Управление многоквартирными жилыми домами (МЖД) сопровождается множеством правовых вопросов, которые требуют детального рассмотрения. В данной статье разбираются три актуальные темы, с которыми сталкиваются управляющие компании (УК), объединения собственников имущества (ОСИ) и местные исполнительные органы.
1. Продление договора с управляющей компанией
Ситуация: Срок действия договора между УК и многоквартирным домом истекает 31 мая 2025 года. Дом не выбрал форму управления, однако 80% собственников ранее дали согласие на заключение договора с УК. Можно ли продлить договор без официального выбора формы управления?
Ответ: Согласно законодательству, управляющая компания вправе отказаться от дальнейшего управления, если новый договор не будет заключен. Для продления договора необходимо соблюсти установленный порядок. Высший орган управления многоквартирным домом – это общее собрание собственников. При наличии кворума возможно продление договора без официального выбора формы управления, если совет дома обладает соответствующими полномочиями. https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094
Согласно ст. 42-3, п. 16-4 Закона РК «О жилищных отношениях», Совет дома – это коллегиальный орган управления кондоминиумом, избираемый из числа собственников квартир и нежилых помещений. В соответствии с п. 2 той же статьи, совет дома вправе принимать решения о выборе управляющей компании, если ему были делегированы такие полномочия.
Для обеспечения непрерывного обслуживания дома необходимо до 31 мая 2025 года провести общее собрание собственников и принять решение о заключении нового договора с УК. Если собрание не состоится и решение не будет принято, управляющая компания вправе прекратить обслуживание дома ввиду отсутствия юридических оснований для управления.
2. Избрание председателя ОСИ: кто может занимать эту должность?
Ситуация: В доме создано ОСИ, но выяснилось, что избранный председатель не является собственником квартиры, а только прописан в ней и не имеет родственных связей с собственником. Какие требования предъявляются к председателю?
Ответ: Согласно ст. 43, п. 4 Закона РК «О жилищных отношениях», председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир или нежилых помещений на срок один год. Члены семьи собственника (супруг(а), дети, родители) могут быть избраны председателем ОСИ, если проживают с собственником постоянно.
Закон не предусматривает обязательную проверку родственных связей при избрании председателя ОСИ. Главное условие – соответствие требованиям, установленным законом или уставом ОСИ. Проверку соответствия кандидата требованиям осуществляют сами собственники на общем собрании. При регистрации ОСИ в ЦОНе проверяется только корректность документации (наличие кворума, правильность оформления протокола и листов голосования), но не достоверность сведений о кандидатах. Если у собственников возникают сомнения, законность избрания председателя можно оспорить в суде.
3. Актуальность тарифов на управление и содержание жилья
Ситуация: В г. Уральск тариф на управление и содержание жилья был утвержден в сентябре 2022 года сроком на один год и должен был быть пересмотрен с учетом инфляции. Однако местный исполнительный орган не утвердил новый тариф, и в 2025 году множество домов обслуживается по тарифу 2022 года. Законно ли это?
Ответ: Если новый тариф не принят, но УК продолжает оказывать услуги, она может использовать старый тариф до появления нового решения. Оптимальным решением является инициирование собрания собственников для обсуждения этого вопроса. Согласно ст. 2, п. 16-8 Закона РК «О жилищных отношениях», высшим органом управления кондоминиумом является собрание собственников, которое может принимать решения, в том числе и по тарифам на содержание жилья.
Таким образом, только собрание собственников вправе решить, оставлять ли тариф на прежнем уровне или пересматривать его.
Эти вопросы являются ключевыми для эффективного управления многоквартирными домами и требуют активного участия как самих собственников, так и местных исполнительных органов. Соблюдение правовых норм позволит избежать конфликтных ситуаций и обеспечить стабильное функционирование жилищного фонда РК.
Руководитель УЦ «GHKH-INFO» Алия БОГАЕВА
