– В Узбекистане имеется 34 584 жилых дома, в которых проживает около 5 миллионов человек. Мы, конечно же, имеем ввиду только те дома, которые уже приняты в эксплуатацию и заселены. Ими управляют 4 559 товариществ частных собственников жилья (ТЧСЖ) и 332 управляющие компании. Остальную часть жилого фонда составляет частный сектор.
Надо отметить, что до сих пор в законодательство не были введены такие основные понятия, как многоквартирный дом, объекты и субъекты управления многоквартирным домом, земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, места общего пользования и так далее. Не определены полномочия органов государственного управления и контроля. Серьезным пробелом являлось и то, что никакими документами не предусматривались другие механизмы управления многоквартирными домами, кроме ТЧСЖ. Например, такими, как непосредственное управление многоквартирными домами собственниками помещений, а также управляющими организациями и управляющими, предусмотренными Жилищным кодексом Республики Узбекистан.
Все вопросы, вплоть до создания Министерства жилищно-коммунального обслуживания по Указу Президента от 18 апреля 2017 года (№ 5017), находились в ведении местных органов власти, и, судя по состоянию определенной части многоквартирного жилого фонда, последние не всегда уделяли им должное внимание.
Принятый в 2006 году Закон Республики Узбекистан «О товариществах частных собственников жилья» подразумевал, что сами жители примут активное участие в содержании своих домов и прилегающих территорий. А ТЧСЖ будут работать по принципу самоуправления. Собственники жилья на общих собраниях станут принимать решения о том, какую плату вносить за эксплуатационное обслуживание, брать или не брать кредиты и на что направлять полученные средства, какой произвести ремонт и так далее.
Но, как говорится, гладко было только на бумаге. Практика показала, что далеко не все оказались готовы к такому самоуправлению. В большинстве ТЧСЖ граждане не только не регулируют и не направляют их деятельность, но даже не приходят на собрания для обсуждения актуальных тем. В результате руководители товариществ практически самолично принимают все решения. И гражданам остается только удивляться, случайно узнав о том, что на что-то взят банковский кредит и, чтобы своевременно его вернуть, повышается оплата эксплуатационных расходов – то, что в просторечье называется квартплатой.
К тому же не всегда понятно, на что были использованы взятые в кредит средства. Нередко выяснялось, что деньги, собранные с жильцов четырех домов из состава ТЧСЖ, пошли на решение проблем пятого дома того же товарищества, жители которого своевременно не вносили плату и накопили большие долги.
До сих пор есть и такие товарищества, которые только числятся на бумаге и вообще не следят за состоянием домов. Многие из них остались и вовсе без управления. И если в собственных квартирах хозяева старались поддерживать порядок, то места общего пользования, которые, повторимся, никакими правовыми актами не были определены, находились в плачевном состоянии.
Как следствие, по республике набралось более 29 000 «многоквартирников», нуждающихся в капитальном и текущем ремонте, и только с принятием 24 апреля 2017 года Постановления Президента Республики Узбекистан № ПП 2922 «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы содержания и эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на период 2017–2021 годы» эта ситуация постепенно стала меняться.
- Примечательно, что, несмотря на наличие почти 200 нормативно-правовых актов, регулирующих сферу управления многоквартирными домами, многие вопросы до сих пор не были отражены ни в них, ни в самом законе. Более того, полномочия государственных органов были ограничены, что лишало их возможности хоть как-то направлять и контролировать деятельность товариществ.
Все это и привело к необходимости принятия документа, который подвел бы правовую базу, направленную на решение всех проблем, связанных с управлением многоквартирными домами, и предусматривал все способы регулирования этой деятельности.
Ответственными исполнителями по разработке законопроекта об управлении многоквартирными домами выступили министерства жилищно-коммунального обслуживания, юстиции, финансов, экономики и Центральный банк Республики Узбекистан.
С принятием закона устранены многие юридические «провалы» в жилищном законодательстве, обеспечен контроль управления жилыми домами государственными органами.
- В соответствии с этим документом собственники жилья на общем собрании могут выбрать способ управления своим многоквартирным домом. Например, решить, что управлять будут непосредственно сами без образования юридического лица. Это предусмотрено статьей 24 закона. Тогда на этом же собрании избирается совет многоквартирного дома из числа собственников помещений.
В случае отсутствия кворума инициаторы назначают новую дату проведения общего собрания, которое может быть созвано не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания.
Решение о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании, он вправе проголосовать до проведения собрания по этому вопросу путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договор на оказание организациями сферы жилищно-коммунального обслуживания услуг по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества заключается председателем совета многоквартирного дома на основании решения общего собрания. От имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе выступать один или несколько человек, владеющих квартирами в этом доме, уполномоченных на то общим собранием. Надо отметить, что таким способом можно будет управлять только одним многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей организацией или управляющим, что тоже решается на общем собрании. В этом случае они несут ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают содержание общего имущества на уровне, предъявляемом требованиями технических регламентов и установленных правил.
- Если управление домом доверено физическому лицу, то оно обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Кроме того, этот человек должен иметь квалификационный (аттестационный) сертификат.
В штате управляющей организации должно быть не менее двух специалистов по управлению многоквартирным домом, имеющих соответствующие сертификаты. При любом из этих видов управления собственникам помещений, совету многоквартирного дома, правлению и ревизионной комиссии товарищества должен быть обеспечен свободный доступ к информации об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, их стоимости.
Управляющая организация или управляющий в случае предоставления услуг и выполнения работ по управлению, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества, а также по благоустройству земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, освобождается от уплаты всех видов налогов в части оказания услуг и выполнения этих работ.
Между управляющей организацией или управляющим и каждым собственником помещений заключается договор управления многоквартирным домом в письменной форме на условиях, указанных в решении общего собрания. В соответствии с ним управляющая организация или управляющий по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В договоре должен быть указан адрес многоквартирного дома, состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. А также отражен перечень услуг и работ по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества. Установлены порядок изменения этого перечня, определения цены договора, сроки внесения платы. Договором устанавливается и порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией или управляющим своих обязательств, порядок и сроки отчетности за выполненные работы и оказанные услуги.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет.
- Собственники помещений многоквартирного дома на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация или управляющий не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или управляющего.
Управляющая организация или управляющий в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, остаточные денежные средства, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации и управления многоквартирным домом, вновь выбранной управляющей организации либо управляющему или собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания.
- Управление многоквартирным домом может осуществляться и товариществом, созданным по инициативе собственников помещений и действующим на основе самоуправления.
Товарищество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Оно вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
- Решение о создании товарищества принимается на учредительном собрании собственников помещений, на котором присутствует более 50 процентов от их числа, или их представителей от каждого многоквартирного дома.
Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало более 50 процентов всех собственников помещений или их представителей, участвующих в учредительном собрании.
При создании товарищества, объединяющего собственников помещений нескольких многоквартирных домов, должно быть получено согласие более 50 процентов собственников помещений или их представителей в каждом из этих домов. Допускается учет голосов собственников помещений, поданных на учредительное собрание в письменной форме, с указанием решения собственника по вопросу создания товарищества и адреса принадлежащего ему помещения.
Товарищество обязано сохранять и содержать в надлежащем порядке общее имущество, земельные участки, прилегающие к многоквартирным домам, и имущество товарищества. Оно должно выполнять решения общего собрания членов товарищества, обеспечивать своевременное поступление обязательных взносов, определять ежегодно план работ по содержанию общего имущества, в том числе для каждого многоквартирного дома отдельно, и составлять отчет о его исполнении, составлять ежегодно смету доходов и расходов товарищества и отчет по ее исполнению, в том числе по каждому многоквартирному дому отдельно. Обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
- Товарищество приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в установленном порядке. Оно создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом.
Статьей 22 вышеназванного закона предусмотрено, что собственники помещений в трехмесячный срок со дня принятия многоквартирного дома в эксплуатацию на общем собрании обязаны принять решение о способе управления многоквартирным домом.
Если вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом не решается в указанный срок, территориальное подразделение Министерства жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан определяет управляющую организацию или управляющего, который осуществляет функции органа на трехмесячный период. Если и за это время соответствующее решение не принято, то проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации либо управляющего.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников имеющихся в этом доме помещений.
- Законом предусматривается осуществление государственного контроля в области управления многоквартирными домами. Этими полномочиями наделена Инспекция по контролю в сфере эксплуатации многоквартирного жилищного фонда при Министерстве жилищно-коммунального обслуживания Республики Узбекистан (Жилфондинспекция) и ее территориальные подразделения.
Они контролируют соблюдение норм технической эксплуатации многоквартирных домов, требований по содержанию прилегающих к ним земельных участков, соблюдение установленных правил и системное проведение ремонтно-восстановительных работ общего имущества, фасадов многоквартирных домов, внутридомовых инженерных коммуникаций.
Следят за целевым использованием средств собственников помещений в многоквартирных домах, аккумулируемых для проведения капитального ремонта. Они наделены полномочиями выдачи предписаний органам управления многоквартирными домами либо собственникам помещений — по устранению имеющихся нарушений правил содержания и технической эксплуатации.
Необходимо обратить внимание на то, что до 1 мая 2020 года будет проведен правовой эксперимент по апробации норм этого закона при управлении многоквартирными домами в Яккасарайском районе города Ташкента, городах Джизаке и Маргилане, по итогам которого в срок до 1 июня 2020 года в Законодательную палату Олий Мажлиса Республики Узбекистан должны быть внесены предложения по дальнейшему совершенствованию предусмотренных им норм и его применению в других регионах страны. Закон вступает в силу с 1 августа 2020 года.
Александр АРИСТОВ
Источник: splus.uz
