Половина строящихся объектов работают вне закона о долевом участии, а большая их часть сконцентрирована в Астане, что в условиях падения спроса создает для них риски банкротства.
Падение числа сделок по купле-продаже недвижимости, стагнация цен и снижение арендных ставок стали наглядным маркером негативной тенденции с платежеспособным спросом населения на недвижимость. Рост цен снижает темпы накопления средств, покупательскую способность и потребительский спрос на жилье. В свою очередь, рост инфляции и ставок по вкладам убил привлекательность сдачи недвижимости в аренду, что дополнительно бьет по инвестиционному спросу. Как это отразится на состоянии застройщиков и стоит ли ждать системного и массового их банкротства, разбирался корреспондент inbusiness.kz.
На сегодняшний день в Казахстане всего 1775 заемщиков – юридических лиц, занимающихся строительством. Общая сумма основного долга застройщиков на 1 марта 2023 года составила 604 млрд тенге. В сравнении с аналогичным периодом 2021 года число заемщиков и размер долга на балансах банков сократились на 8% и 7,6% соответственно. Удельный вес заемщиков, занимающихся именно строительством, составляет всего 6% от общей задолженности корпоративного кредитного портфеля. Об этом в ответ на запрос inbusiness.kz сообщили в агентстве РК по регулированию и развитию финансового рынка.
Доля проблемных кредитов (NPL) у строителей по состоянию на 1 января 2023 года составила 5,5%. Для сравнения: на 1 января 2022 года – 8,7%, на 1 января 2021 года – 21,9%. Таким образом, за два последних года наблюдается снижение доли NPL с 21,9% до 5,5%.
Несмотря на это, проблем в строительном секторе предостаточно. По данным сайта «Жилищный портал» (homeportal.kz), с гарантией АО «КЖК» в Казахстане строится 51 объект, завершенных – 124. Остальные объекты строятся с разрешения местных исполнительных органов (16 строящихся и 74 завершенных), а также с участием банков второго уровня (115 строящихся, 280 завершенных). При этом 167 объектов (158 застройщиков) не имеют разрешения (гарантии) для привлечения средств дольщиков, основная доля данных объектов расположена в Астане.
На данный момент в Астане остановлено строительство 76 объектов из-за отсутствия разрешительной документации, и 20 из них, скорее всего, пойдут под демонтаж. Акиматы Алматы и Астаны регулярно обновляют списки объектов, строящихся без разрешения на долевое участие. Недавно мы увидели развитие ситуации с ЖК «Ушконыр» и «Весновка» в Алматы, строительство которых заморожено, притом что активные продажи, по словам дольщиков, все еще ведутся, отметили в Ассоциации застройщиков.
В ассоциации считают, что этот ряд событий является первым итогом существующих проблем в строительной сфере. Самая главная – неработающий закон о долевом строительстве. В стране возводится более 600 объектов, и уверенно говорить о том, что все эти объекты благополучно доживут до конца года, достаточно сложно.
«Ряд застройщиков, которые намеренно шли на демпинг, вынуждены будут уйти с рынка ввиду финансовой несостоятельности, поскольку на рынок влияет множество факторов: среди них повышение ставок по ипотеке и кредитам, отсутствие четкого понимания дальнейшего развития ситуации с программой «7-20-25″, отсутствие инженерной инфраструктуры и так далее. Это, в свою очередь, приведет к сокращению сделок купли-продажи и предложений на рынке от застройщиков и в последствии – к увеличению цен на рынке жилья», – отметил Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана.
По его словам, основной проблемой строительных компаний является отсутствие на сегодняшний день интересных ипотек, доступных населению.
«Есть несколько ипотечных программ Отбасы банка, однако они действуют с рядом ограничений для потенциальных покупателей. Среди рыночных ипотек практически нет интересных доступных продуктов. Соответственно, проблема удовлетворения имеющегося спроса населения в жилье остается как никогда актуальной», – говорит глава ассоциации.
Наиболее востребованная программа «7-20-25», согласно планам на текущий и следующий годы, будет финансироваться слабо, кроме того, основным ее недостатком является отсутствие возможности приобретать жилье, возводимое в рамках долевого участия, в процессе строительства. Введенных же в эксплуатацию объектов недвижимости практически нет. Соответственно, под условия программы практически нет подходящих квартир, чем пользуются некоторые застройщики, которые под эгидой «7-20-25» незаконно, без разрешения привлекают деньги дольщиков, что также является на сегодняшний день серьезной проблемой, добавил он.
Позитивная тенденция видится в отношении предлагаемых государством инициатив по выкупу местными исполнительными органами жилья напрямую у застройщика, в том числе в процессе строительства, строящегося с разрешением на долевку, для удовлетворения потребностей отдельных категорий граждан в соответствии с действующими жилищными программами.
В целом для многих строительных компаний ситуация складывается достаточно непросто. Компании, имеющие собственные средства, скорее всего, смогут справиться с текущими сложностями. Использующим кредитные деньги придется намного сложнее – не исключено, что к концу года мы увидим дефолты ряда компаний, строящих на сегодня без разрешений и привлекающих деньги дольщиков по ценам, несоразмерным текущей себестоимости, добавил Виктор Микрюков.
Еженедельно в акимате Астаны рабочая группа по строительству рассматривает вопросы незаконного строительства, когда строительные компании, не имея на руках разрешительные документы, возводят жилые коммерческие здания.
«Рабочей группой выявлены нарушения 76 строительных объектов. Одним из основных является отсутствие полной документации на ведение строительно-монтажных работ, на привлечение денег дольщиков, клиентов и так далее. Из 250 76 объектов – это практически треть объектов, которые строятся в Астане. Это большое количество, я считаю. Если брать строительные компании, которые работают по госзаказу, то, конечно, они могут попасть в ряды банкротов. Из-за нехватки финансирования они могут недополучить своих денег, которые вложили. В части коммерческого жилья при условии грамотного ведения строительства этого можно избежать. Например, есть непроданные площади, и если их количество будет больше, чем необходимых денег для завершения строительства, то тогда эта компания не обанкротится», – говорит Талгат Ергалиев, председатель Союза строителей Казахстана.
Следует учесть, что согласно законодательству компании в одночасье не могут обанкротиться. Для того чтобы компании были признаны банкротом, необходимо пройти целую процедуру и получить решение суда. Просто если понимать, что компания не способна строить из-за отсутствия дальнейшего финансирования, то, значит, строительство будет заморожено.
По словам главы Союза строителей, строительство может быть приостановлено из-за отсутствия финансирования, государственных программ и отсутствия денег у клиентов, желающих приобрести жилье. Поэтому на рынке количество нуждающихся не снижается. Но из-за девальвационных процессов, отсутствия денег на рынке, отсутствия и сокращения ипотечных программ нуждающиеся не могут получить финансирование, и количество приобретающих жилье уменьшается.
Многие строительные компании начали снижать размер первоначального взноса. Сегодня на рынке из-за отсутствия финансирования, отсутствия программ строительным компаниям приходится снижать первоначальный взнос до 20-30% и давать в рассрочку, чтобы завершить свои объекты.
«Эти строительные компании будут нести финансовые потери, и рентабельность будет падать, снижаясь к нулю. Это нехорошая тенденция – компании будут сокращать количество людей для того, чтобы оптимизировать свои расходы, будут стараться более эффективно экономить, что в конечном счете будет отрицательно сказываться на развитии самого строительного рынка, всего сектора экономики. Соответственно, количество вращающихся денег будет уменьшаться, поэтому здесь, я думаю, министерству финансов нужно принимать кардинальные меры и активно действовать«, – считает Талгат Ергалиев.
