Предпосылки разработки и внедрения стандарта:
- Отсутствие общепринятых, теоретически и технически обоснованных профессиональных основ деятельности по содержанию (управлению) недвижимости:
- нет общего четкого и однозначного понятия, что должно представлять собой качество содержания жилья
- собственники по-разному понимают, что такое содержанию жилищного фонда, какие действия входят в состав этого понятия
- управляющие очень по-разному относятся к цели и принципам профессиональной деятельности по управлению недвижимостью, используют технические и теоретические понятия и термины, не понятные для собственников жилья, по-разному трактуют смысл и содержание тех или иных услуг.
- Как следствие — взаимное непонимание между собственниками и профессиональными управляющими, которые не находят общего языка для построения взаимоотношений.
Стандарт разработали профессионалы
Эстонский Союз управляющих и обслуживающих недвижимость (EKHHL) учрежден 16 ноября 1995 года.
Цель деятельности Союза заключается в том, чтобы координировать деятельность предпринимателей, занимающихся управлением недвижимости и ее обслуживанием по всей стране, а также представлять общие интересы своих членов.
Единое кредо членов Союза – удовлетворенность собственников недвижимости и сохранность недвижимости путем сотрудничества и получения обоснованной прибыли.
В 2000 году Эстонский Союз управляющих и обслуживающих недвижимость с участием специалистов Технического университета разработал стандарт содержания недвижимости как кодекс лучшей практики. Этот стандарт был зарегистрирован инициатива профессионалов затем была оценена и поддержана государством, которое утвердило данный стандарт в качестве Стандарта Эстонии № EVS 807:2001 – «Мероприятия по обеспечению ухода за недвижимостью». Новая версия стандарта вышла в 2004 году (Стандарт EVS 807:2004). Стандарт является рекомендательным документом и применяется добровольно.
При разработке эстонского стандарта использовались опыт и стандарты других европейских стран (Финляндии, Германии, Австрии и др.)
Цель разработки стандарта – дать определение и описание сущности деятельности по содержанию многоквартирного дома на основе лучших практик.
Стандарт – это «общий язык» для всех, кто связан с недвижимостью – для собственников и пользователей недвижимости, и для тех, кто занимается ее управлением и обслуживанием – позволяющий сторонам строить отношения друг с другом на основе одинаково понимаемых общих понятий, содержания тех или иных действий в отношении недвижимости, четко прописанных результатов деятельности по управлению, обслуживанию и ремонту недвижимого имущества.
Содержание Стандарта «Мероприятия по обеспечению ухода за недвижимостью»
Уход за недвижимостью – это комплекс административных и технических мероприятий, осуществляемых в период жизненного цикла недвижимости, целью которых является сохранение или восстановление состояния, при котором недвижимое имущество сохраняет свои потребительские свойства и соответствует условиям, необходимым для предназначенного использования.
Таким образом, эстонское понятие «уход за недвижимостью» равнозначно российскому понятию «содержание недвижимого имущества».
Стандарт представляет собой систему понятий (своего рода толковый словарь), связанных с действиями по содержанию недвижимого имущества и, в общем случае, являющихся обязанностями собственников имущества. В случаях, когда то или иной действие в отношении недвижимости собственники передают по договору управляющему или обслуживающей организации, эти действия становятся услугами или работами.
Стандарт разделяет общее понятие «уход» (содержание) на отдельные направления и мероприятия, которые группируются в зависимости от существенных признаков и классифицируются внутри каждого направления, каждой группы.
Для каждого мероприятия приводятся определение, описание деятельности и достигаемые результаты, которые можно измерить и контролировать.
Стандарт классифицирует все действия в отношении недвижимости в трех уровнях, каждое действие, соответственно, имеет трехзначный числовой код.
К первому уровню классификации стандарта относятся «комплексные мероприятия» (направления деятельности), для обозначения которых используется первая цифра в трехзначном коде «Х00».
| Код | Название комплексного мероприятия (направления деятельности) | Сокращения |
| 100 | Управление недвижимостью | Управление |
| 200 | Техническое обслуживание строений и технических сооружений | Техобслуживание |
| 300 | Работы по благоустройству на территории и в здании | Работы по благоустройству |
| 400 | Осуществление строительных, ремонтных работ и реконструкция | Ремонтные работы |
| 500 | Выполнение обязанностей владельца недвижимости | Обязанности владельца |
| 600 | Обеспечение энерго -, водо- и коммуникационных услуг | Коммунальные услуги |
| 700 | Оказание вспомогательных услуг | Вспомогательные услуги |
Каждое направление деятельности подразделяется на «мероприятия», входящие в него, для обозначения которых используются первые две цифры кода: «ХХ0». Первая цифра указывает на «комплексное мероприятие» (направление деятельности), вторая – на внутреннее деление данного направления, например:
100 – управление недвижимостью —
- это юридическая или договорная ответственность за продолжительное существование недвижимости через обеспечение
- физической
- юридической
- экономической сохранности
- путем управления и описания (документирования) процессов, связанных с использованием недвижимостью.
Управление недвижимостью – это административная деятельность, в результате которой непрерывно систематизируются данные об уходе за недвижимостью и на их основе принимаются компетентные решения в отношении объекта ухода.
| Код | Мероприятие |
| 110 | Подготовка объекта недвижимости к управлению и консультирование владельца
— это мероприятия, которые управляющий осуществляет при приемке каждого объекта недвижимости, в случае изменения владельцев и пользователей, а также при изменении требований к объекту или к предназначению объекта |
| 120 | Организация физической сохранности недвижимого объекта
— это планирование, организация и контроль: • проходящих на объекте работ по благоустройству (300); • технического обслуживания всех строений, в т.ч. отдельных конструкций и технических систем (200), и • улучшения и развития недвижимости и ее составных частей (строительство, реконструкция, реновация — 400) так, чтобы конструкции и системы соответствовали бы нормативам проектных документов и не стали опасными для пользователей, третьих лиц и для окружающей среды. |
| 130 | Организация юридического сохранения объекта недвижимости
— это мероприятия, предназначенные для того, чтобы объяснить владельцу/владельцам его/их обязанности, права и ответственность, вытекающие из правовых актов и заключенных договоров, организовывая при необходимости их выполнение, обеспечивая тем самым отсутствие опасности предъявления санкций и возникновения дополнительных обязанностей для владельца/владельцев недвижимости в связи с непрофессиональным выполнением или невыполнением обязанностей, вытекающих из владения. |
| 140 | Организация экономической сохранности объекта недвижимости
— это мероприятия, направленные на обеспечение на объекте осуществления намеченных работ на основе рациональных в определенной ситуации расходов для владельцев, с учетом установленных сметных ограничений и платежеспособности |
| 150 | Организация дополнительных услуг для владельца объекта недвижимости
— это мероприятия, обеспечивающие более качественное выполнение основных работ по управлению недвижимостью и учет особых потребностей владельцев и пользователей |
| 190 | Другие сопутствующие организационные мероприятия, связанные с управлением недвижимостью |
Каждое мероприятие затем детализируется на третьем уровне классификации с подразделением на «одиночные мероприятия/услуги/работы/обязанности», которые обозначаются тремя цифрами кода: «ХХХ».
Например, одиночные мероприятия направления «200», группы «220»:
200 — Техобслуживание – мероприятия и работы, осуществляемые в целях физической сохранности всего здания, его частей, конструкций, технических систем, установленным требованиям на основе выделенных владельцем средств.
220 — Техническое обслуживание основных конструкций здания
| Коды | Мероприятия | Содержание мероприятия | Результат |
| 221 | Техобслуживание фундамента и несущих опор | Как минимум каждые 5 лет, проверяются визуально возможности оседания, повреждения от морозов, сырости | Следуя процедуре заполнения книги обслуживания, составляется акт осмотра (независимо от того обнаружены ли недостатки). Составляется план необходимых работ по техническому обслуживанию или более объемным работам. План представляется владельцам на согласование и финансирование. |
| 222 | Техобслуживание несущих элементов конструкций (несущие стены, перекрытия, лестницы) | Как минимум каждые 5 лет, проверяются визуально исправность всех несущих конструкций возможные оседания, повреждения от сырости | |
| 223
226 |
…
… |
||
| 227 | Уход за трубами | В зависимости от вида отопительного материала проверяется не менее 2 раза в год. Перед отопительным сезоном, инспектируется тяга в трубах и чистота дымоходов. Проверяется состояние опорной конструкции труб, возможные щели, повреждения от сырости и наличие изоляции, недопустимость нахождения в близости огнеопасных веществ (выполнение противопожарных требований).
Техобслуживание труб проводится, как правило, вместе с обслуживанием всех отопительных устройств (236) |
Результаты заносятся в книгу обслуживания, в результате возможна дополнительная инструкция лиц, занимающихся отоплением. При обнаружении огнеопасной ситуации вводится временный запрет на использование отопительных систем с одновременным ремонтом отопительных систем и/или перестановкой имущества в помещении. |
| 229 | Уход за прочими основными конструкциями здания |
Таким образом, стандарт позволяет описать до 567 одиночных мероприятий. Детализацию описания мероприятий можно продолжить на четвертом уровне в зависимости от особенностей/потребностей конкретного объекта недвижимости, желаний его владельца или управляющей/обслуживающей фирмы.
Пакет «доброй традиции» — рекомендации собственникам недвижимости
По мнению Эстонского Союза управляющих и обслуживающих недвижимость обычно для обеспечения ухода за объектом не нужно проводить по стандарту EVS 807:2004 сотни самостоятельных мероприятий, но, исходя из требований нормативных актов, каждый собственник должен заказать/сделать в определенном объеме работы по уходу за недвижимостью. Выполнение этих мероприятий должно обеспечить безопасность, потребительские свойства и сохранность при использовании недвижимости.
Анализ конкретных объектов показал, что зачастую в программе ухода за многоквартирным домом выполняется всего от 10 – 15 мероприятий. Этого недостаточно, чтобы сохранять/обеспечивать надлежащее состояние многоквартирного дома.
Союз EKHHL составил рекомендуемый собственникам недвижимости так называемый базовый пакет, который включает минимальный перечень мероприятий для обеспечения ухода за недвижимостью. В общем можно сказать, что базовый пакет по уходу, обеспечивающий качество ухода, состоит как минимум из 50 единичных работ.
Пакет «доброй традиции» включает:
100 Управление (12):
- 112 – Выявление потребностей связанных с объектом недвижимости субъектов и исследования технического состояния объекта
- 115 – Составление краткосрочной (1 -5 лет) экономической программы
- 116 – Организация реализации экономической программы
- 123 – Заключение договоров, необходимых для проведения техобслуживания, или организация заключения
- 133 – Заключение договоров, необходимых для проведения профилактических работ, или организация заключения
- 154 – Координирование взаимоотношений между владельцами объекта технического обслуживания, пользователями и обслуживающими лицами
- 158 – Поддержание в порядке всей документации объекта недвижимости
- 163 — Заключение договоров, необходимых для оказания обеспечиваемых при помощи технических систем услуг, или организация заключения
- 173 — Заключение договоров, необходимых для оказания вспомогательных услуг, или организация заключения
- 181 – Распределение расходов на техническое обслуживание объекта недвижимости между пользователями; оформление и выставление счетов и извещений об оплате
- 183 – Организация бухгалтерии
- 184 – Составление периодической и годовой отчетности по программе экономической деятельности; составление и представление государственных отчетов
200 ТЕХОБСЛУЖИВАНИЕ (12):
- 211 – Техобслуживание дорожных покрытий
- 213 – Поддержание в порядке озеленения на грунте
- 223 – Техобслуживание крыш и свесов крыши
- 226 – Техобслуживание наружных дверей
- 227 – Техобслуживание труб
- 236 – Техобслуживание печей, каминов, плит и прочих очагов отопления
- 241 – Техобслуживание отопительной системы
- 242 – Техобслуживание водоснабжения (в том числе системы холодной и горячей воды)
- 244 – Техобслуживание канализационной и дренажной системы
- 245 – Техобслуживание вентиляционной системы
- 250 – Обслуживание электроустановки
- 260 – Системы автоматики здания и передачи данных
300 ПРОФИЛАКТИЧЕСКИЕ РАБОТЫ (12):
- 311 – Содержание в порядке автомобильных дорог и парковок для транспортных средств
- 312 – Содержание в порядке пешеходных путей и дорожек
- 313 – Содержание в порядке лесопарков и зон зеленых насаждений
- 321 – Очистка фасадов зданий, за искл. мытья окон и витрин
- 322 – Мытье окон и витрин
- 331 – Очистка и уборка помещений основного назначения
- 332 – Очистка и уборка помещений общего пользования
- 333 – Очистка и уборка технических помещений
- 342 – Обработка картона и бумаги
- 346 – Обработка бытовых отходов
- 347 – Обработка вредных для окружающей среды отходов
- 361 – Поднятие государственного флага
500 ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВЛАДЕЛЬЦА (5):
- 510 — Налоги, пошлины, платы
- 530 – Связанные с финансированием решения и обязательства
- 540 – Страховые платы
- 550 – Платы за подключение (одноразовые) и абонентные платы (регулярные)
- 560 – Санкции
600 ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ УСЛУГИ (4):
- 610 – Организация использования электроэнергии
- 620 – Организация использования тепловой энергии
- 630 – Организация использования воды и канализации
- 640 – Организация использования коммуникаций
700 ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ (5):
- 710 – Охранная услуга
- 720 – Парковка транспортных средств
- 730 – Услуги бюро
- 740 – Услуги при использовании помещений
- 760 – Аварийно-диспетчерская служба
Источники покрытия расходов на содержание недвижимости
Кроме того, что Стандарт описывает необходимые мероприятия по содержанию недвижимости, он указывает также на то, что в обязанности собственника входит несение бремени расходов на осуществление всех этих мероприятий. Стандарт помогает лицу, заинтересованному в содержании недвижимости (собственнику или уполномоченному им управляющему) наряду с планированием расходов на содержание недвижимости найти также источники доходов для покрытия этих расходов. Надлежащее содержание обеспечено при наличии разумных источников дохода для осуществления работ по содержанию.
В стандарте описывается структура доходов под кодовым номером 800.
800 Источники доходов по содержанию недвижимости
| Код | Источники | |
| 810 | Взносы (взносы в уставной капитал) | |
| 811 | Паевые взносы квартирного товарищества | |
| 812 | Паевые взносы жилищного товарищества | |
| 813 | Взносы в капитал предпринимательской структуры (в т.ч. в акционерный капитал) | |
| 819 | Другие взносы в уставной капитал | |
| 820 | Целевые оплаты (покрытие хозяйственных расходов) | |
| 821 | Управленческие услуги (комплекс 100) | |
| 822 | Техобслуживание (комплекс 200) | |
| 823 | Работы по благоустройству (комплекс 300) | |
| 824 | Ремонтные работы (комплекс 400) | |
| 825 | Обязанности владельца (комплекс 500) | |
| 826 | Коммунальные услуги (комплекс 600) | |
| 827 | Вспомогательные услуги (комплекс 700) | |
| 829 | Прочие услуги | |
| 830 | Пособия местного самоуправления | |
| 840 | Пожертвования, гранты | |
| 850 | Резервный фонд | |
| 851 | Ремонтный фонд | |
| 852 | Амортизационный фонд | |
| 853 | Предоплаты (остаток предыдущего периода) | |
| 860 | Кредиты (в т.ч. предоплаты) | |
| 870 | Доход от аренды | |
| 871 | Квартплата жилых помещений | |
| 872 | Нежилых помещений | |
| 873 | Помещений по обслуживанию
|
|
| 874 | Вспомогательных помещений | |
| 875 | Использования других зданий | |
| 876 | Использования участка земли | |
| 877 | Использования участка и строений | |
| 890 | Прочие источники | |
Кому и для чего нужен стандарт содержания многоквартирного дома
Стандарт содержания общего имущества в многоквартирном доме, прежде всего, нужен собственниками недвижимости (собственникам помещений в многоквартирном доме) для:
- понимания своих обязанностей в отношении содержания дома как объекта недвижимости и места проживания граждан;
- получения ясного представления о том, какие действия должны и могут предприниматься для надлежащего содержания многоквартирного дома;
- выработки стратегии содержания многоквартирного дома (целей, уровня качества, целесообразности привлечения профессионалов и специализированных организаций);
- планирования работ и мероприятий, оценки размера предстоящих расходов;
- заказа необходимых услуг и работ при заключении договоров управления, обслуживания и ремонта дома;
- сравнения стоимости услуг/работ, оказываемых разными организациями/специалистами;
- оценки деятельности управляющей/обслуживающей организации, качества оказанных услуг, выполненных работ;
- анализа и контроля расходов.
Стандарт необходим управляющим и обслуживающим многоквартирные дома специалистам и организациям для:
- понимания лучшей практики содержания недвижимости;
- анализа и сопоставления своей деятельности с деятельностью других участников рынка, развития деятельности организации в условиях конкуренции;
- подготовки предложений собственникам по управлению их домом;
- описания в договоре круга обязанностей организации (перечня/объема услуг/работ);
- планирования конкретных работ и деятельности/обязанностей работников;
- экономического анализа результатов деятельности;
- подготовки отчетов собственникам по оказанным услугам, выполненным работам, достигнутым результатам;
- повышения уровня профессиональной подготовленности и рациональной организации работы сотрудников организации.
Стандарт рекомендуется использовать проектировщикам жилых зданий для экономического обоснования проектных решений не только с точки зрения затрат на строительство, но и на весь жизненный цикл здания.
Стандарт могут использовать оценщики недвижимости, риэлторы и покупатели недвижимости для получения информации о состоянии недвижимости, о качестве управления / содержания недвижимости, возможных будущих обязанностях и расходах собственников.
Стандарт используется органами власти для подготовки правовых актов, сопоставления данных и осуществления компетентной оценки ситуации в жилищной сфере поселений, разработки программ поддержки собственников жилья.
Кроме этого, стандарт является основой для обеспечения и развития системы обучения специалистов и оценки профессиональной квалификации (стандарты профессий, аттестация специалистов и сертификация компаний).
В Эстонии установлено 5 уровней профессиональной подготовки для работников, занимающихся уходом за недвижимостью.
Академическую подготовку управляющих недвижимостью осуществляют Технический университет Таллинна (с филиалом в Тарту).
Право на подтверждение профессиональной квалификации работников (аттестацию) имеет Эстонский Союз управляющих и обслуживающих недвижимость. Обычно для аттестации необходим определенный опыт практической работы и дополнительное обучение. Продолжительность курса повышения квалификации зависит от подтверждаемого профессионального уровня специалиста:
| Профессиональный уровень | Квалификация | Продолжительность курса повышения квалификации |
| 5 профессиональный уровень
|
Старший управляющий недвижимостью
Управляющий обслуживанием |
120 часов
100 часов |
| 4 профессиональный уровень | Управляющий недвижимостью
Мастер по обслуживанию |
64 часа |
| 3 профессиональный уровень | Младший управляющий недвижимостью | 45 часов |
| 2 профессиональный уровень | Ассистент администратора | 35 часов |
| 1 профессиональный уровень | Рабочий | 15 часов |
К концу 2008 года Союзом было выдано 565 государственных свидетельств профессиональной квалификации работникам по уходу за недвижимостью
Обучение проходят не только работники управляющих и обслуживающих организаций, но и председатели правления товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов. Это обучение ежегодно проводит Эстонский союз квартирных товариществ, который получил лицензию министерства образования на обучение и выдачу дипломов профессиональных менеджеров жилищных товариществ. За 2004-2008 г.г. обучение прошло около 20 000 человек.
Добровольная сертификация управляющих организаций
В Эстонии нет законодательно закрепленных требований по обязательной сертификации или лицензированию деятельности управляющих, однако управляющие предпочитают пройти добровольную сертификацию, поскольку это повышает доверие к ним со стороны клиентов – собственников квартир и товариществ.
Эстонский Союз управляющих и обслуживающих недвижимость разработал систему добровольной сертификации организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих в области управления и обслуживания недвижимости.
Объектом сертификации являются услуги управляющих организаций, т.е. процессы и результаты управления многоквартирными домами. Сертификат подтверждает, что в организации есть обученные и аттестованные специалисты, а ее деятельность осуществляется в соответствии со стандартом по уходу за недвижимостью.
Сертификация осуществляется только по инициативе заявителя при наличии от него письменной заявки.
К сертификации допускаются все организации, подавшие заявку и признающие принципы, требования и правила, установленные Эстонским Союзом управляющих и обслуживающих организаций (EKHHL) о добровольной сертификации. К концу 2008 года Союзом выдано 105 сертификатов предпринимателям, занимающимся уходом за недвижимостью.
Стандарт — основа формирования договорных отношений
Следование стандарту ухода за недвижимостью значительно упрощает процесс подготовки договоров между собственниками недвижимости и исполнителями услуг (управляющими, обслуживающими организациями).
Коммерческие организации, используя стандарт, подготавливают прейскуранты услуг и работ, которые они предлагают клиентам, с указанием цены.
Собственникам недвижимости (заказчикам услуг и работ) легко сравнивать предложения различных организаций. Выбрав организацию, чья цена и деловая репутация делают ее наиболее привлекательной, собственникам далее только необходимо указать, какие работы/услуги они хотят заказать для своего дома.
Кодировка всех работ и услуг позволяет в договоре обойтись без детального их описания, поскольку содержание работы/услуги и результат, который должен быть получен, уже описаны в стандарте. Если бы стандарта не было, описание перечня поручаемых управляющей/обслуживающей организации работ и услуг заняло бы много времени и потребовало бы многостраничного договора. При использовании стандарта достаточно в договоре только указать коды и названия мероприятий, что не требует много времени и занимает не более одной страницы в договоре. В случае если собственники нуждаются в более детальном описании услуг или работ, потому что они не описаны в стандарте или требуется отразить специфику объекта, это можно сделать в виде приложений к примерному договору.
Установленная организацией цена на каждую работу и услугу позволяет в соответствии с заказанным списком работ/услуг быстро подсчитать общую стоимость договора. Если определенная таким образом стоимость договора превышает возможности собственников недвижимости нести расходы, изменяется перечень или объем/периодичность работ/услуг, в связи с чем корректируется и цена договора.
Примерные договоры на управление недвижимостью и договор на обслуживание недвижимости состоят из двух частей:
а) типовых условий, основанных на требованиях законодательства к данному виду договоров (см. ниже), и
б) конкретных условий /обязанностей, о которых договорились стороны в отношении управления/обслуживания недвижимости. Согласованные сторонами условия договора фиксируются в специальной форме, разработанной Союзом управляющих и обслуживающих недвижимость в качестве «рабочего инструмента», дополняющего стандарт по уходу за недвижимость (см. примеры).
Пример
ТИПОВЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА НА УПРАВЛЕНИЕ И ОБСЛУЖИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ[1]
- 1 Предмет договора
Предметом договора является оказываемая исполнителем услуга по управлению или обслуживанию недвижимости заказчика.
- 2 Обязанности исполнителя
- Общие обязанности
Исполнитель обязан осуществлять услуги качественно в объемах, оговоренных в договоре, а также выполнять добрые обычаи управления и обслуживания недвижимости. Работы исполняются в нормальное рабочее время, соблюдая оговоренные сроки, если характер какой либо работы не требует ее неотлагательного исполнения или имеются другие договоренности. Исполнитель обязан немедленно поставить Заказчика в известность об обнаруженных недостатках и ошибках, которые могут мешать исполнителю при выполнении своих договорных обязанностей или которые могут обусловить возникновение опасности имуществу или людям. Исполнитель обязан применять все разумные меры для обеспечения ухода и сохранности недвижимости.
- Использование субподрядчиков
Исполнитель может передать свои договорные обязанности только с согласия заказчика. Исполнитель отвечает перед заказчиком за работы, выполненные субподрядчиками.
- Ответственность
Исполнитель отвечает перед заказчиком за тот ущерб, который был причинен заказчику из-за халатного отношения исполнителя к своим обязанностям. О причинении ущерба и его величины составляется двусторонний письменный акт, в котором отражаются также разногласия сторон. Для выяснения причин возникновения ущерба и его размеров исполнитель образует комиссию, куда может входить также представитель заказчика. Исполнитель не отвечает за тот урон, который возник из-за неполадок на объекте недвижимости, о которых заказчик был заранее письменно информирован.
- 3 Обязанности заказчика
Заказчик должен передать исполнителю необходимые документы, данные, ключи; предоставить помещения и площади для выполнения работ, вместе с необходимой водой, электричеством и освещением. Заказчик должен обеспечить доступ исполнителя ко всем объектам и помещениям, которые необходимы для исполнения договорных обязательств. Заказчик обязан информировать исполнителя обо всех производимых перестройках и необычных действиях в отношении недвижимости.
- 4 Способ исполнения финансовых обязательств
За оказанные услуги по управлению недвижимостью заказчик должен ежемесячно платить исполнителю оговоренную сумму. Оплата производится ежемесячно на основе предоставляемого исполнителем счета. Заказчик оплачивает счет в течение 14 календарных дней. За просрочку оплаты счета заказчик платит пени. Размер денежных обязательств может быть в разрезе месяцев разным и зависит от объема и вида услуг, от установленной цены и от других объективных обстоятельств. Исполнитель должен предъявить подписанный и понятный счет.
- 5 Вступление в силу, изменение и окончание договора
- Вступление в силу
Договор вступает в силу с момента подписания договора обеими сторонами и действителен до истечения срока.
- Изменение
Изменение договора осуществляется по договоренности сторон, и оформляется письменно. Сторона, ходатайствующая об изменении договора, должна сообщить другой стороне об этом письменно за 14 суток. Об изменении цены услуги договариваются в виде особых условий. Если меняются данные, указанные в договоре или в данных обнаруживаются ошибки, об этом следует немедленно информировать другую сторону.
- Окончание
Стороны договора имеют право при предупреждении односторонне прекратить договор до истечения оговоренного срока. Окончание договора оформляется письменно. Стороны исходят из доброй воли и разумных обстоятельств, по которым оказанные услуги необходимо оплачивать.
- 6 Управление работами и надзор
Исполнитель назначает ответственное лицо за выполнение договорных обязательств. Заказчик называет свое контактное лицо. По требованию другой стороны, полномочия подтверждаются письменно.
В целях выполнения договора по установленным правилам, одна из сторон может требовать проведения контрольных измерений. В проверке участвуют обе стороны. Обе стороны имеют право привлекать в процесс проверки одного специалиста. Если заказчик не желает или он не может в разумные сроки лично участвовать в проверке, ответы и выводы на вопросы проверки предъявляет исполнитель.
- 7 Одобрение действий, проведенных в чрезвычайных ситуациях
Чрезвычайной считается такая ситуация, когда необходимо действовать безотлагательно и умело, чтобы устранить потенциальную опасность для людей и имущества. Узнав о чрезвычайных обстоятельствах, исполнитель обязан осуществить в разумных пределах все действия для ликвидации возможной опасности, при необходимости и последствий, возникших в результате чрезвычайной ситуации. Исполнитель информирует немедленно заказчика о складывающейся ситуации. О расходах по ликвидации чрезвычайной ситуации исполнитель представляет заказчику обоснованный счет. Заказчик обязуется оплатить этот счет.
- 8 Непреодолимая сила
Непреодолимой силой считают такую ситуацию, которая возникла после заключения договора и не зависит от воли сторон, и которая мешает и исключает выполнение договора. Непреодолимой силой может быть война в данном регионе, природная катастрофа. Непреодолимая сила может приостановить выполнение договора.
- 9 Решение спорных вопросов по договору
Споры и разногласия стороны стремятся решать в ходе переговоров. В случае невозможности достижения договоренности можно в соответствии с правовыми актами обратиться в суд. Если стороны согласны, можно предварительно обратиться к арбитражному суду при Эстонской торгово-промышленной палате.
- 10 Заключительные положения
Стороны договариваются о том, что при выполнении договора руководствуются добрыми обычаями управления и обслуживания недвижимости, а также о том, что эти услуги платные.
[1] Суть типовых условий в том, что они не являются предметом переговоров. Они являются основными стратегическими принципами деятельности управленческих/обслуживающих недвижимость фирм. Эти условия являются основой в коммерческих предложениях. Они являются частью конкретной услуги конкретного предприятия. Каждое предприятие может дополнить их своими общими принципами. Если с клиентом договорятся об особых условиях, то действует особое условие. Так как клиент не может повлиять на общие условия, то § 42 нового «Закона о договорных и внедоговорных отношениях» выделяет 73 состава, которые не должны быть в типовых условиях.
Пример Годового финансово-хозяйственного плана содержания объекта недвижимости (Эстония)[1]
Смотреть документ в формате PDF (198 Kb)
[1] Источник: «Уход за недвижимостью». Справочник для владельца. www.ekhhl.ee
