Управление малоквартирными домами в странах СНГ по-прежнему является проблематичным
Количество домов в России, оставшихся без управляющих компаний и без надлежащего содержания и ремонта, может вырасти из-за падения платежной дисциплины. Сейчас, по данным минстроя, в России 22,8 тысячи многоквартирных домов, где способ управления не выбран собственниками и не определен органами местного самоуправления на конкурсе.
По мнению руководителя Центра общественного контроля, в сфере ЖКХ Тверской области Елены Юлегиной, наибольшие шансы остаться без управляющей компании — у малоквартирных домов старше 60 лет с износом более 50%. Например, в поселке Пено на каждый малоквартирный дом (а их здесь около 40) начисляется 600 рублей в месяц взносов на капремонт. Получается, что на ремонт одной кровли, который стоит 1,6 млн рублей, все эти дома вместе должны копить около 5 лет, а на ремонт всех кровель — более 100 лет. И только потом они смогут заняться инженерными сетями. Поэтому от таких домов и отказываются управляющие компании (УК), которые занимаются одновременно и управлением, и сервисом, отвечают абсолютно за всё, и по сути являются частными ЖЭКами. Например, если произойдет неисправность газового оборудования или падение кабины лифты и будет доказано, что УК не привлекла специализированную организацию, так как нечем было оплачивать их работы, то невозможно избежать серьезных штрафов за грубые нарушения лицензионных требований и привлечения к ответственности, вплоть до уголовной.
По данным сайта ГИС ЖКХ России, в поселке Максатиха в начале года почти треть домов (37 из 122) была без управления. В Ржевском районе без управления находятся около 20 домов, ранее принадлежавших минобороны. Желающих управлять ими нет: дома в плохом состоянии, разбросаны, в них низкая платежная дисциплина и полное равнодушие собственников.
Управляющие компании в России, из-за несовершенства законодательства, по сути являются заложниками ситуации, так как при снижении оплаты за ЖКУ от населения, вынуждены сокращать расходы на регламентные работы, связанные в том числе и с общественной безопасностью. При этом ответственность несут именно УК, а не граждане – нарушители платежной дисциплины, которые одновременно имеют возможность задерживать оплату и жаловаться на УК за ненадлежащее выполнение ими своих обязанностей.
Такая практика была бы невозможна в Китае, Сингапуре, Австрии, Германии, Бельгии, да и в Беларуси тоже. В развитых странах мира ответственность не размыта, а правила лаконичны – за всё находящееся на земельном участке, включая многоквартирный дом, отвечает его собственник, который обязан организовать надлежащее управление. Применительно к совместному домовладению – собственником является «объединение собственников жилья», то есть коллективный собственник. Обязанность организовать надлежащее управление в 99% случаев означает определение на конкурентной основе профессиональной компании (частной или муниципальной), с которой заключается договор на управление. Далее такая компания в интересах объединения собственников заключает от их имени договора на оказание всех видов необходимых для данного многоквартирного дома услуг. Управляющая компания отвечает, и получает вознаграждение, только за одну услугу – управление общим имуществом дома. Сервисные компании отвечают, и получают вознаграждение, также только за работы по договорам оказания услуг объединению собственников. Объединение собственников обязано оплачивать в установленный срок все выполненные работы и оказанные услуги, для чего открывает два счёта (текущий и накопительный). При этом правила (кто управляет, как выбирают, состав общего имущества и состав обязательных платежей) устанавливаются ещё на этапе строительства дома и известны всем собственникам помещений заранее.
Если сравнивать практики России и Беларуси, то в Беларуси в 2020 году, с учётом новой редакции Жилищного кодекса, и новой редакции Закона «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», разделение ответственности управляющих (уполномоченного лица или организаций собственников), и сервисных компаний, определяемых в соответствии с «Положением о проведении конкурсов на оказание жилищно-коммунальных услуг», выглядит вполне логично. Все малоквартирные дома управляются, необходимые регламентные работы проводятся. Но – собственники помещений в малоквартирных домах не хотят создавать организации собственников, по экономическим и иным причинам.
Следующим логичным шагом законодателей Беларуси, по мнению Международной ассоциации менеджмента недвижимости, должно стать внедрение в практику подомового учёта затрат, наделение каждого объединения участников совместного домовладения правами юридического лица с частичной правомочностью с целью открытия накопительных и текущих счетов, создание условий для возможности выбора такими объединениями на конкурентной основе исполнителей для профессионального управления общим имуществом.
При таком выборе собственниками в пользу профессионального управления, на экономику содержания общего имущества не оказывает влияние количества квартир – малоквартирный дом или многоквартирный, не имеет значения. И такой выбор, в перспективе, может быть предложен собственникам жилья во всех странах СНГ. Вопрос – какая страна начнёт первой?
Геннадий Калёнов,
Исполнительный директор МАМН
Использованы материалы «Российской газеты» от 28.06.2020
фото – «Центр муниципальной экономики», Россия
