Государство намерено обложить допналогами операции с жильем, что уже толкает рынок к поиску механизмов оптимизации фискальной нагрузки.
Новый Налоговый кодекс РК, вступающий в силу с 2026 года, увеличивает минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога на прирост стоимости с 1 года до 2 лет. Более подробно об этом мы писали ранее. Это изменение вызывает некоторые опасения по поводу возможных схем уклонения от уплаты налогов. Каких именно, а также возможные последствия таких шагов в деталях, корреспондент inbusiness.kz узнавала у эксперта Олега Полумордвинова.
– Олег Игоревич, могут ли изменения в данной сфере потенциально стать толчком для роста дарственных (договоров дарения) как способ обойти выплату налогов для покупателей и продавцов на рынке недвижимости?
– Исключать такую возможность нельзя. Действительно, формальное заключение договора дарения, прикрывающего фактическую куплю-продажу, может быть использовано как способ для уклонения от возникновения индивидуального подоходного налога. Но это достаточно рискованный и очевидно незаконный способ для оптимизации налогообложения. Если не касаться сделок между родственниками и иными близкими людьми, какова вероятность того, что абсолютно незнакомый человек подарит другому квартиру? В реальной жизни – практически нулевая. В силу этого подобное «дарение» может быть очень легко выявлено при проверке.
– Если стороны фактически совершают куплю-продажу квартиры с передачей денег, но оформляют ее как договор дарения с целью ухода от налога на прирост стоимости, возникающего из-за владения менее двух лет, какие юридические риски возникают для обеих сторон?
– Такая сделка носит в гражданском законодательстве название притворной. Это означает, что стороны направляют свою волю на создание какого-то юридического результата, но ту настоящую сделку, которую они на самом деле имеют в виду, они прикрывают некой внешней оболочкой. Статья 160 Гражданского кодекса РК устанавливает, что если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.
Другими словами, если будет установлено, что дарение было притворной сделкой, а фактически между сторонами произошло возмездное отчуждение, то заключенный между сторонами договор будет считаться договором купли-продажи. Мне кажется, стоит ставить вопрос не о возможных юридических рисках сторон, а о том, что подобное поведение недопустимо.
Гражданское законодательство определяет, что лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества. Закон говорит, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, а в случае несоблюдения требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Есть также принцип добросовестности налогоплательщика, закрепленный в пункте 2 статьи 8 Налогового кодекса, согласно которому не допускается извлечение налогоплательщиком выгоды из своих незаконных действий в целях получения налоговых выгод (налоговой экономии) и уменьшения налоговых платежей.
– Насколько высока вероятность того, что налоговые органы или другие заинтересованные лица, например наследники дарителя, кредиторы, смогут оспорить такой договор дарения? По каким основаниям это может быть сделано?
– Дарение – это безвозмездная сделка. В римском праве это терминологически обозначалось как animus donandi, то есть намерение облагодетельствовать одаряемого, сознательное желание дарителя без какого-либо встречного представления передать имущество другому лицу. Если это требование не соблюдается, то речь о дарении вести нельзя.
Соответственно, если под дарением скрываются другие действия сторон, то заинтересованные лица, например государство в лице налоговых органов или кредиторы дарителя, могут оспорить такой договор в суде. Скажем, согласно пункту 5 статьи 350 ГК, кредитор вправе требовать признания недействительным любого действия должника, если докажет, что оно совершено с целью уклониться от ответственности за нарушение обязательства. Налоговые органы в соответствии с компетенцией и задачами вправе предъявлять в суды иски о признании сделок недействительными.
– Каковы последствия признания такого договора дарения недействительным (притворной сделкой)? К каким юридическим и налоговым последствиям это приведет для сторон?
– Как уже отмечалось выше, если будет установлено, что договор дарения прикрывает договор купли-продажи, то к договору будут применять правила последнего договора. Исходя из этого, при наличии совокупности других необходимых факторов (сделка совершена в период двух лет со дня приобретения, имеется прирост стоимости при продаже и другое) продавцу будет доначислен соответствующий налог. Вероятно, будут и иные налоговые последствия, но тут я не специалист.
– Помимо использования договора дарения, какие еще методы минимизации или ухода от налога на прирост стоимости при продаже недвижимости (владение менее двух лет) способны рассматривать граждане? Насколько законны и безопасны эти методы с юридической точки зрения?
– Мне кажется, что будет неправильным давать рекомендации по уклонению от налогообложения. Уплата законно установленных налогов, сборов и иных обязательных платежей является долгом и обязанностью каждого, установленной статьей 35 Конституции нашей страны. Согласно подпункту 1) пункта 3 статьи 13 Налогового кодекса, налогоплательщик обязан своевременно и в полном объеме исполнять налоговые обязательства. Если гражданин получил доход от продажи квартиры, то он должен оплатить налоги. Вопросы же законного налогового планирования стоит индивидуально обсуждать со своим налоговым консультантом.
– Например, сохраняет ли актуальность практика занижения стоимости в договоре купли-продажи? Каковы риски таких действий в свете нового законодательства?
– По-моему, это вопрос с заранее заложенным ответом из серии «перестали ли вы бить свою жену». Занижение стоимости в договоре – это еще один из примеров притворной сделки, в данном случае – притворной в части цены. Соответственно, она повлечет все те же последствия, что и дарение, прикрывающее куплю.
В наш цифровой век вся информация настолько прозрачна, что установить занижение цены, сопоставив ее с аналогичными объектами на рынке, не составляет никакого труда, было бы желание налоговых органов этим заниматься. Я бы очень не рекомендовал так поступать. Представьте, что такая сделка будет признана недействительной по какой-либо причине.
Общим последствием является так называемая реституция, то есть, согласно пункту 3 статьи 157-1 ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Получается, что покупатель вернет продавцу квартиру, а вот продавец будет обязан вернуть только ту заниженную сумму, которая была указана в договоре. А передачу настоящей суммы надо еще будет доказать, что сделать будет очень непросто. Стоит ли овчинка выделки – пусть каждый решает сам.
– Спасибо за интервью!
Обзор законов: что грозит за уклонение от уплаты налогов при сделках с недвижимостью в РК
С 2026 года в Казахстане вступают в силу изменения в налоговом законодательстве, касающиеся сделок с недвижимостью. В частности, увеличивается срок владения объектом, необходимый для освобождения от уплаты налога на прирост стоимости — с одного года до двух лет. Это изменение призвано усилить контроль за недобросовестными схемами и уклонением от налогов.
В Казахстане при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее одного года (а с 2026 года — менее двух лет), возникает обязательство по уплате индивидуального подоходного налога (ИПН) со стоимости прироста. Доходом считается разница между ценой покупки и ценой продажи объекта. Ставка налога составляет 10% для физических лиц.
За уклонение от уплаты этого налога законодательство предусматривает широкий спектр ответственности: от административных мер до уголовных санкций, а также гражданско-правовые последствия. Наиболее распространенной формой нарушений являются занижение стоимости имущества в договоре или оформление сделки дарения вместо фактической купли-продажи.
Административная ответственность за занижение налогов закреплена в статье 278 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП). Штрафы варьируются в зависимости от статуса нарушителя: физические лица – 10 МРП, субъекты малого бизнеса и НПО – 20 МРП, среднего бизнеса – 50 МРП, крупного бизнеса – 80% от суммы занижения. Также предусмотрена пеня за каждый день просрочки. Непредоставление налоговой отчетности также карается: за первое нарушение – предупреждение, за повторное – штраф.
Если уклонение носит умышленный характер и касается крупных сумм, наступает уголовная ответственность. В статье 245 Уголовного кодекса РК установлены санкции за действия, направленные на сокрытие налогооблагаемой базы, это могут быть штрафы, исправительные работы, ограничение или лишение свободы до трех лет. При уклонении в особо крупном размере (более 5000 МРП) срок заключения может достигать семи лет с возможным лишением права заниматься определенной деятельностью. Однако если налогоплательщик добровольно погашает задолженность до вступления приговора в силу, он может быть освобожден от уголовной ответственности.
Отдельно стоит отметить гражданско-правовые риски, связанные с так называемыми притворными сделками — когда реальная купля-продажа оформляется как дарение, чтобы избежать налога. Согласно статье 160 Гражданского кодекса РК, такие сделки считаются недействительными. В этом случае налоговые органы будут рассматривать их по сути, а не по форме и начислять налоги как при обычной продаже.
Если такая сделка будет оспорена заинтересованным лицом — будь то налоговая, кредитор или наследник — и признана недействительной, стороны возвращаются в исходное положение. Однако покупатель рискует вернуть не фактически уплаченную сумму, а лишь ту, которая указана в договоре (например, при заниженной стоимости). Это может привести к серьезным финансовым потерям.
Новые правила и уже действующие нормы предоставляют налоговым органам достаточно полномочий для выявления и пресечения попыток уклонения от налогообложения при операциях с недвижимостью. Цифровизация и доступ к рыночной аналитике позволяют быстро выявить расхождения между декларируемыми и фактическими суммами сделок. Поэтому любые схемы ухода от налога становятся все более рискованными и убыточными для самих граждан.
