Во всех развитых странах мира остро стоит вопрос качества управления многоквартирными домами, ведь комфорт любят все. В процессе реформирования жилищно-коммунальных хозяйств были созданы государственные или частные управляющие компании. Украина находится в начале этого важного пути. Нам стало интересно, какие есть особенности управления многоквартирными домами в разных странах мира. Делимся охотно с вами этой информацией.
Реформы ЖКХ
Существует три общеизвестные модели реформирования жилищно-коммунального хозяйства, исходя из степени участия государства в приватизации имущества — английская, немецкая и французская. Большинству европейских стран присущи именно эти модели.
Английская модель реформирования, которая действует в США и Великобритании, предполагает полную приватизацию жилищно-коммунальных объектов.
Немецкая и Французская модели управления предусматривают сочетание отдельной собственности на квартиру вместе с общей собственностью на землю и основные конструкции здания.
Опыт управления домами в других странах
Национальные организации квартиросъемщиков и собственников жилья — практика, которая существует в США, Канаде, Новой Зеландии и во многих странах Европы. Эти организации могут быть массовыми и сквозными. Каждый дом, независимо от формы собственности, имеет “контрактный комитет”. Украинский аналог — “домовой комитет”. На уровне дома существуют локальные организации, которые налаживают коммуникацию между совладельцами. Правила проживания определены в Уставе организации. Если между собственником и квартиросъемщиком возник конфликт, привлекается юрист из союза домовладельцев.
Великобритания. Все объекты ЖКХ приватизированы. Деятельность предприятий, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, контролируется Департаментом регулирования водных услуг и управлением газо- и электроэнергетических рынков. Кроме этого, например, в Англии и Уэльсе услуги по водоснабжению, канализации могут предоставляться десятками частных компаний.
США. В Соединенных Штатах Америки сложная жилищно-коммунальная система с отраслевой структурой. Так, инженерные сети в доме обслуживает одна компания, счетчики тепла — вторая, помпы на системах теплообеспечения — третья, а бойлеры — четвертая. Для этого совладельцам нужен управляющий, который разбирается в подрядных работах и понимает преимущества использования различных технологий, ориентируется в ценах и различных инструментах финансирования. Он выступает в качестве консультанта по этим вопросам.
Рост стоимости жилья в Америке способствовал постепенному уменьшению количества любителей частных домов и увеличению жилых районов в пригородах (suburbs). Аналогом украинского ОСМД в таких домах является Home Owners Association. Проживая в США, не удивляйтесь, когда собрание жильцов дома будет проходить не у входа в дом, что часто можно увидеть в Украине, а в обычной церкви. Чисто, просторно, уютно и атмосфера благоприятная для спокойного разговора. Позитив и оптимизм — то, чем полны большинство таких мероприятий. Главный акцент на собрании — цифры:
- рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры в конкретном регионе;
- тенденции колебания цены;
- стоимость аренды аналогичного жилья.
Председатель правления не сосредотачивается на текущих расчетах, озвучивает основные общие цифры: приход всех денежных средств, расходы и остаток средств в резерве на текущие нужды.
Предоставление услуг обслуживающими организациями осуществляется на основании договора, где четко до деталей указаны условия. Например, если в вашем договоре указан вывоз и утилизация хозяйственного мусора, то вещи, выброшенные владельцем, фотографируются и за них выставляется отдельный счет.
Несмотря на высокую стоимость оплаты труда юристов, почти все споры между жителями и ОСМД происходят именно с их участием. Эта услуга оплачивается из общих средств на содержание дома.
Немецкая модель действует в Германии и Польше. Отличительной чертой является приватизация предприятий в отрасли ЖКХ. Однако большая часть собственности остается в распоряжении местных органов самоуправления. В Федеративной Германии реформирование ЖКХ базировалось на формировании рынка услуг по принципу конкурентности. В основе реформы лежат трансформации, в первую очередь, органов муниципального управления. Изменения были обусловлены приватизацией домов и передачей их под контроль частных компаний. Те, в свою очередь, имели форму акционерных обществ. Главными функциями таких частных компаний является обеспечение предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления соответствующим фондом. Именно принцип конкурентности дает возможность гражданам получать услуги высокого качества.
Несмотря на демонополизацию, управлять имуществом могут не все управляющие — а только профессионально подготовленные. В частности, управляющий в Германии должен иметь высшее образование и квалификацию экономиста, инженера или социального работника, должен быть коммуникабельным, уметь вести переговоры и разрешать конфликты.
В Германии, как и во многих других странах, участие в объединении совладельцев является обязательным. Кроме того, за жителями закрепляется часть территории общего пользования, за которую они отвечают и за которой ухаживают.
Польша. Трансформации в сфере ЖКХ в Польше начались с реорганизации административно-правовой модели управления. За короткий период был принят ряд законодательных актов по приватизации жилья. В течение трех лет с момента вступления в силу этих законов коммунальные предприятия стали управляющими компаниями с различной формой собственности. Такая трансформация уменьшила нагрузку на органы власти и снизила расходы бюджетов разных уровней. В результате первого этапа введения реформы управление жилым фондом было передано новым субъектам хозяйствования: государственным, муниципальным или частным компаниям.
Многоквартирные дома в Польше не сдаются в эксплуатацию без создания жилищного товарищества. Именно поэтому, покупая или наследуя новую квартиру, владелец автоматически становится членом такого общества. Управляющий (или управляющая компания) заключают соответствующее соглашение об управлении имуществом, которое ему принадлежит, не с каждым жителем, а с жилищным товариществом. Средства для управления имуществом аккумулируются на специальных счетах (для текущих расходов и ремонтов). Они поступают в виде регулярных и периодических платежей жителей.
Французская модель реформирования присуща Франции и Финляндии. Модель предусматривает приватизацию муниципалитетом объектов жилищно-коммунального комплекса. Муниципалитет имеет право осуществлять управление самостоятельно или передавать полномочия частным компаниям на основании договора. Большая часть домов во Франции, в том числе многоквартирных, была приватизирована еще в конце 90-х годов ХХ века.
ОСМД во Франции — это некоммерческие организации, объединения владельцев объектов недвижимого имущества или пайщиков, которые осуществляют управление общим имуществом. Они используют любую полезную площадь для собственных нужд, не затрагивая интересы соседей.
ЖКХ во Франции под управлением административно-территориальной единицы наделена широким спектром полномочий: водоснабжение, водоотведение, техническое обслуживание зданий, утилизация бытовых отходов, соблюдение всех санитарно-гигиенических норм. Во главе стоит совет муниципалитета, срок действия полномочий которого составляет 6 лет.
Например, в Монреале существует несколько социальных степеней жилья. Самые низкие — приюты — их обслуживают муниципальные службы, которые и есть управляющими. Следующий — социальное жилье для бедных. Это дотационное жилье, которое получает средства из бюджета непосредственно на счет. Управление осуществляется управляющим — джанитером. В его функции входит расчет квартплаты в соответствии с уровнем дохода семьи.
Частные арендные дома — следующая степень. Они бывают трех видов: дешевая аренда, обычная и престижная. Такие дома выглядят ухоженными и чистыми. Все расходы на обслуживание и управление покрываются за счет жильцов.
Финляндия тоже имеет французскую модель управления. Для наглядности, в Хельсинки всеми объектами сферы владеет и управляет муниципалитет, но компании, которые предоставляют услуги, могут быть частными. Фактор конкуренции между компаниями значительно повышает качество жилищно-коммунальных услуг. У граждан есть возможность выбрать наиболее привлекательную для себя управляющую компанию. Во всех городах Финляндии действует одна система управления, позволяет эффективно управлять домами на территории всей страны и при этом минимизировать расходы.
Компании-управители Финляндии — квартирные акционерные общества, где членами являются совладельцы квартир. Это операторы по управлению недвижимостью, которые осуществляют управление в соответствии с условиями заключенных договоров. Жилищно-коммунальные услуги предоставляет эксплуатационная компания. Ремонтно-строительные работы, уборка территории от снега, охрана, вывоз мусора и другие аналогичные услуги выполняются или самой компанией, или другими фирмами по отдельным договорам. О выполненных работах и потраченные средства компании отчитываются перед совладельцами ежегодно.
Выводы
Глобальная приватизация и перераспределение функций управления объектами жилищно-коммунального комплекса дало толчок к созданию объединений совладельцев недвижимого имущества (многоквартирных домов). Целью создания такой структуры является реализация права собственности на общее имущество, грамотное управление и рациональное использование средств.
Создание ОСМД в мире также способствовало поиску и организации новых форм предоставления коммунальных услуг с участием частных фирм. Во многих странах мира эта сфера стала нишей для активной предпринимательской деятельности. Вместе с тем, форма и способ организации управления имуществом неразрывно связаны с ментальными особенностями страны. Поэтому, чтобы достичь желаемых результатов, каждый успешный или неуспешный опыт других стран нужно тщательно изучать и адаптировать к нашим реалиям.
