23 июня 2025 года в двух чтениях Сената Парламента Республики Казахстан были приняты долгожданные поправки в Закон «О жилищных отношениях», который затрагивает интересы миллионов граждан и касается как уже действующих субъектов управления, так и тех домов, где форма управления ещё не определена.
Поправки касаются всех форм и субъектов управления многоквартирными жилыми домами (МЖД) — от КСК/ ОСИ до управляющих компаний. Разбираемся, какие возможности открываются перед собственниками, какие требования теперь предъявляются к субъектам управления и какую роль будет играть государство.
Главное: собственники сами выбирают, кто и как будет управлять домом
Ключевое нововведение — закрепление принципа, что только собственники квартир (не менее 51%) определяют форму управления домом: ОСИ (объединение собственников имущества) или НСУ (непосредственное совместное управление). Они же утверждают, кто будет субъектом управления: председатель ОСИ, управляющая компания, профессиональный управляющий или КСК.
Это означает, что жильцы получают реальный контроль: они могут сменить субъект управления, пересмотреть тариф или прекратить договор. Государство не навязывает форму управления, но требует прозрачности и отчётности.
КСК остаются, но в новом формате
С принятием новых норм законодательства кооперативы собственников квартир (КСК) официально получили статус субъектов управления многоквартирными домами. Это важный шаг в сторону легализации, прозрачности и профессионализации их деятельности. При этом КСК сохраняют статус некоммерческих организаций, а значит, весь полученный доход должен направляться исключительно на уставные цели — содержание и обслуживание домов.
Все действующие КСК подлежат обязательной перерегистрации. Теперь они могут работать только на основании типового устава, утверждённого уполномоченным органом. Это исключает разночтения и произвольные формулировки, делает управление более прозрачным и единообразным. Решения о создании, перерегистрации КСК, выборе тарифа и делегировании представителей принимаются простым большинством — 51% от общего числа собственников квартир. В частности, собственники могут:
- принять участие в создании или перерегистрации КСК, в том числе для нескольких домов;
- утвердить размер тарифа на содержание;
- делегировать представителя в инициативную группу и правление КСК.
В целях предотвращения непрозрачной финансовой практики и перекрёстным субсидированием, каждый обслуживаемый дом должен иметь отдельный банковский счёт, КСК обязаны предоставлять регулярную отчётность собственникам.
В составе КСК теперь обязательно должны быть сотрудники с профильной квалификацией — это условие направлено на повышение профессионального уровня управления и обслуживания жилфонда.
КСК получили право участвовать в государственных программах модернизации жилья, что открывает новые возможности для капитального ремонта и обновления инфраструктуры домов.
Важный момент все формы кооперативов — КСП, ПКСК и другие — теперь унифицированы под одним наименованием: КСК. Это техническое изменение, но оно существенно упрощает правовое регулирование и требует соответствующей перерегистрации.
Таким образом, КСК — это не устаревшая форма, а адаптированный и модернизированный институт управления, особенно удобный для небольших, зрелых многоквартирных домов, где жители хотят сохранить доступный, коллективный и понятный способ управления своим жильём.
ОСИ: новые полномочия, больше ответственности
Для действующих ОСИ изменения направлены на повышение устойчивости:
- Председатель избирается на 3 года с возможностью переизбрания;
- ОСИ может привлекать управляющую компанию или профессионального управляющего;
- Вводится типовой устав, облегчается регистрация, но усложняется ликвидация (не менее 2/3 голосов);
- Срок запуска взыскания долгов сокращён с 3 до 2 месяцев;
- Собственники обязаны уведомлять ОСИ о квартирантах и подтверждать право голоса.
Это сделает работу ОСИ более стабильной и профессиональной, а права собственников — лучше защищёнными.
Простое товарищество исключается
Простое товарищество (ПТ) как форма управления официально исключено. Оно показало низкую эффективность, так как не имело правового статуса, не могло открывать счета и часто существовало лишь формально. Дома, где использовалась эта форма, переходят в категорию НСУ.
Управляющие компании (УК) — только с одобрения собственников
Если дом обслуживает управляющая компания, её работа должна быть утверждена решением общего собрания. Такое решение имеет силу договора — дополнительное соглашение не требуется. УК работает на основании утверждённого тарифа и условий.
Для домов, где не определена форма управления («бесхозные»), акимат вправе временно назначить управляющую компанию с минимальным тарифом — чтобы обеспечить безопасность и санитарное содержание.
Общие принципы для всех форм управления
Независимо от формы, теперь обязательны:
- Отдельные текущие и накопительные счета на каждый МЖД;
- Протоколы собраний и опросные листы приравниваются к официальным документам;
- Минимальный тариф теперь привязан к МРП (минимальному расчетному показателю) и утверждается маслихатами;
- Ежемесячная отчётность перед собственниками;
- Ускоренная процедура взыскания задолженности — не более 2 месяцев.
Жилищная инспекция получает реальные полномочия
Согласно изменениям в Закон РК «О жилищных отношениях», принятым в 2025 году, существенно усиливается роль жилищной инспекции — теперь это не только надзорный орган, но и координационный центр, обеспечивающий развитие и прозрачность управления многоквартирным жилищным фондом.
Жилищная инспекция наделяется правом проверять, как ОСИ, КСК и управляющие компании:
- открывают отдельные банковские счета на каждый дом;
- применяют утвержденные типовые уставы;
- своевременно и прозрачно отчитываются перед жильцами;
- соблюдают стандарты технического обслуживания и содержания дома.
Инспекция может инициировать внеплановые проверки и выносить предписания об устранении нарушений.
Одним из ключевых новшеств является запуск единого электронного реестра всех форм управления МЖД, в который включаются:
- ОСИ, КСК, управляющие компании и иные действующие формы;
- информация об использовании типового устава, наличии открытых счетов, цифровизации деятельности, отчетности.
Реестр ведет жилищная инспекция, обеспечивая его актуальность и открытый доступ к информации для собственников, органов МСУ и заинтересованных госорганов.
Цель: прозрачность, контроль и повышение доверия собственников к управлению их домом.
С 2026 года все формы управления обязаны действовать исключительно по типовым уставам, утвержденным уполномоченным органом.
Жилищная инспекция контролирует соответствие деятельности субъектов требованиям этих уставов, что:
- упрощает надзор и проверки;
- исключает двусмысленные положения;
- облегчает жителям понимание прав и обязанностей всех сторон.
Инспекция теперь обязана не просто регистрировать обращения, но и:
- выдавать предписания об устранении нарушений;
- применять меры административного воздействия;
- при необходимости — содействовать инициированию собраний собственников.
Это делает систему обращений более действенной и ориентированной на результат.
Жилищная инспекция получает координационную роль в реализации государственных и местных программ по модернизации жилого фонда. В её задачи входит:
- методическая поддержка КСК, ОСИ и УК;
- контроль за прозрачностью и доступностью участия;
- содействие в подаче заявок и организации технической документации.
Новая редакция закона укрепляет систему жилищного контроля и делает управление многоквартирными домами более открытым, предсказуемым и ориентированным на интересы собственников. Впереди — цифровизация, единые стандарты и реальный надзор.
Штрафы за нарушения
Изменения внесены и в Кодекс об административных правонарушениях:
- За несвоевременное открытие счетов — штраф 50 МРП;
- За непредоставление отчётности — 50 МРП;
- За не передачу документации от застройщика — до 200 МРП;
- За нарушения при передаче документации между субъектами управления — до 100 МРП.
При этом в законе прямо закреплено, что штрафы налагаются персонально на физическое или юридическое лицо, осуществляющее управление домом. Эта норма направлена на повышение индивидуальной ответственности и снижение количества нарушений в практике управления многоквартирными жилыми домами.
Руководитель УЦ «ZHKH -INFO» Алия БОГАЕВА
