А рамках концепции программы «тренинг для тренеров» проекта PROM HOUSE (Германия), при поддержке Европейского Союза, Европейского образовательного центра экономики жилищного хозяйства и недвижимости (ЕБЦ), а также партнеров с казахстанской стороны Ассоциации «Шанырак» прошла очередная конференция на тему: « Договорные соглашения между управляющими жильем и ОСИ»
Господин Штефан Шёбель из Aкадемия EBZ пояснил как строятся договорные отношения между Управляющим жильем и Объединением собственников в Германии.
В договоре указывается, назначение на основании решения большинства голосов на собрании. Указывается период его управления. Досрочный отзыв/расторжение договора с управляющим возможно только по важной причине на основании решения собственников, также управляющий может досрочно уйти со службы по уважительной причине. Расторжение договорных отношений оформляется письменно и отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении председателю совета собственников.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕГО
В обязанности управляющего входит распоряжаться общим имуществом на основании договора в соответствии с правовыми положениями закона о жилой собственности, декларацией о разделении собственности, включая устав объединения, решениями, соглашениями, принятыми собственниками, а также имеющими законную силу судебными решениями.
Управляющий действует от имени и по поручению собственников и уполномочен представлять их интересы по отношению с госорганами, в судебных вопросах как со стороны истца, так и со стороны ответчика. Самостоятельно передоверять полномочия на выполнение отдельных обязанностей, например, созвать собрание и делегировать представителю совета собственников его вести.
Помимо обязанностей у управляющего есть и задачи, такие как:
- заключать и расторгать договора, совершать юридические сделки, связанные с действиями за и против собственников жилья в рамках обязательных задач по управлению. В частности, страхование, техобслуживание, хаусмастер, уборка, доставка и срочные ремонтные работы.
- взыскивать задолженность по оплате с индивидуальных собственников в пользу объединения от чужого и своего имени во внесудебном порядке, при необходимости обращаться в суд, нанимать профессионального адвоката.
- В соответствии с уставом объединения производит отчисления на ремонт, которые хранятся отдельно от средств, предназначенных на текущем управлении.
- Управляющий несёт ответственность за качественное обслуживание и ремонт, защиту общей собственности. При заключении договоров запрашивает ценовые предложения, согласовывать объём работ с советом собственников, согласовывает и принимает выполненные работы.
- Может самостоятельно от имени собственников принимать решение по выполнению отдельных видов ремонтных работ с годовым объёмом до 10% (1 600 евро) от общего финансового плана. Ремонтные работы по отдельному заказу максимум до 15% (3100 евро) управляющий отдает на выполнение, после предварительного согласия с советом собственников.
- Контролирует соблюдение правил дома и исполнения собственниками своих обязательств согласно закону и устава. Следит за состоянием общей собственности.
- Отправляет копии исковых заявлений и судебных решений, для того, чтобы совладелец мог выступить в качестве третьего лица.
Управление денежными средствами
- Управляющий открывает доверительный счёт в банке от имени собственников, он ведется отдельно от активов управляющего.
- Расходы за содержание дома несет объединение собственников. Соответствующие проценты идут как доход объединения собственников.
Отчётность
- Все квитанции в течении 5 лет сохраняются и передаются в последствии собственникам.
- Все расходы управляющий производит на основании принятых ранее решений собственников.
- Управляющий может запросить дополнительный сбор денежных средств в случае недостатка средств на текущем счету.
- При завершении своей деятельности управляющий составляет отчет по расходам доходам, по остаткам на счету и передает всё своему приемнику.
Управляющий и собрание собственников
Собрание собственников созывается не реже одного раза в год, но не позднее шести месяцев после окончания финансового года. Уведомление высылается заранее, не менее чем, за 2 недели. В повестке дня указаны все вопросы, рассматриваемые на собрании собственников. Общее собрание проводится под председательством управляющего или его представителя, если только собрание собственников не решит иначе. Собрание можно проводить и без управляющего с ведением протокола. Только после годового отчета управляющий может быть освобожден от ответственности за период его управления.
Управляющий и совет собственников
Совет собственников назначается объединением собственников и включает в себя проверку годовой финансовой отчетности, бухгалтерских документов, которые управляющий предоставляет совету собственников.
Вознаграждение управляющего
Управляющий в качестве вознаграждения получает ежемесячно определенное количество евро за квартиру или единицу коммерческой недвижимости и 3,00 евро за гараж или подземную парковку (если это отдельная долевая собственность), вознаграждение фиксированное и выплачивается до прописанного определённого периода. Ежегодная корректировка производиться в размере 2% в год без согласования на собрании собственников.
Вознаграждение включает в себя почтовые расходы, телефон и копировальные расходы для личной документации, транспортные расходы, ведение протоколов и бухгалтерские расходы, участие в собраниях. Специальный гонорар предусмотрен при предоставлении дополнительных услуг, при этом учитываются все налоги по актуальной ставке.
В случае если собственник не дал разрешение на автоматическое списание платежей со счета, размер ежемесячного сбора управляющего возрастает на 3,57 евро ежемесячно, включая НДС из-за более высоких затрат времени на бухгалтерскую обработку данных.
Расходы на копирование протоколов, декларации о разделении, их рассылка компенсируется управляющему дополнительно. Стоимость копий составляет 0,60 евро за страницу с НДС.
За каждое напоминание собственникам, не выполняющим свои обязательства, начисляются дополнительные сборы в размере 13,00 евро с НДС (на единицу индивидуальной/долевой собственности). И подлежат оплате собственником в случае просрочки платежа. Плата за напоминание взимается управляющим.
Если управляющий участвует в судебных разбирательствах, то имеет право на вознаграждение, согласно закона. Оплата взимается управляющим.
Специальное вознаграждение управляющий получает за подготовку годового отчета для налоговых целей в размере 17,85 евро, НДС в том числе.
За личное обращение к управляющему, по личным вопросам управляющий взимает ежемесячный сбор, как за обработку информации в размере – 14,28 евро, НДС в том числе.
При смене собственника управляющий проводит мероприятия по сделке в форме, предусмотренной поземельной платой. Оплату осуществляет продавец в размере – 130,90 евро, НДС в том числе, в случае если согласия управляющего не требуется, то оплата составляет 77,35 евро с НДС.
Также предусмотрено вознаграждение управляющему в случае решения собственников, выходящие за рамки финансового года, например, за формирование заочных письменных решений управляющий получает дополнительный гонорар в размере 178,50 евро с НДС. За урегулирование страховых требований, если их обработка превышает более трех часов времени управляющего, производится надбавка 5% (при этом 5,95% включая НДС) от страховой компенсации, которую оплачивает страховая компания.
Проведение крупных, технически сложных и дорогостоящих мероприятий по санации и сопровождение строительных работ, выходящих за рамки обычного управления вознаграждение оплачивается дополнительно по согласованию собственников на собрании.
Также за созыв внеочередных собраний собственников, подготовку недостающих выписок, документов по счетам, создание и восстановление недостающих документов необходимых для управления, участие во всех судебных разбирательствах по делу объединения (подготовка, проезд, участие итд) управляющему выплачивается вознаграждение в размере 107,10 евро в час включая НДС. Кроме этого управляющему возмещаются все необходимые расходы. Также он имеет право нанимать вспомогательный персонал в необходимом объёме (например, эксперты, юристы) за счет объединения собственников.
P.S. Как обстоят дела с управляющими жилым и нежилыми зданиями в Казахстане? До внесения изменений и дополнений в Закон о жилищных отношениях в РК были прописаны только обязанности, но практически не предусмотрены были права. По новому закону до сих не понятно, как бороться с должниками, как быть с собственниками, которые прописаны, но не проживают в квартирах, их участие на собраниях собственников, какие мероприятия проводить в случае продажи квартир, ведь никто не ставит в известность управляющего или председателя КСК.
В целом получается у нас декларативные права управляющих, не подкрепленные механизмом их реализации.
Главный редактор Алия Богаева
