжающейся здесь приватизацией квартир, лишь в Беларуси она в 2016 г. прекращена, и взят курс на строительство арендных домов.
Естественно, в нашей стране подавляющее количество многоквартирных жилых домов (МЖД) также являются совместными домовладениями, и устаревшая терминология дома местных Советов режет слух специалистам, владеющим основами жилищного законодательства. Путаница создается из-за того, что в совместных домовладениях, где не выбрана форма управления общим имуществом, назначены уполномоченные лица по его управлению. Как правило, в такой роли выступают райжилкомхозы и ЖРЭО, за исключением Минска, где в этой сфере произошла реформа.
Отметим, что примерно 90–95% стоимости строительства многоквартирного жилого дома составляет стоимость общего имущества (стены, перекрытия, кровля, инженерные коммуникации и т.д.). Стоимость же самих квартир в доме (индивидуальное имущество) не превышает 10%, без отделки – не более 5%.
Покупая квартиру в МЖД, граждане становятся сообладателями этого общего имущества и обязаны заботиться о его сохранении и содержании. И надеяться, что это за них сделают жилищно-коммунальные службы, не стоит. ЖЭС, ЖЭУ и т.д. – это всего лишь подрядчики, привлекаемые на конкурсной основе и предоставляющие собственникам услугу «техническое обслуживание общего имущества».
В целом Беларусь кардинально дистанцировалась от хаотичных моделей управления, которые сложились в бывших республиках СССР. Совершенно незаметно для нас самих мы оказались в одном шаге от профессионального, основанного на европейском опыте управления совместными домовладениями.
Принятый парламентом проект новой редакции Жилищного кодекса (ЖК) закладывает основы профессионального управления жильем.
Во-первых, закрепляется положение, что управление общим имуществом – это отдельный профессиональный вид деятельности.
Во-вторых, уполномоченное лицо по управлению общим имуществом становится классическим муниципальным профессиональным управляющим, назначаемым местным органом власти в том случае, если объединение собственников не определилось с формой управления этим имуществом. Управляющий действует от имени объединения собственников и в их интересах за вознаграждение. Данное положение закрепляется договором на управление общим имуществом.
В-третьих, перечень обязанностей муниципального управляющего (коммунального унитарного предприятия) примерно тот же, что и у председателя правления товарищества собственников: проведение не реже одного раза в год общего собрания, предоставление отчета о деятельности за прошедший год и плана работы на текущий, а также многое другое, что сейчас организации ЖКХ не делают.
В-четвертых, муниципальный управляющий получает на свой расчетный счет только плату за оказанную услугу (управление общим имуществом), в отличие от управляющих компаний в России и Украине, через р/с которых идут все финансовые потоки от потребителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
И, наконец, эта плата регулируется государством и будет составлять 1,5–2 руб. в месяц от собственника средней квартиры, при этом на такую же сумму в целом будут уменьшены тарифы на другие основные ЖКУ.
Отличия от системы управления совместными домовладениями в Австрии или Германии, конечно же, остаются. Так, в Беларуси практикуется принцип территориального закрепления управляющих; они назначаются, а не выбираются на конкурсной основе; отсутствует свободное образование тарифов на управление. Пока не создана комплексная система профподготовки управляющих – в колледжах, ВУЗах, переподготовка.
Но основа заложена, и примерно к 2030 г. мы должны выйти на устойчивое развитие системы управления, аналогичной западной.
Что же касается товариществ собственников и организаций застройщиков, то и для них в проекте нового ЖК запланирован ряд изменений. Унифицированы подходы к деятельности как ТС, так и кооперативов; уточнен порядок организации и проведения общего собрания (в т.ч. использование досрочного письменного голосования по вопросам повестки дня), уведомления о его проведении с использованием электронных средств связи; изменяется порядок назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом при отсутствии органов управления в ТС и кооперативах (в крайних случаях) и др.
В целом, такой инструмент, как управление общим имуществом товариществом собственников и организацией застройщиков, не является универсальным и экономически выгодным, хотя и сыграл очень важную роль для развития самоуправления в масштабах одного отдельного многоквартирного комплекса.
Международная ассоциация менеджмента недвижимости (www.jildom.com) подготовила предложения по кардинальному изменению подходов к управлению совместным домовладением, направленных на повышение его эффективности.
Главный плюс предлагаемой модели: управляющий общим имуществом – лицо достаточно независимое. Он обязан безусловно выполнять правила совместного домовладения, заключать от имени объединения собственников необходимые договоры на оказание ЖКУ и одновременно подотчетен совету домовладения и общему собранию в пределах договора на управление общим имуществом.
Внедрение предложений Ассоциации устранит целый ряд недостатков, присущих товариществам собственников и организациям застройщиков.
Поскольку правила будут известны заранее, значительно уменьшится число споров и конфликтов. Из-за отсутствия затрат на содержание штатных работников объединение собственников с одинаковым успехом сможет создаваться и в доме из 12 квартир, и в доме, где их свыше тысячи.
При уходе «старого» председателя товарищества или кооператива управляемость не теряется, поскольку немедленно перезаключается контракт с новым управляющим общим имуществом (муниципальным или частным) на конкурсной основе.
Исключаются конфликты между отдельными группами собственников за право выбрать «своего» председателя правления.
Если коротко, порядка будет намного больше, а затрат меньше.
При этом на переходном этапе (примерно 10 лет) необходимо обязательно сохранить товарищества собственников и организации застройщиков как единственный на сегодня инструмент прямого управления собственниками общим имуществом.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ МЕЖДУНАРОДНОЙ АССОЦИАЦИИ МЕНЕДЖМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ
- Ещё на этапе проектирования МЖД, предполагаемого совместного домовладения, застройщик должен составить документ, детально описывающий перечень общего имущества и индивидуальной собственности (жилых и нежилых помещений), основные правила эксплуатации общего имущества МЖД, а также правила управления общим имуществом будущего совместного домовладения.
- Покупая жилое (нежилое) помещение в новостройке, кандидат в правообладатели детально знакомится с правилами, а при оформлении сделки в т.ч. заверяет свои обязательства по выполнению этих правил.
- Правила в дальнейшем можно изменить на общем собрании при согласии 100% собственников.
- Объединение собственников (ОС) де-факто создается с момента продажи первого помещения, и для этого не требуется ничего, в т.ч. собрания собственников. Оно обладает «частичной» правомочностью, т.е. не является полноценным юридическим лицом в отличие от товарищества собственников и организации застройщиков. Оно не должно иметь руководителя, бухгалтера, офис (юридический адрес), платить налоги, вести делопроизводство.
- ОС получает название по адресу, например, «Объединение собственников жилого дома № 30 по просп. Рокоссовского г. Минска».
- ОС поручает управляющему общим имуществом (муниципальному первое время, а затем, возможно, и частному) открыть на имя ОС счет в банке, через который идут все финансовые потоки ОС. Для этого ему выдается доверенность.
- Первого управляющего общим имуществом сроком на два года назначает застройщик и прописывает это обстоятельство в «Правилах», на этапе проектирования МЖД. Всех последующих управляющих общим имуществом выбирает «совет объединения собственников» и утверждает общее собрание собственников.
- В дальнейшем, подготовкой общих собраний и оформлением протоколов собраний занимается только управляющий.
- Управляющий общим имуществом (юридическое лицо) в обязательном порядке имеет в своем штате специалистов, получивших среднее специальное или высшее образование по специализации «управление общим имуществом совместного домовладения» и прошедших аттестацию в установленном порядке.
Геннадий КАЛЁНОВ
Источник: gkx.by
