В июле 2026 года рынок жилья Казахстана продемонстрировал снижение активности. По данным регистрации сделок купли-продажи, за месяц совершено 37 158 сделок — на 4,9% меньше, чем в июне, когда было зарегистрировано 39 053 сделки. Еще более показательно сравнение с июлем прошлого года: объем сделок сократился на 6,5%, с 39 742 до 37 158. Таким образом, снижение не выглядит исключительно сезонным. Если по итогам семи месяцев 2026 года количество сделок оказалось на 2,6% ниже аналогичного периода 2025 года, это говорит о постепенном охлаждении рынка и более осторожном поведении покупателей.
Алматы и Астана сохраняют лидерство
Несмотря на общее сокращение количества сделок, рынок остается крайне неравномерным по регионам.
Наибольшее количество операций в июле пришлось на Алматы — 7 263 сделки, или 19,5% от общего объема, и Астану — 6 999 сделок, или 18,8%. Третье место заняла Карагандинская область — 2 688 сделок, или 7,2%.
Фактически только на два крупнейших города приходится почти 38% всех зарегистрированных сделок с жильем. Это подтверждает сохраняющуюся концентрацию жилищного рынка вокруг крупнейших городских агломераций, где выше уровень доходов, занятости, строительства и миграционной привлекательности.
На противоположном полюсе находится область Ұлытау — всего 311 сделок, или 0,8% общереспубликанского показателя.
Однако динамика по регионам показывает, что ситуация далеко не везде развивается одинаково. В июле относительно июня заметно выросло количество сделок в Шымкенте (+14,2%), Западно-Казахстанской (+14%) и Жамбылской (+11,5%) областях.
Одновременно произошло резкое падение активности в Мангистауской области — на 33,7%, Карагандинской — на 28,7% и Туркестанской — на 22,4%.
Это означает, что говорить просто о «падении рынка жилья» было бы неправильно. Скорее, рынок перераспределяет активность между регионами, а покупательский спрос становится более чувствительным к цене, доступности финансирования и экономической ситуации на конкретной территории.
Квартиры остаются основным сегментом рынка
Основной объем сделок традиционно приходится на квартиры в многоквартирных домах.
В июле зарегистрировано 28 575 сделок с квартирами, что составляет 76,9% от всех сделок с жильем. По сравнению с июнем этот показатель уменьшился на 2,9%, или на 857 сделок.
При этом лидерами по продажам квартир стали Астана и Алматы. На столицу пришлось 24% сделок с квартирами, на Алматы — 23,4%. Еще 7,8% обеспечила Карагандинская область.
Особенно интересен спрос по типам квартир. Наибольшее количество сделок пришлось на двухкомнатные квартиры — 11 056 операций.
Это вполне объяснимо: двухкомнатное жилье занимает промежуточную позицию между доступностью и комфортом и остается одним из наиболее востребованных вариантов как для собственного проживания, так и для инвестиционных целей.
При этом снижение количества сделок с квартирами оказалось существенно менее выраженным, чем падение операций с индивидуальными домами. Это может свидетельствовать о том, что в условиях неопределенности покупатель в большей степени ориентируется на более ликвидный и привычный городской сегмент.
Индивидуальные дома потеряли больше спроса
На рынке индивидуального жилья ситуация заметно сложнее.
В июле зарегистрировано 8 583 сделки с индивидуальными домами, что на 10,8%, или на 1 038 сделок, меньше июньского показателя.
Таким образом, именно частные дома в значительной степени сформировали общее июльское снижение.
При этом отдельные регионы продемонстрировали рост: Жамбылская область — на 9,9%, область Жетісу — на 7,3%, Шымкент — на 5,3%.
Но в некоторых регионах падение оказалось чрезвычайно резким. В Мангистауской области количество сделок с индивидуальными домами снизилось сразу на 49%, в области Ұлытау — на 47%, в Карагандинской области — на 32,9%.
Такая динамика может указывать не только на изменение спроса, но и на различия в структуре предложения и стоимости частного жилья в регионах.
Что стоит за снижением спроса?
Показатель количества сделок не позволяет сделать вывод о падении цен на недвижимость. Снижение числа сделок и снижение цен не одно и то же.
Когда покупатели откладывают приобретение жилья, рынок прежде всего реагирует уменьшением количества операций. Продавцы при этом могут сохранять заявленные цены, ожидая возвращения спроса.
Поэтому сегодняшняя статистика скорее говорит о сокращении рыночной активности, чем о неизбежном снижении стоимости жилья.
На поведение покупателей одновременно влияет целый комплекс факторов: стоимость квадратного метра, доступность ипотечного финансирования, уровень доходов населения, условия жилищных программ, стоимость строительства и ожидания относительно дальнейшего изменения цен.
Важен и психологический фактор. Если потенциальный покупатель считает, что цены могут снизиться, он способен отложить сделку. Если же ожидает дальнейшего роста стоимости жилья, наоборот, стремится приобрести объект раньше.
Рынок становится более избирательным
Июльская статистика показывает еще одну важную тенденцию: покупатель не исчезает, но становится более избирательным.
При общем снижении количества сделок сохраняется высокий спрос в Алматы и Астане. Продолжают пользоваться спросом квартиры, прежде всего двухкомнатные. Одновременно в отдельных регионах наблюдается рост активности.
Это означает, что рынок постепенно разделяется на несколько сегментов.
В крупных городах спрос поддерживается концентрацией рабочих мест, миграцией, развитием инфраструктуры и относительно высокой ликвидностью квартир.
В регионах ситуация сильнее зависит от местной экономики, доходов населения, стоимости недвижимости и доступности кредитования.
Поэтому единый показатель по Казахстану сегодня уже не отражает всей картины рынка.
Семь месяцев: сигнал для рынка
Особое значение имеет не только июльская статистика, но и накопленный результат.
За январь–июль 2026 года количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 2,6% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
Пока это не выглядит обвальным падением. Однако в сочетании с сокращением сделок в июле на 6,5% в годовом выражении показатель требует внимания.
Если тенденция сохранится в ближайшие месяцы, рынок может войти в фазу более продолжительного охлаждения спроса.
Для покупателей это может означать увеличение возможностей для переговоров с продавцами. Для застройщиков необходимость более точно оценивать платежеспособный спрос и структуру предложения. Для финансового сектора повышенное внимание к качеству ипотечного портфеля и долговой нагрузке заемщиков.
Что это означает для собственников жилья?
Для рынка управления многоквартирными домами статистика также имеет значение.
Квартира, это не только объект купли-продажи, но и объект постоянных расходов: содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги, накопление средств на модернизацию дома.
Чем выше стоимость владения жильем, тем больше значение приобретает эффективное управление многоквартирным домом.
В условиях замедления рынка собственник все чаще будет оценивать не только площадь и местоположение квартиры, но и состояние самого дома: наличие задолженности, состояние инженерных систем, качество управления, размер обязательных платежей, накопления на капитальный ремонт и перспективы модернизации.
И это важный момент. Если раньше при выборе квартиры главным вопросом часто была цена квадратного метра, то постепенно к ней добавляется стоимость дальнейшего содержания жилья.
РЕЗЮМЕ: Июльские данные свидетельствуют не о кризисе рынка жилья, а о его постепенном охлаждении и изменении структуры спроса.
Количество сделок снизилось как за месяц, так и в годовом выражении. Особенно заметно сокращение операций с индивидуальными домами. При этом рынок квартир оказался более устойчивым, а Алматы и Астана продолжают концентрировать значительную часть спроса.
Главный вопрос теперь заключается не столько в том, сколько сделок будет зарегистрировано в следующем месяце, сколько в том, насколько продолжительным окажется период снижения активности.
Если покупательский спрос продолжит ослабевать, рынок неизбежно начнет адаптироваться: продавцам придется быть гибче в цене, застройщикам — точнее учитывать платежеспособность населения, а собственникам — внимательнее относиться к реальной стоимости владения квартирой.
Рынок жилья Казахстана вступает в период, когда покупатель получает все большее влияние на условия сделки. И именно это может стать главным изменением второй половины 2026 года.
Материал подготовлен по информации https://stat.gov.kz/ru/news/kolichestvo-sdelok-kupli-prodazhi-zhilya-umenshilos-na-4-9/
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
