В свете общественной дискуссии о необходимости улучшения ситуации в сфере телекоммуникационных услуг, особенно в контексте заявленной Сервисной фабрикой филиала АО «Казахтелеком» позиции относительно заключения договоров на 2024 год, мы хотели бы прокомментировать ряд тезисов, выдвинутых как основание для отказа от заключения таких договоров. Эта тема является важной для наших коллег, и мы стремимся к объективному освещению.
Первым аргументом, выдвинутым в пользу отказа от заключения договоров, является утверждение о том, что «предметом договора является предоставление имущества во временное владение и пользование». Однако в данном контексте необходимо учитывать, что общим имуществом объекта кондоминиума владеет и пользуется сам абонент в рамках осуществления прав на получение услуг связи и соответственно, осуществления прав, закрепленных в статье 34 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Статья 34. Права и обязанности собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок
1. Все собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок являются участниками кондоминиума.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.
Общее имущество объекта кондоминиума, включая земельный участок, необходимый для его размещения, эксплуатации и содержания, принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на праве общей долевой собственности и неотделимо от прав на квартиру, нежилое помещение, парковочное место, кладовку, находящиеся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Указанный факт не означает, что каждый собственник, желающий провести отдельный вводной электрический кабель или установить дополнительную вытяжку по фасаду, не должен согласовывать свои действия со своими соседями. Существует судебная практика, подтверждающая запрет размещения антенн на кровлях жилых домов, и никаких дополнительных исключений для операторов связи не предусмотрено.
Для урегулирования взаимоотношений в вопросах управления и содержания общего имущества действует Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», который определяет, что управление объектом кондоминиума включает в себя создание безопасных и комфортных условий проживания (пребывания) собственников квартир и нежилых помещений, а также должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг.
Согласно статье 34 указанного Закона, собственники обязаны обеспечить соблюдение строительных, санитарных, экологических, противопожарных и других обязательных норм и правил. Однако в настоящее время орган управления не имеет информации о проектах, технических условиях и оборудовании, устанавливаемом в подъездах, на чердаках и кровлях многоквартирных домов.
Необходимо прекратить данную практику и установить порядок во взаимоотношениях с организациями, желающими безвозмездно пользоваться общедомовым имуществом. Для этого необходимо принять законные меры по требованию предоставления документации на всё оборудование, установленное в доме, и проверке его соответствия всем нормам, установленным уполномоченными государственными органами.
Согласно пп. 15-3 ч.2 Закона РК «О жилищных отношениях»: Содержание общего имущества объекта кондоминиума – комплекс работ или услуг по технической эксплуатации, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества объекта кондоминиума».
Для реализации комплекса мер по управлению и содержанию общего имущества, Сервисная фабрика АО «Казахтелеком» должна предоставить информацию о порядке технического обслуживания своего оборудования и о периодичности его проведения для согласования с графиками работ других служб, занимающихся аналогичной деятельностью.
На текущий момент председатели КСК и ОСИ вынуждены тратить свое время на предоставление доступа представителям телекоммуникационных компаний, которые обращаются именно в КСК или ОСИ, хотя у них нет никаких правовых оснований для этого.
Согласно пункту 4 подпункта 32 Публичного договора, опубликованного на сайте telecom.kz, абонент-собственник обязан обеспечивать доступ представителям оператора в помещения и на территории, где расположены терминалы и средства связи, для их осмотра, ремонта, модернизации и технического обслуживания.
Следовательно, все представители АО «Казахтелеком», не имея никакого законного основания для запроса доступа в КСК и ОСИ, должны обращаться к собственнику напрямую. Механизм предоставления доступа, действующий в Законе Республики Казахстан «О жилищных отношениях», регламентирован статьей 38.
Статья 38. Доступ к общему имуществу объекта кондоминиума
«Доступ к общему имуществу объекта кондоминиума,расположенному в квартире, нежилом помещении, парковочном месте, кладовке, осуществляется при уведомлении собственника квартиры, нежилого помещения.
Собственник, наниматель (поднаниматель) либо иное лицо, проживающее в квартире, собственник (арендатор) нежилого помещения, парковочного места, кладовки обязаны допустить собственников квартир, нежилых помещений, членов совета дома или представителей физических и юридических лиц, оказывающих услуги по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, если необходимы проверка состояния, ремонт или замена общего имущества объекта кондоминиума, расположенного в квартире, нежилом помещении, парковочном месте, кладовке…»
Для предоставления доступа собственнику квартиры следует направить в администрацию формы управления уведомление о предоставлении доступа к общему имуществу для проведения необходимых работ. Председатель КСК или ОСИ обязан принять меры по обработке данного уведомления. При этом срок предоставления доступа должен быть незамедлительным, за исключением случаев аварийных ситуаций, когда он должен быть мгновенным. В данном случае заявка может быть выполнена в течение одного или двух дней.
Следует также учитывать, что дополнительная услуга по предоставлению доступа требует человеческих и временных ресурсов, и стоимость данной работы в конечном итоге перекладывается на собственников, что приводит к повышению платы за управление и содержание общего имущества.
Председатели КСК и ОСИ справедливо стремятся к тому, чтобы их труд по предоставлению доступа оплачивался справедливо и не перекладывался на плечи собственников.
Если обратить внимание на ответ Сервисной фабрикой филиала АО «Казахтелеком», главная часть информации содержится именно в этом абзаце: «Кроме того, отказ в предоставлении/ограничении доступа к сетям Общества без заключения договора аренды нарушает право собственности на свои сети согласно пункту 4 статьи 28 Закона Республики Казахстан «О Связи».
Статья 28. Защита и охрана средств связи, сооружений и сетей связи, радиочастотного спектра и орбитальных позиций спутников связи
1. Сети и средства телекоммуникаций, радиочастотный спектр и орбитальные позиции спутников связи находятся под защитой государства.
Порядок определения убытков от повреждения сети и средств телекоммуникаций определяется уполномоченным органом.
2. Охрана средств связи, сооружений и сетей связи, радиочастотного спектра, орбитальных позиций спутников связи устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
3. В целях защиты установленного порядка использования радиочастотного спектра и орбитальных позиций спутников связи законодательством Республики Казахстан могут устанавливаться ограничения на производство и ввоз в Республику Казахстан, а также эксплуатацию радиоэлектронных средств связи, создающих ненормированные помехи функционированию электромагнитных систем.
4. Физические и юридические лица, допустившие повреждения средств связи, сооружений и сетей телекоммуникаций, нарушение установленного порядка изготовления, приобретения, ввоза, использования радиоэлектронных средств и высокочастотных устройств, использования радиочастот для работы радиоэлектронных средств всех назначений и высокочастотных устройств, а также создающие ненормированные помехи теле- и радиоприему, несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан.
Отказ от предоставления доступа к сетям Общества предполагает якобы ответственность, однако какое отношение к этому имеют КСК и ОСИ, если доступ предоставляет собственник?
Председатель КСК/ОСИ, часто выступающий в роли единственного работника, не должен бесплатно осуществлять обработку заявок и предоставлять доступ к общедомовому имуществу. Такая оплата не предусмотрена соответствующей Методикой.
При этом, АО «Казахтелеком» четко и ясно указывает, что данные сети являются «сетями Общества», и любые утверждения о том, что это общедомовые инженерные сети, вроде слаботочных, не убедительны.
Дополнительно Сервисная фабрика АО «Казахтелеком» сообщает, что действующая редакция Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» содержит понятие общедомовых инженерных систем, к которым слаботочные инженерные системы относятся согласно пункту 4 статьи 40. Это включает устройства сигнализации загазованности, задымления и затопления, системы автоматической пожарной сигнализации, системы автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования многоквартирного жилого дома (например, домофонные системы и оборудование для видеонаблюдения), а также системы телефонной связи, телевидения и интернета, за исключением оборудования, установленного в квартирах, нежилых помещениях или кладовках.
На практике никаких сетей никому не передавалось и не собирается передаваться. Любые надежды на то, что простым изменением статьи 40 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» можно решить вопрос передачи оборудования с огромной балансовой стоимостью, являются наивными.
Для эксперимента предлагается любому из КСК или ОСИ обратиться в АО «Казахтелеком» с запросом о подписании акта приема-передачи общедомовых телекоммуникационных сетей и акта разграничения эксплуатационной и балансовой ответственности.
Вопрос о приведении в обращении к органам управления взаимоисключающих доводов является риторическим.
Согласно пп. 16-6 ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях»:
«Объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома (далее – объединение собственников имущества) – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность».
Именно на форму управления возложена обязанность по управлению, в рамках которой регламентирована процедура установления расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества. Если эти расходы не будут нести собственники через расходы на содержание жилья, наши дома могут превратиться в увешанные проводами джунгли, где каждый будет говорить о своей пользе.
Для урегулирования данных процессов Ассоциация КСК г. Алматы начинает сбор заявок от руководителей КСК и ОСИ для методического руководства процессом урегулирования правоотношений с поставщиками телекоммуникационных услуг. Обратиться можно через контактный центр ЖКХ-Байланыс, по телефону 8-707-780-00-12 (также можно писать на WhatsApp), или написав на e-mail: info@baylanis.kz
Председатель Ассоциации КСК г Алматы А. А.Рубцов
