С 7 января 2020 года вступил в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Документ предполагает плавный переход от КСК и ПК к ОСИ и ПТ. Сейчас в Уральске создано 27 объединений собственников имущества.
Согласно закону, каждое ОСИ должно открывать собственный текущий и сберегательный счет. Таким образом, данный принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом. При этом КСК, потребительские кооперативы собственников квартир сохраняются до июля 2022 года. После завершения срока действия должны по акту передать совету многоквартирного жилого дома все имеющиеся технические, финансовые и иные документы и произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством. Однако не все жильцы согласны создавать ОСИ и, как выясняется, не зря.
Как объяснил председатель Ассоциации КСК Уральска Нурлан Уапович Чабдаров, преобразования в сфере жилищных отношений начаты в связи с многочисленными нареканиями в адрес КСК. Простые товарищества и объединения собственников имущества, по мнению законотворцев, предоставят собственникам возможность самим управлять своими домами. Однако владельцы жилья новому закону совсем не рады и не горят желанием переложить проблемы по содержанию жилья на свои плечи. Многие только теперь поняли, что с КСК содержать многоэтажки в порядке намного проще, а главное, дешевле.
– Дома еще советской постройки. В них живут люди невысокого достатка, так что ОСИ нам не подходит, – доказывают теперь многие жильцы. – Во-первых, много заморочек по поводу самой процедуры создания. Необходимо инициировать собрание жильцов, а это невозможно. В лучшие годы не могли собраться на домовое собрание. К тому же в доме вряд ли кто-то захочет брать на себя функцию управляющего ОСИ, так как никто не знаком со сферой коммунального хозяйства и бухгалтерии. Но самый главный минус – управляющему домом и бухгалтеру придется платить зарплату. И даже по минималке это обойдется в 120 тысяч тенге. Поэтому предлагаем не рушить годами устоявшуюся систему, а лишь принять меры к устранению существующих в ней недоработок.
Нурлан Уапович согласен, что высотные дома новостроек еще могут выжить при ОСИ, а вот дома, построенные при советской власти, которым более 40-50 лет, вряд ли. Там этажность меньше, соответственно меньше и площадь, да и коммунальные сети изрядно изношены. Затраты на содержание старого дома получаются большие, а у многих избранных из числа жильцов управляющих нет средств и опыта работы в сфере коммунального хозяйства. А ведь они должны искать подрядные организации, заключать с ними договора. Можно только представить, как неопытный человек будет вести дела, и в каком состоянии будет дом.
– В советское время весь жилой фонд являлся собственностью государства и стоял на его балансе, – раскладывает по полочкам суть вопроса Нурлан Уапович. – Государство распоряжалось жильем и занималось его содержанием, в том числе капитальным ремонтом. В 1997 году, в связи с принятием нового закона о приватизации, квартиры в многоэтажных домах стали частной собственностью граждан. У домов появились новые хозяева, которые, если рассуждать логически, должны были взять на себя всю ответственность за содержание своей частной собственности.
В это же время на основании закона образованы КСК – организации, взявшие на себя ответственность за содержание жилого фонда. Именно поэтому жильцы стали платить в КСК ежемесячные взносы. В 1996 году маслихат последний раз утвердил тариф 6,92 тенге за 1 кв. метр. Дальше образовавшиеся КСК действовали самостоятельно – определяли размер тарифа, выбирали, обслуживать им один дом или сразу несколько.
До сегодняшнего дня, я считаю, КСК выполняли свои функции. Мы помним, в каком состоянии находился жилой фонд в 90-х годах, в момент передачи его в частные руки. Практически в каждом многоэтажном доме полугнилая коммуникация и затопленные подвалы. Я в жилищно-коммунальном хозяйстве с 2005 года, знаю, что картина была именно такой. Усилиями КСК ситуация постепенно стала меняться, велась работа как по текущему, так и по капитальному ремонту. На сегодняшний день серьезных проблем в многоэтажных домах уже нет. Я не говорю о бесхозных домах, где не было ни КСК, ни групп активистов, которые занимались бы текущими проблемами.
Но дальше так продолжаться не могло, тех денег, которые удавалось собирать с жильцов, не хватало на элементарное – зарплату рабочим КСК, тем же сантехникам, ведь 60 процентов собранных денег уходит именно на нее. Остальное на незначительные работы. Не все понимали или не хотели понимать, что текущее содержание дома это вовсе не капитальный ремонт. Но если не следить за этим, в один прекрасный день дом будет признан аварийным. И мы это видели, многие дома, у которых не было «хозяина», стали трещать по швам. Сейчас их сносят и на их месте строят другие, хотя они могли бы еще стоять годами. Есть определенные строительные нормы, в которых прописано, какие виды ремонтных работ должны проводиться в обязательном порядке. Есть перечень элементов дома и сроки их эксплуатации. И если нужно менять канализационную систему внутри дома, значит, нужны дополнительные средства. Надо собирать деньги, но жильцы сопротивлялись, как могли. Хотя это в их интересах, как говорится, им здесь жить. В итоге это и привело к реформам.
Обсудить назревшую проблему было практически невозможно. По закону, который принят в 2009 году, для утверждения тарифа на собрании должно присутствовать 2/3 жильцов. Попробуй собери! С этих пор и начались серьезные проблемы. Мы не могли повысить тариф. А если нет денег – нет работы, логика простая. Естественно, последовало возмущение, люди были недовольны качеством работы КСК, при этом не задумываясь, а на какие средства она должна проводиться.
В 2019 году минимальная заработная плата выросла, если вы помните, с 28 до 42 тысяч тенге. Где КСК взять деньги, чтобы платить работникам? Решили применить коэффициент инфляции. И это была вынужденная законная мера, то есть правление каждого КСК увеличило тариф. И сразу претензии: почему тариф не утвержден на общем собрании. Я почему так подробно все разъясняю,
потому что хочу, чтобы люди поняли. Они делают ремонт в своих квартирах на миллионы тенге, но при этом не следят за состоянием дома. А ведь сохранность здания намного важнее. Что будет стоить квартира с евроремонтом, если дом с трещиной на стене?
В итоге принят новый закон об ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество), суть почти одна. Только ОСИ – это юридическое лицо, а значит, оно должно быть зарегистрировано в органах юстиции, ПТ – нет. В простом товариществе все полномочия передаются доверенному лицу, которое занимается всеми делами. ОСИ не имеет право заниматься обслуживанием дома, у него только управленческая функция – организовать собрание, вести протокол, заключить договора с организациями или с теми же сантехниками, дворниками и так далее. Еще один момент: при ОСИ тариф утверждает маслихат. 30 процентов от него будут расходоваться на содержание председателя, бухгалтера и другие расходы, связанные с управлением (оргтехника, аренда помещения, представление отчетов, оплата коммунальных услуг), 70 процентов – это траты на заключение договоров с сервисными компаниями. Легко посчитать. Если минимальная заработная плата 60 тысяч тенге, то на содержание руководителя и бухгалтера ОСИ уйдет ежемесячно 120 тысяч тенге. Теперь прибавьте ко всему этому дополнительные расходы, которые я только что перечислил. Легко наберется 180 тысяч. Если 180 тысяч тенге – это 30 процентов от общей суммы, то остальные 70 процентов – это еще 350 тысяч. Общая сумма получается 530 тысяч тенге. Если в обычном пятиэтажном доме 2700 кв. м, то получается, что тариф за квадратный метр уже будет 196 тенге. Это грубый подсчет. Дома, в которых меньше квартир, будут платить больше. Например, у нас есть двухподъездные дома, в каждом подъезде по 15 квартир. Всего 30 квартир, и эта же сумма будет делиться на меньшие квадратные метры, естественно – сумма будет значительно выше. Конечно, для многих это станет неподъемным. Поэтому я считаю, что ОСИ должно стать альтернативой. Если жильцы недовольны работой КСК, то они могут создать ОСИ. Но опять же, жить и дальше не платить уже не получится. Согласно закону, допускается и третья форма содержания домов – при помощи управляющих компаний, которые будут их обслуживать. То есть КСК могут перейти в другую форму собственности и продолжить работу с домами. Для этого необходимо в каждом доме создать совет дома, в котором будет не менее трех человек. Избирается совет на три года. И уже совет дома должен изучить, какая форма управления им подходит. Я считаю, что ОСИ и простое товарищество для нашего города не подходит. Наиболее выгодная для всех форма – это заключение договоров напрямую с управляющей компанией, без создания ОСИ.
