Управлять имуществом должно независимое лицо с соответствующим образованием
В связи с федеративным устройством Германии, с середины 1980-х годов управляющие недвижимостью в отдельных федеральных землях заинтересовались созданием ассоциаций на уровне земель. Спустя годы Бавария и Гессен основали Ассоциацию немецких управляющих недвижимостью. Это было также связано с тем, что жилищная отрасль была федеральным вопросом, и необходимо было иметь рупор в Берлине.
Сегодня ассоциация работает под названием «Cоюз управляющих недвижимостью Германии» на уровне земли с названием земли в стране. Сегодня десять региональных ассоциаций являются членами головной организации (союз), около 3500 менеджеров в региональных ассоциациях, которые управляют 5,6 миллионами единиц в объединениях собственников и 2 миллионами единиц арендного жилья, стоимостью 765 млн евро, на техническое обслуживание и модернизацию которых ежегодно тратится 12 миллионов евро. Союз и ее региональные ассоциации представляют интересы профессии.
Это также организация, к которой обращаются политики с просьбой принять участие в парламентских слушаниях и в законодательном процессе. Мобильность и отношение к собственности граждан оказывает свое влияние. В Германии вопросами собственности начали заниматься только в 1951 году, и за последние 70 лет был накоплен большой опыт.
Союз немецких управляющих недвижимостью (VDIV) объединяет управляющих из всех федеральных земель.
ВЕРНЕР МЕРКЕЛЬ
- 35 лет управляющий партнер группы компаний VEGIS, насчитывающей 23 000 единиц жилья и 170 сотрудников
- 15 лет казначей в президиуме Союза немецких управляющих недвижимостью
- 11 лет председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимостью в Беларуси
- В течение 10 лет председатель правления региональной ассоциации управляющих недвижимостью в земле Гессене
- Член многочисленных консультативных советов в жилищных отделах банков, Министерстве экономики земли Гессен
- Специалист по страхованию зданий и консультант крупной брокерской компании
- Консультант по экономике недвижимости
Пользуясь, случаем нашла возможность пообщаться с Вернером Меркелем. Это уже вторая встреча с ним, так как в 2018 году в г.Алматы на заключительной отчетной конференции в рамках проекта ПРООН мы общались.
В Германии мои вопросы касались взаимоотношений управляющих компаний и собственников, роли государства. Какую роль играют собственники в решении важных вопросов для дома и многое другое.
И вот что он сказал:
“Недвижимость — самое большое богатство и самое выгодное капиталовложение в Германии. Поэтому люди убеждены: управление собственностью должно быть профессиональным. У нас нет ЖЭКов в привычном понимании слова, каждая частная управляющая компания вынуждена ежедневно доказывать, что она самая лучшая. Для этого много внимания уделяем подготовке кадров.
Многоквартирные дома западной Европы в разных странах отличаются друг от друга как день от ночи. Например, в Испании культура собственности отличается от Германии и Англии, и соответственно управление домами отличается от страны к стране. В Англии 80% индивидуальной постройки которым больше 100 лет и меньше всего многоквартирных домов, в отличии от Германии, где собственность на жилье составляет меньше 50% и столько же в индивидуальных. Тогда как в ваших странах возможно 80% проживают в многоквартирных жилых домах и только 20 % в индивидуальных.
Наше государство не вмешивается в дела управляющих компаний, всё в рамках закона в их компетенции и их может быть много, так как этот рынок развивается и становится конкурентоспособным. И собственники сами вправе выбирать, ту которую считают наиболее профессиональной. У нас управляющий – это профессия. А вот вмешательство государства считаю, что лишает органы управления и собственников дееспособности. Большинство решений должно идти от собственников – таких как свободный выбор управляющего, а также подрядчиков и закупка других услуг, энергии и т.д. Требования к управляющему высокие, но и перед объединением собственников стоят серьезные задачи: энергосберегающая санация, безбарьерный доступ, электромобильность. Хаусмастер, другие службы, поддерживают объединение собственников.
Базисная консультация, которую изначально давали американцы была неправильной и действия их рекомендаций вы чувствуете до сих пор.
Если бы изначально консультировали мы, то мы бы поступили по-другому, так как опыт у нас большой ещё с послевоенных лет. Мы бы в первую очередь рекомендовали произвести разделение общего имущества от индивидуального, далее составили бы контракт, в котором прописали бы права и обязанности собственников, а далее проводили бы разъяснительные работы, что значит иметь имущество. Составили бы бизнес-план с экономическими расчетами и обязанностями как для собственников, так и для управляющих.
И самое главное – донести до каждого, что управлять имуществом должно независимое лицо с соответствующим образованием.
Я не говорю, что мы самые лучшие, но мы смогли выстроить систему управления на профессиональном уровне. Также многолетний опыт показывает, что нельзя зеркально перенести и перенять опыт, необходимо учитывать особенности и менталитет страны проживания»
В Германии, основные владельцы жилья, это собственники, у которых есть индивидуальное собственность (частная квартира, долевая собственность-гараж, торговая площадь), Объединение собственников жилья с общей собственностью, которая принадлежит всем где каждый имеет долю в общей собственности, ( лестница, элементы здания -окна, входная дверь, балкон..), собственники с правом специального пользования, которые помимо общей собственности имеют исключительное право, например пользованием придомовой территорией.
Объединение собственников жилья возникает при внесении записи в земельную книгу.
Что такое земельная книга?
Земельная книга — справочник, в котором документируется вся недвижимость, проезжие части и здания в конкретном районе.
Как отметил, господин Вернер Меркель «Важная составляющая профессии управляющий это — образование. В Германии на протяжении многих десятков лет обучение управляющих жильем рассматривался как важный элемент оптимального управления, но в постсоветских странах, так не считали. И то, что вы обучаете и проводите информационные мероприятия — это важный и правильный шаг»
Главный редактор Алия Богаева
