Риски массовых разногласий между стройкомпаниями и покупателями новостроек растут пропорционально росту квадратного метра. Вложение в строящуюся долевую жилую недвижимость в Казахстане – дело высокорисковое. И после принятия закона о долевом участии в жилищном строительстве можно столкнуться с недобросовестностью застройщиков, так как лазейки для обходных путей для них по-прежнему имеются. О рисках, которые стоит учитывать при покупке первичного и строящегося жилья, в интервью inbusiness.kz c партнером юридической фирмы «ЮрЦентр» Русланом Дюсенбаевым.
– Приобретение первичного жилья в Казахстане сегодня сопряжено со множеством рисков. Особенно они возрастают, когда объект покупки находится в стадии строительства. Зачастую проекты жилых комплексов меняются во время строительства. В результате на выходе покупатели получают жилье, которое не соответствует изначально заявленному варианту. Как можно избежать таких рисков?
– Правоотношения между покупателем, а в данном случае между дольщиком и застройщиком, определены их договором, то есть в договоре указывается срок завершения строительства долевого объекта, компенсация в случае его нарушения, цена, характеристика приобретаемой квартиры: расположение, класс, отделка, фасад, лифты и так далее. Если застройщик эти обязательства выполняет, то он считается исполнившим договор надлежащим образом. Однако зачастую, особенно в последнее время, дольщики остаются недовольными приобретенным первичным жильем. В частности, их не устраивают визуальные моменты – фасад дома, подъезд, отделка и так далее. То есть дом сдан не в том виде, в котором был представлен в буклетах. В таких случаях застройщики пользуются уловкой. Например, клиенту предоставляются буклеты и он видит определенную картинку. Но в этом же буклете мелким шрифтом написано, что это всего лишь иллюстрация. Застройщик не гарантирует, что жилой комплекс будет ровно таким же, как на картинке. Зачастую строительные компании оставляют за собой право на свое усмотрение выполнить объект, а презентации и буклеты – это лишь предположение, что ЖК будет выглядеть определенным образом, иметь определенные подъезды, планировку, отделку, окна и так далее.
– На какие защитные правовые механизмы столкнувшиеся с такой ситуацией могут рассчитывать? Есть ли законодательная норма, которая может обезопасить покупателей?
– Такой нормы нет. Законодательство регулирует только исполнение обязательств договора, а в договоре между дольщиками и застройщиками как раз такие моменты, как правило, не прописываются. Поэтому у застройщиков остаются права действовать на свое усмотрение.
Есть другой момент – технические и строительные нормативы. При строительстве заказчик делает проект строительства жилого дома, согласует его в экспертизе. Если проект пройдет экспертизу и он строит жилой объект по всем нормативам, то к нему и претензий не может быть.
– Нередко на первом этапе строительства жилых комплексов проект утверждается один, а в ходе строительства меняется в сторону удешевления. Сейчас на законодательном уровне это позволяется. Каким образом, с Вашей точки зрения, это необходимо дополнительно регламентировать?
– Это, безусловно, необходимо регламентировать для защиты дольщиков. Покупателям, которые вкладываются в еще строящееся жилье, в договорах необходимо конкретизировать все характеристики объекта, сроки его сдачи в эксплуатацию, цену. Если все моменты оговорены, тогда застройщик, безусловно, обязан сдать дом в том виде, в котором согласовано договором. Если будет допущено нарушение условий договора, то дольщик будет вправе обязать застройщика устранить эти недостатки.
Очень часто в последнее время люди, купившие первичное жилье, имеют претензии к застройщикам. Как я ранее отмечал, в буклетах им показывали жилой комплекс в определенном виде, а после получения ключей люди понимали, что это не то, что им обещали.
– Чаще всего договоры бронирования, предварительной купли-продажи недвижимости в новостройке, инвестирования оформляются с выгодой для застройщиков. Как Вы оцениваете сознательность наших дольщиков?
– Сознательность и правовая грамотность, безусловно, низкая у дольщиков. При заключении договора они руководствуются, как правило, именем, брендом застройщика. Собственно, на доверие идут и заключают договоры. С содержанием договоров, как правило, не знакомятся, а когда уже возникают какие-то споры, все идут к юристам.
– В Казахстане пять лет действует закон о долевом участии в жилищном строительстве, но почти половина долевого рынка обходит его. По данным агентства по защите и развитию конкуренции, 47% долевого рынка в стране возводится по таким серым схемам. То есть дольщикам предлагается заключить не договор долевого участия, а договор бронирования, договор предварительной купли-продажи жилья, договор инвестирования. Учитывая, что стоимость жилья в стране растет, не приведет ли это к тому, что эти застройщики будут в погоне за прибылью, снижением растущих издержек менять условия в свою пользу. Например, повышать стоимость «забронированного» дольщиками жилья?
– Это все индивидуально и зависит от содержания и условий заключаемого договора. Если по договорам бронирования или предварительной купли-продажи у застройщика есть право в одностороннем порядке повышать цену, то он, конечно, этим будет пользоваться. Что касается договора долевого участия, то в нем уже конкретно предусматривается фиксированная цена, которая изменению не подлежит.
– Учитывая эту ситуацию, на Ваш взгляд, есть ли вероятность того, что мы можем в скором будущем столкнуться с массовыми конфликтами и разбирательствами дольщиков с застройщиками?
– Исключать этого нельзя. Есть такая вероятность.
– У нас есть прецеденты, когда известные крупные строительные компании практикуют договоры бронирования квартир в их строящихся жилых объектах. Насколько это легально с юридической точки зрения?
– Заключение договоров бронирования на приобретение жилой недвижимости законно. Застройщики пользуются лазейками в законодательстве. Так, в законодательстве предусмотрен запрет на рекламу жилых объектов, строящихся без механизма долевого участия.
То есть застройщики, которые заключают договоры бронирования, не рекламируют сбываемые объекты по данной схеме. К ним дольщик приходит сам, узнает об объекте, заключает договор бронирования, вносит оплату и ждет завершения строительства.
– То есть в настоящее время имеется необходимость на законодательном уровне внести запрет на такого рода серые схемы привлечения денег дольщиков? Или требуется на законодательном уровне прописать нормы, которые могут защитить в таких ситуациях дольщиков?
– Я думаю, государство не будет в эти схемы вмешиваться. В стране созданы механизмы долевого участия в жилищном строительстве. Дольщику выбирать: идти и вкладывать в строительство жилья по данному механизму, то есть посредством договора долевого участия (ДДУ), или рисковать и идти обходными путями.
Здесь и интересы дольщика с одной стороны представлены, но с другой – государство учитывает и интересы застройщиков, предпринимателей. Не каждый застройщик может соответствовать условиям механизма долевого участия. Поэтому остается альтернативная возможность работать не по ДДУ. Если покупатель выбирает этот путь, то тогда уже он на свой страх и риск совершает эти сделки.
– В Казахстане есть инструмент гарантирования долевого жилищного строительства. Также имеется прецедент – жилой комплекс «Багыстан», получивший гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства, так и не завершен. Объект строится четвертый год, притом что сдать его обещали в августе 2019 года. Но гарантийный случай так и не признан. Сегодня рынок строительства жилья трясет. Не означает ли это, что этот инструмент гарантирования может не сработать в случае массовых проблем со строительством у застройщиков?
– Этот пример показывает, что механизм гарантирования завершения строительства жилья был принят в спешке и не до конца доработан. При наступлении гарантийного случая никто не знает, как этим пользоваться. Безусловно, по этой части необходимы доработки.
– Не грозит ли это тем, что у нас сейчас из-за неблагоприятных факторов на рынке строительства, в том числе роста цена на стройматериалы, у застройщиков появятся проблемы с достройкой объектов, которые получили гарантию? Механизм гарантирования завершения строительства долевого объекта требует доработки. Не получится ли так, что государство в лице оператора (АО «Казахстанская жилищная компания». – Прим. автора) не сможет отвечать за свою гарантию?
– Такая вероятность, безусловно, существует. У оператора имеется ответственность. Он должен за свой счет достраивать проблемный объект, если выдал на него гарантию. Но механизм завершения объекта остался неопределенным.
Динара Куатова
inbusiness.kz
