В Ташкенте прошла заключительная конференция проекта PRO House. Проект направлен на укрепление роли профессиональных управляющих жилой недвижимостью через ассоциации и профессиональные союзы с целью высококлассного обслуживания жилых домов. Предлагаем вашему вниманию интервью с Исполнительным директором Международная Ассоциация Менеджмента Недвижимости (МАМН) – Геннадием Калёновым
ВОПРОС: Какие изменения произошли в законодательстве о жилищных отношениях Беларуси, и роль МАМН в них?
ОТВЕТ: МАМН всегда выступает в качестве эксперта, который не занимается лоббированием, но предлагает новые идеи и успешные практики.
В Беларуси год заканчивается хорошо. С нового года вступают в силу изменения в Жилищный кодекс Беларуси. Система управления жильём, за исключением двух компонентов (остаётся территориальный принцип и тариф на управление будет регулируемым), становится европейской. Появляется профессиональное управление, за которое будут платить деньги участники совместных домовладений. Эта деятельность урегулирована нашим законодательством, и будут договорные отношения, т.е. каждый собственник будет заключать договор управления с муниципальной управляющей компанией, которая будет действовать по таким же принципам, как в Австрии и Германии.
ВОПРОС: Получается в Беларуси с января вы уже работаете по новому закону?
ОТВЕТ: В качестве пилотного проекта это уже происходит в Минске, в 2019 году практика в упрощённом виде применялась в Брестской области, а теперь Жилищный кодекс закрепляет целый ряд обязанностей за нашими муниципальными управляющими компаниями, которые будут только управлять.
ВОПРОС: Какие будут обязанности у управляющих компаний Беларуси?
ОТВЕТ: Все обязанности будут такие же, как у управляющих Австрии и Германии.
Это – раз в год провести отчётное собрание, предоставить финансовый отчёт, предоставить план краткосрочный, среднесрочный для каждого объединения собственников, и многое иное. Эти обязанности будут прописаны в договорах, а так как за это люди будут отдельно платить, соответственно они имеют право и спросить за эту деятельность. Это не так, как практикуется сейчас в Казахстане, когда управляющая компания предоставляет сервисные услуги, и моет, и чинит, и убирает двор. Совершенно по-европейски — это управляющий, который от имени объединения собственников находит все другие подрядные организации путём конкурса, заключает с ними договора и контролирует их работу.
ВОПРОС: О каких двух способах управления Вы говорите?
ОТВЕТ: в европейском законодательстве, как и у нас два способа управления, это -самоуправление, когда выбирают председателя — начальника, и есть управление профессиональное. К примеру, в Германии и Австрии примерно 1% за самоуправление, а 99% выбрали профессиональное управление, где все решения готовит профессиональный управляющий, которого 3,5 года этому учат и учат очень хорошо, совмещая обучение с практикой.
ВОПРОС: Что же необходимо чтобы принять и внедрить такую систему?
ОТВЕТ: Нужен комплекс мер, включающих в себя изменения в законодательство, в систему подготовки управляющих, включая правил допуска к профессии. Не хотел бы хвалиться, но Беларусь на несколько шагов идёт впереди в этом плане, в Беларуси на 70% это уже реализовано на законодательном уровне, дальше начинается практика.
ВОПРОС: Я читаю Вас на коммунальном портале, видно, что хорошо продвигаетесь?
ОТВЕТ: Идти куда-то мало, надо идти к цели. И она у нас есть, мы разработали универсальную модель управления жильём, которая подходит для всех стран бывшего Советского Союза.
Это такая комплексная модель, которая предусматривает много разных компонентов. И мы идём к этой цели. А дальше, когда составлен план и когда понятно, как это должно работать, допустим через 10 лет, необходимо расписать что делать по годам, на первый второй и далее года. Если жить сегодняшним днём, то ничего не получится. Например, на сегодня проблема КСК. И надо что-то с ними делать сегодня, это неправильно.
Надо составить общий план, видеть, как это должно выглядеть в будущем, и тогда придёт понимание как КСК могут трансформироваться. Нельзя КСК взять и запретить. Нельзя. Нужно дать возможность создать другую форму управления, нормальный процесс, когда собственники осознанно сами откажутся от КСК, когда им будет выгоднее. И никому не будет плохо, ни государству, ни собственникам помещений и самим КСК. В развитие КСК ведь тоже вложены годы, опыт, там есть очень много квалифицированных людей, и взять им сказать вы никому не нужны, так неправильно и нельзя. Нужно параллельно создавать другую возможность и когда она заработает в полную силу, вот тогда можно отходить от старой практики КСК.
Наша идея заключается в том, что нельзя ничего запрещать, ломать и уничтожать. Нужно создавать параллельно другие модели и пусть собственники выбирают. Люди ведь неглупые. Во всех странах люди хотят меньше платить и больше получить. И вот если создать для них вот такую модель, которая лучше КСК они сами откажутся от нее. Но для начала необходимо создать эту модель. А если всё сломать, то тогда будет ещё хуже, чем было.
ВОПРОС: По такому пути идёт Беларусь?)
ОТВЕТ: Вот мы как раз идём по этому пути. Трансформацию нужно проводить, имея чёткий план, с видением и целью внедрения по годам. И дальше всё зависит от политики, экономики, взаимодействия с чиновниками. Может пройти и 5, и 6 лет, у всех по-разному. Идеи, которые легли в основу нашей универсальной модели — им 70 лет. Европейские страны гораздо раньше начали этот процесс, допускали много ошибок. И одна из ошибок, это развитие самоуправления как самоцель. Европейские собственники проголосовали «ногами» от него, потому, что ничего реально не принесла. Самоуправление должно быть частью этой системы, должно быть строго ограниченно и все профессиональные, управленческие решения – это те люди, которые прошли специальную подготовку, обучение и тренинги, которые действуют в интересах собственников, от их имени, за их деньги, но в такой системе координат, где невозможно украсть и навредить.
Нашей целью было нащупать эту модель. Для этого нужен был разный опыт, как положительный, так и отрицательный, который тоже очень пригодился.
И нам понадобилось 10 лет, чтобы чётко сформулировать эту идею.
ВОПРОС: Можно рассказать о самой модели, о которой Вы уже упомянули?
ОТВЕТ:
Общие проблемы стран бывшего СССР можно разделить на два основных блока.
Блок 1. Проблемы, связанные с состоянием жилого фонда, и для решения которых требуются значительные финансовые средства.
Блок 2. Проблемы, связанные с управлением жилым фондом, и для решения, которых не требуется вложение финансовых средств, и которые можно решить путём изменения законодательства.
Попытка устранить хаос в совместных домовладениях развитием самоуправления провалилась везде. Хаос никуда не делся, потому что он является сводным братом не обременённого правилами самоуправления. Есть много примеров качественного самоуправления, например, в ТЧСЖ, КСК, ОСМД, но это несколько процентов от числа всех совместных домовладений.
Необходим другой путь решения проблемы – системный.
ВОПРОС: И чём заключается системность решения проблемы и когда её получится внедрить?
ОТВЕТ: Эта универсальная система управления надеюсь, будет внедрена в 2030 (не позже).
- Ещё на этапе проектирования МЖД, предполагаемого совместного домовладения, застройщик должен составить документ, детально описывающий перечень общего имущества и индивидуальной собственности (жилых и нежилых помещений), основные правила эксплуатации общего имущества МЖД, а также правила управления общим имуществом будущего совместного домовладения.
- Покупая жилое (нежилое) помещение в МЖД – новостройке, кандидат в правообладатели детально знакомится с правилами, а при оформлении сделки в том числе заверяет свои обязательства — эти правила соблюдать.
- Правила в дальнейшем можно изменить на общем собрании собственников жилых (нежилых) помещений при согласии 100% собственников.
- Объединение собственников (ОС) де-факто создаётся с момента продажи первого помещения, и для этого не требуется ничего, в том числе собрания собственников по выбору формы управления (это оговаривается в Правилах заранее со ссылкой на Закон «О совместном домовладении»).
- Объединение собственников (ОС) обладает «частичной правомочностью», то есть не является полноценным юридическим лицом, не должно иметь руководителя, бухгалтера, офис (юридический адрес), платить налоги, вести делопроизводство.
- Каждое объединение собственников, в том числе МЖД старой застройки, получает название по адресу, например, «Объединение собственников жилого дома №30 по проспекту Мира, г. Ташкент».
- Каждое объединение собственников (ОС) выбирает Совет из трёх человек исключительно из числа собственников помещений этого ОС, и председателя Совета.
- Первого управляющего (юридическое лицо или ИП) назначает застройщик из числа профессиональных управляющих, имеющих допуск к управлению в соответствии с законодательством, на срок минимум на 1 год меньше гарантийного срока на работы и материалы нового МЖД.
- После избрания Совета, председатель Совета заключает договор управления с назначенным управляющим.
- ОС может расторгнуть договор с управляющим до окончания срока договора. Для этого необходимо письменное заявление членов ОС, обладающих более 25% голосов. В этом случае управляющий обязан организовать общее собрание и получить подтверждение нарушения минимум двух пунктов договора управления. Собрание вправе принять решение о расторжении договора только при наличии указанных обстоятельств. Если управляющий не согласен, решение принимает суд.
- Суд также назначает временного управляющего в случае его отсутствия в ОС более 2 месяцев, до избрания нового.
- Управляющий выбирается на конкурсной основе из числа профессиональных (имеющих допуск к профессии). Для этого Совет ОС выбирает на рынке 3-4 управляющих, и управители (менеджеры) этих управляющих на общем собрании ОС их представляют (история, компетенции, объекты управления, цена услуги). После этого проводится тайное голосование. С победившим по итогам тайного голосования (простым большинством) заключается срочный договор на управление общим имуществом ОС.
- В договоре управления указывается стоимость вознаграждения управляющему от ОС, ОС самостоятельно распределяет затраты на управление внутри ОС.
- ОС поручает управляющему открыть на имя ОС счёт в банке, через который идут все финансовые потоки ОС. Для этого председатель Совета ОС выдаёт управляющему доверенность. Деньги списываются со счета ОС при наличии подписи управителя (менеджера) и председателя Совета.
- Управляющий обеспечивает заключение всех видов договоров на поставку услуг и материалов, для чего организует закупку услуг и материалов для ОС на конкурсной основе (за исключением услуг монополистов). Управляющий (юридическое лицо или ИП) сам не имеет право оказывать услуги. Но может создавать дочерние сервисные компании.
- Управляющий обеспечивает цифровизацию и ведение «дела ОС» с момента его возникновения, включая «Порядок разделения собственности», «Правила совместного домовладения», техническую документацию, протоколы общих собраний и реестр решений, путём администрирования информативной системы ОС. Это оговаривается в договоре управления. При смене управляющего он передаёт право администрирования новому управляющему, а информативная система всегда принадлежит ОС.
- Жилищно-коммунальные услуги делятся на два вида:
— оплачиваемые каждым отдельным собственником по прямым договорам на поставку ему лично ресурсов, услуг поставщиками этих ресурсов, услуг
— являющиеся задолженностью каждого отдельного собственника своему ОС,
при этом управитель (менеджер компании) обязан принимать меры по взысканию задолженности отдельных собственников своему ОС.
ВОПРОС: Так много прав и обязанностей для управляющих, что у нас к застройщикам нет требований, порою ведь они создают аффилированные управляющие органы?
ОТВЕТ: Необходимо законодательно закрепить порядок создания совместного домовладения:
- на этапе проектирования МЖД, застройщик обязан разработать два документа «Порядок разделения собственности» и «Правила совместного домовладения»
- Эти документы проверяются в местном муниципалитете на предмет соблюдения Национального законодательства и согласовываются
- происходит приёмка завершенного строительством объекта
- происходит продажа первого помещения, при этом кандидат в правообладатели знакомится с двумя выше упомянутыми документами и письменно подтверждает обязательства их соблюдать
Мы предлагаем в Кодексе об архитектурно-строительной деятельности закрепить такую последовательность действий застройщиков МЖД
ВОПРОС: Вы не раз упомянули об опыте стран Австрии и Германии, в чём он заключается?
ОТВЕТ: В Австрии и Германии «объединение собственников» создаётся обязательно, и без проведения общего собрания, во всех совместных домовладениях и обладает «частичной правомочностью», как юридическое лицо. Это особый вид объединения, которое:
- может принимать активное участие в правовых сделках
- имеет ряд прав и обязанностей
- может подавать судебные иски и может быть привлечено к судебной ответственности
- обязано открыть расчётный счёт
- не имеет офиса, юридического адреса, не ведёт хозяйственную деятельность, делопроизводство, статистическую отчётность
Мы предлагаем в Гражданском кодексе закрепить такую форму юридического лица, как «юридическое лицо с частичной правомочностью». В конституции Германии, принятой в 1949 году, все сконцентрировано до уровня философско-политического принципа. Статья 14:
- Собственность обязывает. Пользование ею должно одновременно служить общему благу.
- Отчуждение собственности допускается только в целях общего блага. Оно может производиться только по закону или на основании закона, регулирующего характер и размеры возмещения. Возмещение определяется со справедливым учетом интересов общества и затронутых лиц.
Предлагаем использовать подобный принцип. Базовым является «Собственность обязывает». Без наделения собственника обязанностями по содержанию собственности в целях общественной безопасности никакие законы работать не будут!
ВОПРОС: Как будут строятся отношения управляющих и собственников?
ОТВЕТ: ОС для выполнения своих обязанностей по надлежащему управлению общим имуществом может привлекать профессионального управляющего (мы упоминали, что это либо юридическое лицо, либо ИП.)
- ОС для выполнения своих обязанностей по надлежащему управлению общим имуществом может на общем собрании принять решение об учреждении ТЧСЖ.
- ОС для выполнения своих обязанностей по надлежащему управлению общим имуществом может на общем собрании принять решение о ликвидации ТЧСЖ и привлечении профессионального управляющего.
- Если ОС не принимает никаких мер для выполнения своих обязанностей по надлежащему управлению общим имуществом в течении двух месяцев, суд назначает временного управляющего, который соответствует требованиям законодательства.
- Управляющий (ИП или компания) оказывает ОС только одну услугу – «управление общим имуществом совместного домовладения».
- Управляющий оказывает эту услугу на основании договора управления, который заключается на срок до 5 лет.
- Управляющий получает на свой расчётный счет ежемесячно сумму вознаграждения, указанную в договоре с ОС, с расчётного счёта ОС.
- Все остальные финансовые потоки идут через расчётный счёт ОС.
- Управляющий обязан получить «доступ к профессии» для начала деятельности, для чего должен иметь в распоряжении сертифицированных менеджеров и обеспечить страхование рисков деятельности.
- Управляющая компания не может предоставлять ОС сервисные услуги, но может создавать дочерние сервисные компании, которые не занимаются управлением.
Мы рекомендуем принять практику деятельности «хаусмастеров», это очень важный представитель качества и надёжности управляющего.
- мы рекомендуем кардинально изменить структуру городского жилья, от полного доминирования совместных домовладений к смешанной застройке (кооперативы и арендные дома)
- мы рекомендуем в ТЧСЖ использовать практики квартирных товариществ Эстонии для устойчивости этих организаций
- мы рекомендуем применять в совместных домовладениях правило «смешанного голосования» для соблюдения интересов членов
- мы рекомендуем способствовать развитию Союзов и Ассоциаций в жилищном секторе для конструктивного диалога с ними законодателей
- мы рекомендуем разработать Стандарты деятельности управляющих, как документ, объединяющий почти все нормативные акты для упрощения работы самих управляющих и в интересах конечного потребителя – объединения собственников
ВОПРОС: Как будет проводиться обучение?
ОТВЕТ: Предполагаем базовое обучение в колледжах по получению специальности –специалист по управлению совместным домовладением. Далее предусмотреть повышение квалификации через курсы, семинары, переподготовки. Далее получение высшего образования, это может быть бакалавр, магистратура. В странах ЕС примерно 1 из 10 менеджеров, занимающихся управлением совместными домовладениями, с высшим образованием, но и оставшиеся 9 очень хорошо обучены и подготовлены.
Выражаю благодарность Геннадию Калёнову за содержательную и весьма полезную информацию, думаю мы возьмём на вооружение, так, как и мы в Казахстане двигаемся в сторону профессионального управления домами.
Интервью провела Алия Богаева
