С 15 сентября в Казахстане владельцы или собственники квартир, кладовок/паркингов в жилищных комплексах обязаны будут платить три вида платежей – текущий, накопительный и целевой взнос. Прежде всего, ощутимого повышения ожидает тариф на текущие расходы или на так называемые эксплуатационные затраты.
Был один – станет три
Исполнительный директор региональной Ассоциации управляющих, сервисных компаний и форм управления в ЖКХ Гульнар Салихова в беседе с нами пояснила нам эти нововведения. Текущий взнос – это привычный нам платеж на управление и обслуживание жилого дома. То есть на повседневные расходы: уборку, текущий ремонт, освещение, пожарную безопасность в местах общего пользования. В квитанциях они называются «Расходы на содержание жилья», «Общедомовые нужды» и т.п. Плата устанавливается пропорционально площади квартиры или помещения. В новой редакции Закона «О жилищных отношениях» минимальный тариф тесно привяжут к МРП (месячному расчетному показателю), который устанавливается государством. Более того, тариф на содержание жилья будет учитывать коэффициент для разных типов домов и инфляцию. Для парковок и кладовок тариф рассчитывается отдельно по специальной методике.
— Считаю это правильным решением, будем повышать тариф, исходя из роста цен на материалы и наших затрат, уже не оглядываясь на маслихат, учитывая лишь минимальный порог. До этого мы постоянно ждали решения городского маслихата на утверждение тарифа на обслуживание дома. А теперь нужда в этом отпадает. Ведь цены на материалы и затраты постоянно растут. В настоящее время работаем фактически под ноль, и ничего не остается на развитие, – сетует Салихова.
На сегодня в г. Атырау тариф на обслуживание дома равен 45 тенге за 1 кв. м и действует с 2021 года, который он утвержден решением маслихата города в постпандемийный период. В то же время, по расчетам каэсковцев, он уже сложился на уровне 200 тенге. В скором времени ожидается поднятие минимального тарифа до 65 тенге.
Второй платеж – это накопительный взнос, ставший обязательным после внесенных изменений в жилищное законодательство, предназначенный для капитального ремонта. Минимальный тариф установлен законом — 0,005 МРП на 1 кв. м площади квартиры/помещения. На сегодня это около 20 тенге за 1 кв. м. Средства разрешается тратить только по решению собрания и исключительно на капитальный ремонт. Буквально на каждый жилой дом будет открыт специальный счет в банке. Размер тарифа на каждый вид из вышеуказанных взносов или платежей будет определяться на общем собрании жильцов. Однако размер тарифа не будет меньше нижнего порогового уровня, который установит маслихат и от которого будут отталкиваться все ОСИ, НСУ и КСК.
А третий, целевой взнос предназначен для оплаты каких-либо разовых работ. Если граждане не будут оплачивать причитающиеся платежи в законодательно установленном порядке, то они будут взыскиваться либо через нотариуса, либо в судебном порядке, с учетом начисленной на них пени, вплоть до арестов всех банковских счетов, блокировок банковских карточек, недвижимого имущества. Так что игнорировать платежи в ОСИ или КСК вряд ли получится, «прилетит» в обязательном порядке.
Остаются лишь НСУ и ОСИ
По словам Гульнар Сапаргалиевны, 23 июня т.г. в двух чтениях Сената Парламента РК были приняты долгожданные поправки в Закон «О жилищных отношениях», которые затрагивают интересы миллионов граждан и касаются как уже действующих субъектов управления, так и тех домов, где форма управления еще не определена.
— До этих поправок жильцы могли выбрать одну из трех форм управления домом: ОСИ (объединение собственников имущества), простое товарищество (для домов до 30 владельцев квартир) и НСУ – непосредственное управление – до 16 собственников. Отныне простое товарищество, показавшее низкую эффективность, исключается, так как не имело правового статуса, не могло открыть счета и часто существовало лишь формально. Дома, где использовалась такая форма управления, переходят в категорию НСУ. Поэтому остаются только две формы управления: ОСИ и НСУ. Ключевым является закрепление принципа, что только собственники квартир (не менее 51%) определяют форму управления домом. Они же утверждают, кто будет субъектом управления: председатель ОСИ, управляющая компания, профессиональный управляющий или КСК. Это означает, что жильцы получают реальный контроль, они смогут сменить субъект управления, пересмотреть тариф или прекратить договор, – разъясняет Г. Салихова.
«Старые песни о главном» – это про КСК
По новым жилищным нормам государство не навязывает форму управления, но требует прозрачности и отчетности. Как поясняет мой собеседник, с принятием новых норм законодательства КСК официально получили статус субъектов управления многоквартирными домами. От них убрали чисто управленческие функции, говоря простым языком, они как бы нанимаются к жителям многоквартирных домов для их содержания и обслуживания. Это важный шаг в сторону легализации, прозрачности и профессионализации их деятельности. При этом КСК сохраняют статус некоммерческих организаций, а значит, весь полученный доход должен направляться исключительно на уставные цели – содержание и обслуживание жилого дома. Получается, их освобождают от уплаты НДС. А те ИП и ТОО, что действовали с 2021 года как сервисные организации при КСК, вынуждены будут закрыться, дабы избежать уплаты НДС. Все действующие КСК подлежат обязательной перерегистрации. Теперь они могут работать только на основании типового устава, утвержденного уполномоченным органом. Это исключает разночтения и произвольные формулировки, делает управление более прозрачным и единообразным. Кстати, типовой устав пока не вышел, и КСК ждут не дождутся его. Короче говоря, как в новогоднем проекте «Старые песни о главном» — от чего хотели уйти, то есть от КСК, фактически к ним и вернулись. Решение о создании, перерегистрации, выборе тарифа и делегировании представителей принимаются простым большинством голосов – 51% от общего числа собственников, а не как раньше, когда нужно было согласие 2/3 жителей. И что примечательно, в целях предотвращения непрозрачной финансовой практики и перекрестного субсидирования каждый обслуживаемый дом должен иметь отдельный банковский счет. И КСК обязаны предоставлять регулярную отчетность собственникам, чем не особо утруждали себя прежние председатели, фактически собиравшие «дань» с жителей, не отчитываясь.
В составе КСК теперь обязательно должны быть сотрудники с профильной квалификацией – это условие направлено на повышение профессионального уровня управления и обслуживания жилфонда. КСК получили право участвовать в государственных программах модернизации жилья, что открывает новые возможности для капитального ремонта и обновления инфраструктуры домов. По замыслу законодателей-реформаторов, новостаророжденные КСК – это не устаревшая форма, а адаптированный и модернизированный институт управления, особенно удобный для небольших многоквартирных домов, где жители хотят сохранить доступный, коллективный и понятный способ управления своим жильем.
Кругом нужны профессионалы-управленцы
Что касается ОСИ, то там председатели получили право избираться на срок до трех лет. ОСИ может привлекать управляющую компанию или профессионального управляющего с сертификатом. Срок запуска взыскания долгов сокращен с трех до двух месяцев. В ОСИ собственники обязаны уведомлять председателя или управляющего о квартирантах и подтверждать право голоса. Новшества направлены на то, чтобы сделать работу ОСИ более стабильной и профессиональной, а права собственников – лучше защищенными. Если дом обслуживает управляющая компания, то ее работа должна быть утверждена решением общего собрания жильцов. И такое решение имеет силу договора, и какого-либо дополнительного соглашения не требуется. Управляющая компания работает на основании утвержденного тарифа и условий. Для бесхозных домов акимат вправе временно назначить управляющую компанию с минимальным тарифом, чтобы обеспечить безопасность и санитарное содержание.
Строгий жезл жилищной инспекции
Большими полномочиями наделяется государственная жилищная инспекция, она имеет право проверять работу ОСИ, КСК и управляющих компаний. Предметы контроля – правильное применение типовых уставов, отчетность перед жильцами о проделанной работе, наличие отдельных банковских счетов на каждый дом, соблюдение технических стандартов обслуживания и содержания дома. Жилинспекция может инициировать внеплановые проверки и выносить предписания об устранении нарушений.
Одним из ключевых новшеств является запуск единого электронного реестра всех форм управления многоквартирными домами, в который будут включены все ОСИ, КСК и управляющие компании. Реестр будет вести жилищная инспекция, обеспечивая его актуальность и открытый доступ к информации для собственников жилья, органов местного самоуправления и заинтересованных госорганов. Фактически займется цифровизацией процесса управления жилфонда в городе. Цель проста и ясна – прозрачность, контроль и повышение доверия собственников к управлению их домом.
С 2026 года все формы управления обязаны действовать исключительно по типовым уставам, утвержденным уполномоченным органом. Жилищная инспекция контролирует соответствие деятельности субъектов требованиям этих уставов, что упрощает надзор и проверки, исключает двусмысленные положения, облегчает жителям понимание прав и обязанностей всех сторон, выдает предписания об устранении нарушений, применяет меры административного воздействия.
А вот, к примеру, размеры штрафов за нарушения. Так, за несвоевременное открытие счетов – штраф 50 МРП, за непредоставление отчетности – 50 МРП, за нарушения при передаче документации между субъектами управления – до 100 МРП. При этом в законе прямо закреплено, что штрафы налагаются персонально на физлицо или юрлицо, осуществляющее управление домом. Так что все вышепрописанные нормы законов направлены на повышение индивидуальной ответственности руководителей жилфондом и снижение количества нарушений. Так, по крайней мере, расписано на бумаге. Посмотрим, как будет на деле.
Тимур КАЗИЕВ
