В настоящее время жилищный фонд РК насчитывает более 79 000 многоквартирных жилых домов, действуют более 7 000 юридических лиц по управлению и содержанию МЖД.
В основном, сфера управления и содержания МЖД представлена деятельностью КСК, которые выступают одновременно заказчиками и подрядчиками ремонтных услуг, занимают монополистическое положение на рынке и не стремятся оказывать качественные услуги по ремонту общего имущества объекта кондоминиума.
Более того, как показывает практика, застройщики, после завершения строительства домов, создают свои аффилированные управляющие организации с целью дальнейшего управления своими построенными домами без согласия собственников квартир, что тоже вызывает обоснованный негатив у жителей поскольку лишает их сделать свой выбор.
Следует отметить, что сегодня управляющие компании ориентируются на стандартный набор работ по содержанию дома, не стремятся решать задачи перспективного планирования, не имеют заинтересованности в ресурсосбережении, в проведении капитального ремонта.
По-прежнему, одной из проблем в сфере управления МЖД является низкая квалификация управленцев, в том числе председателей КСК, руководителей управляющих компаний, других представителей субъектов сферы жилищных отношений. Зачастую, управлением МЖД занимаются стихийно избранные люди, не имеющие соответствующего образования и опыта работы.
Вместо того, чтобы заключать договоры с субъектами сервисной деятельности, КСК и управляющие компании содержат у себя в штате уборщиков, сантехников, дворников, бухгалтеров итд. В результате, основная доля собираемых средств расходуется на содержание штата, а не на содержание общего имущества.
Для профессионального управления жилищным фондом необходимо, чтобы управляющие МЖД обладали необходимой квалификацией, опытом работы, навыками стратегического и оперативного планирования, финансового управления, опытом взаимоотношений с собственниками квартир, нежилых помещений, а также с коммунальными, подрядными и кредитными организациями.
В своём Послании первый Президент Республики Казахстан Н.А.Назарбаев поручил создать необходимые правовые условия, и «…обеспечить собственнику квартиры возможность управлять своим домом…», которые должны исключить навязывание со стороны КСК и управляющих компаний услуг и тарифов собственникам, обеспечить прозрачное расходование средств жителей и дающие право выбора жильцам способа управления через собственные органы управления либо управляющие компании.
В этой связи, Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК разработан проект Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам ЖКХ».
Законопроект предусматривает создание новых форм управления объектом кондоминиума –объединение собственников имущества (ОСИ) и простое товарищества (ПТ). Планируется, что принятием законопроекта в каждом многоквартирном жилом доме необходимо будет иметь профессионального управляющего, с соответствующим уровнем профессионального образования и навыков.
Впервые в законе прописаны все права и обязанности, функции управляющего МЖД и управляющей компании по управлению МЖД, а также даны понятия «управляющий МЖД» и «управляющая компания».
— управляющий МЖД – гражданин Республики Казахстан, прошедший обучение и обладающий документом, подтверждающим квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума, не являющийся собственником квартиры, нежилого помещения в управляемом многоквартирном жилом доме;
-управляющая компания – физическое или юридическое лицо, оказывающее услуги по управлению объектом кондоминиума на основании заключенного договора.
Вместе с тем, устанавливаются новые требования, согласно которым:
— управляющий МЖД или управляющая компания оказывает услуги только по управлению объектом кондоминиума на основании договора, им запрещается оказывать услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
— управляющий МЖД или управляющая компания оказывают услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документом, подтверждающим квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума.
Повышение квалификации, подготовка и переподготовка кадров сферы ЖКХ позволит управляющим МЖД профессионально управлять общим имуществом объекта кондоминиума, а также получить новые профессиональные знания и навыки с учётом требований экономического развития, применения новых технологий в жилищной сфере.
Для этих целей в городах областного значения и городах Нур-Султан, Алматы и Шымкент будут созданы консультационно-обучающие центры, в рамках которых будут организованы курсы подготовки, переподготовки, повышение квалификации, сертификации специалистов в сфере жилищного хозяйства (управляющих МЖД) по вопросам эффективного управления и содержания МЖД, оказанию методической, юридической и практической помощи.
Помимо этого, для подготовки специалистов в сфере управления МЖД и внедрению передовых методов управления жилищным фондом в столице Казахстана создается Академия ЖКХ и строительства.
В целом, все эти мероприятия направлены на формирование эффективного собственника, качественное управление, содержание общего имущества объекта кондоминиума, что приведёт к снижению износа жилищного фонда. В результате, постепенно появится хозяйское отношение к многоквартирному жилому дому как к собственному жилью и бережливое отношение к общему имуществу.
Коротко о других основных аспектах законопроекта:
Предлагается управление многоквартирными жилыми домами осуществлять по принципу «один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет».
Такой принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом. Каждое объединение собственников имущества или ПТ будет открывать собственный текущий и сберегательный счета.
Ожидается, что данная мера исключит навязывание со стороны КСК и управляющих компаний услуг и тарифов собственникам и обеспечит прозрачное расходование средств жителей, а также даст право выбора жильцам способа управления, либо через управляющие компании или управляющего МЖД, которые, в свою очередь, будут привлекаться на договорной основе.
В действующем Законе РК «О жилищных отношениях» с 2011 года предусмотрена норма о накоплении средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума в размере 0,02-кратного месячного расчётного показателя (50,5 тенге), в расчёте на 1 кв.м. полезной площади жилого(нежилого)помещения.
Однако данные средства собирались не всегда и не в полном объёме ввиду большой нагрузки для значительной части населения, либо просто из-за отсутствия отдельного сберегательного счёта.
В этой связи, в целях стимулирования населения к накоплению средств на капитальный ремонт, нормами законопроекта предусмотрено снижение данного показателя до 0,005-кратного месячного показателя, уменьшение до 4-раз (12 тнг/кв.м).
Концептуальные предложения по принципу управления «один дом-одно ОСИ или ПТ- один счёт» позволят жителям накапливать средства на капитальный ремонт только своего дома с возможностью мониторить поступления средств и обеспечит целевое расходование данных денег.
Кроме того, будет возможность получать кредиты на капитальный ремонт жилого дома, при накоплении 50% денег, банки могут выдавать объединению собственников имущества или ПТ займ для проведения капитального ремонта, при этом процентная ставка по займам будет составлять 2% годовых.
В данной схеме будут участвовать также местные исполнительные органы, которые по обращению органа управления принимают решение о необходимости проведения капитального ремонта, организуют разработку проектно-сметной документации, проводят техобследование и энергоаудит.
В целях повышения прозрачности деятельности органов управления и обеспечения контроля со стороны собственников за органом управления, а также для улучшения взаимодействия между субъектами жилищных правоотношений законопроектом предусматривается переход от ежеквартального к ежемесячному представлению отчётов органами управления собственникам об управлении и содержании объекта кондоминиума.
Теперь органы управления обязаны ежемесячно представлять всем жильцам многоквартирного жилого дома информацию о движении денег по текущему счёту, расходовании средств на содержание МЖД путем персонального уведомления через объекты информатизации либо размещения соответствующей информации в общедоступном месте, определённом собранием собственников.
Кроме того, в целях обеспечения прозрачности бизнес-процессов и улучшения взаимодействия между собственниками квартир, нежилых помещений и других субъектов жилищных правоотношений предусматривается цифровизации сферы жилищно-коммунального хозяйства путём внедрения электронных информационных ресурсов и информационных систем в данную сферу.
Законопроектом предусмотрено внедрение единой информационной системы с условным названием «Е-Шанырак».
Данная система представляет собой комплексное решение для обеспечения контроля деятельности органов управления, что позволит решить проблемы принятия решений собственниками квартир, т.е. отсутствие кворума, подделка подписей и протоколов и др.
Портал будет функционировать в режиме «Online» и позволит обеспечить быстрое взаимодействие со всеми пользователями: собственниками квартир, органами управления МЖД, субъектами сервисной деятельности, жилищной инспекции и др.
В частности, собственниками квартир смогут голосовать, получать сведения о поступлении и расходовании денежных средств, своевременно получать и просматривать отчёты от органов управления, акты выполненных работ и др.
Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК разработаны соответствующие правила сбора и хранения информации в электронной форме.
Методологическое обеспечение функционирования и формирования электронных информационных ресурсов жилищного фонда и жилищно-коммунального хозяйства, а также анализ, обеспечение сохранности и конфиденциальности информации будет осуществлять АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства».
Также законопроектом предусматриваются нормы, направленные на совершенствование деятельности жилищно-строительных кооперативов, наделение дополнительной компетенций жилищных инспекций по контролю в сфере газа и газоснабжения, а также по надзору за опасными техническими устройствами на объектах социальной структуры.
Законопроектом предусматривается финансирование работ по ремонту и замене лифтов за счёт средств местного бюджета на возвратной основе в том случае, когда у самих жителей или органа управления отсутствуют либо недостаточно средств на проведение работ по ремонту или замене лифтов.
Кроме того, в целях актуализации закона и устранения пробелов в законодательстве в глоссарий включены ряд новых терминов.
Таким образом, в целом, и принятие Закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» и все вышеперечисленные мероприятия обеспечат предоставление собственникам квартир и нежилых помещений возможности управлять своим домом, повышение прозрачности в деятельности органов управления объектом кондоминиума и их эффективности, а также будут способствовать появлению на рынке управления многоквартирными жилыми домами профессиональных управленцев нового уровня.
Директор ДРСОиЖКХ МИИР РК Р.Т.Лепесов
(Из доклада на отчётной конференции Проекта PRO HOUSE в г.Ташкенте)
