Каждая вторая квартира, возводимая на средства дольщиков, продается в обход закона о долевом строительстве, следует из анализа агентства РК по защите и развитию конкуренции.Фото: pixabay.com
За три года средняя стоимость одного квадратного метра первичного жилья увеличилась на 48,5%, с 290 тысяч до 430 тысяч тенге. При этом темпы роста стоимости жилья не коррелируют с темпами роста цен на строительные материалы, говорится в годовом отчете агентства РК по защите и развитию конкуренции (АЗРК), с которым ознакомился inbusiness.kz.
Как отмечают в АЗРК, ключевым фактором роста цен стало стимулирование спроса. С 2019 года 3,6 трлн тенге поступило на рынок жилья от реализации программ «7-20-25», «Баспана-Хит» и пенсионных накоплений. Однако спекулятивный рост цен со стороны застройщиков снизил эффект от социальных инициатив государства, в связи с чем основными бенефициарами поддержки стали строительные компании.
«За 5 лет доля импорта строительных материалов практически не изменилась. Если в 2017 году она составила 46%, то в конце 2021 года – 43%. За пять лет объем производства строительных материалов вырос в 2 раза, однако за счет внутреннего производства покрывается потребность только в базовых материалах. Зависимость от материалов с высокой добавленной стоимостью сохраняется на уровне от 50% до 100%», – подчеркивают в ведомстве.
Кроме фактора стимулирования спроса и роста цен на строительные материалы, на стоимость жилья также оказывают влияние государственное регулирование, доступ к земле и инфраструктуре. При этом государственное регулирование с 2016 года, после принятия нового Закона «О долевом участии в строительстве жилья», ужесточено.
Напомним, что законом были определены только три разрешенных способа привлечения средств дольщиков: 1) после возведения каркаса (с разрешения акимата); 2) с привлечением займа банка (с разрешения акимата); 3) при получении гарантии единого оператора.
Как утверждают в агентстве, государственный контроль за соблюдением данных требований до сих пор не внедрен. Не утверждены проверочные листы уполномоченным органом в сфере строительства, акиматы проверки законности привлечения средств не осуществляют и ограничились публикацией списков застройщиков, не получивших разрешения, без привлечения их к административной ответственности.
«Сложилась повсеместная практика привлечения средств дольщиков путем заключения «договоров бронирования», реализации квартир через неуполномоченные организации без разрешения акиматов или единого оператора. Из 7,5 млн квадратных метров жилья, введенных в эксплуатацию в 2021 году, разрешение выдано на 2,1 млн, или 28%», – говорится в годовом отчете АЗРК.
По мнению экспертов агентства, в обход закона реализовано не менее половины жилья, построенного с привлечением средств дольщиков. Этот объем теневого рынка не охвачен ни гарантиями соблюдения прав дольщиков, ни государственным контролем. Он также выбыл из оборота в период реализации государственных ипотечных программ и использования пенсионных средств, что стало еще одной причиной «взрывного» роста цен на недвижимость.
Государственную поддержку рынка реализует единый оператор в сфере жилищного строительства – АО «Казахстанская жилищная компания». Помимо субсидирования ставки вознаграждения по коммерческим кредитам частных застройщиков, он выдает гарантии завершения строительства.
Из трех способов строительства жилья с привлечением средств дольщиков получение его гарантий является наиболее выгодным для застройщиков, считают в АЗРК. Вместе с тем по итогам 2021 года при введенных в эксплуатацию более 1700 многоквартирных домов только 72 дома, или 4%, получили гарантии оператора. Такой низкий уровень выдачи гарантий является одной из причин высокой экономической стоимости входа на рынок.
Отмечено, что на доступность мер поддержки, реализуемых оператором, влияет и практика затягивания сроков рассмотрения заявок, взимание с застройщиков как комиссии за выдачу гарантии (1% от суммы гарантии), так и сборов за процедуру рассмотрения заявки (до 1 млн тенге). Им также введены не предусмотренные законом дополнительные требования к застройщикам по опыту работы и финансовой устойчивости, навязываются услуги «своих» инжиниринговых организаций.
Кстати, по данному факту агентством вынесено уведомление о наличии в действиях единого оператора признаков нарушения законодательства в области защиты конкуренции.
Другим значимым оператором государственной поддержки назван Отбасы банк, который через льготное кредитование поддерживает спрос на рынке жилья. Основной его задачей являлось создание системы жилищных строительных сбережений, то есть продукта, не представленного на финансовых рынках.
«По состоянию на январь 2022 года кредитный портфель Отбасы банка вырос на 50% и составил 2,1 трлн тенге, или 60% от всего объема ипотечных кредитов. Таким образом, вместо реализации системы жилищных строительных сбережений Отбасы банк, оперируя государственными средствами, зашел на рынок коммерческого ипотечного кредитования, вытеснив с него частные финансовые структуры», – полагают в АЗРК.
Кроме того, в агентстве отмечают, что с усилением контроля по привлечению средств будут снижены требования к застройщикам и получению гарантий оператора жилищного строительства. Цифровизация процесса от начала строительства до реализации жилья повысит прозрачность рынка. Также предлагаются меры по демонополизации и разгосударствлению ипотечного рынка, в частности участие банков, помимо Отбасы банка, в системе жилищных строительных сбережений, а также предоставление банкам доступа к бюджетному финансированию ипотеки по аналогии с программой «7-20-25». Конкурентный доступ банков второго уровня к государственным программам и возможность участия в системе жилищных сбережений снизит операционные издержки льготного кредитования, добавили в ведомстве.
