Управление жилищным фондом в Беларуси
В соответствии с действующим Жилищным кодексом (статья 13) управление жилищным фондом зависит от формы собственности: – управление республиканским жилищным фондом осуществляется республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь и уполномоченными им; – управление коммунальным жилищным фондом осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами в пределах их компетенции; – управление частным жилищным фондом осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений, организациями застройщиков (жилищными и жилищно-строительными кооперативами), товариществами собственников или уполномоченными лицами в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом.
В новой редакции Жилищного кодекса от 01.01.2020 г. (пункт 4 статьи 13) определено право организаций собственников (ТС и ЖСПК) привлекать для предоставления жилищно-коммунальных услуг организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и / или предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, а также организации, осуществляющие учет, расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.
Выбор способа управления общим имуществом в многоквартирном доме
Управление общим имуществом в многоквартирных домах, являющихся совместным домовладением, согласно статье 151 Жилищного кодекса может осуществляться одним из следующих способов:
– непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находятся не более десяти объектов недвижимого имущества; – уполномоченным лицом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в порядке, установленном актами законодательства; – организацией застройщиков или товариществом собственников.
Уполномоченное лицо назначается местным исполнительным органом и осуществляет управление общим имуществом на основании договора, на основе оплаты, размер которой согласовывают местные органы власти.
Участники совместного домовладения, для управления общим имуществом которого назначено уполномоченное лицо, вправе в любой момент создать товарищество собственников в порядке, установленном статьями 156 и 157 Жилищного кодекса. Принцип регистрации — заявительный.
Застройщик на стадии строительства одноквартирных, блокированных жилых домов, многоквартирного жилого дома обязан инициировать создание товарищества собственников из числа лиц, которые участвуют в строительстве. Если на общем собрании указанные лица не принимают решения о создании товарищества собственников, местный исполнительный орган для управления общим имуществом назначает уполномоченное лицо. В дальнейшем собственников помещений в многоквартирном доме письменно уведомляют о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом. Каждый собственник помещения обязан заключить договор управления.
Для выполнения функций уполномоченного лица, назначаемого местными органами, решениями областных исполнительных комитетов, Минского городского исполнительного комитета созданы государственные организации, выступающие заказчиками жилищно-коммунальных услуг для потребителей в многоквартирных домах, определяющие исполнителей функций содержания объектов внешнего благоустройства, расположенных в пределах административно-территориальных единиц, и осуществляющие иные функции, определенные законодательством. Так, например, в городе Минске в каждом районе созданы государственные (коммунальные) организации для выполнения функций уполномоченных лиц по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, находящихся на территории соответствующего района города, — коммунальные унитарные предприятия жилищно-коммунального хозяйства (КУП ЖКХ).
Коммунальные предприятия ЖКХ как уполномоченные лица по управлению общим имуществом в многоквартирных домах отвечают за организацию на конкурентной основе технического обслуживания, санитарного содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества, а также придомовых территорий и предоставление коммунальных услуг потребителям в многоквартирных домах (но сами не оказывают эти услуги). Эти организации также могут назначаться местными органами власти на роль заказчиков работ по энергетической модернизации многоквартирных жилых домов в случае, если собственники помещений 2/3 голосов приняли такое решение на общем собрании.
Работы по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также работы по содержанию и благоустройству придомовых территорий осуществляют организации любой формы собственности, индивидуальные предприниматели, выбираемые на конкурсной основе «уполномоченными лицами», для чего последние обязаны провести конкурс по правилам, установленным правительством. На конкурс выставляется заказ на жилищно-коммунальные услуги (лот) для 30–40 многоквартирных домов. Обычно победителем конкурса на «техническое обслуживание» становится одно из районных коммунальных предприятий (ЖЭУ). Но в конкурсах на оказание отдельных услуг (клининг, благоустройство, текущий ремонт, капитальный ремонт) участвуют частные подрядные организации, и в большинстве случаев они такие конкурсы и выигрывают. Оплату за выполненные и подтвержденные объемы работ подрядчики получают либо напрямую из казначейства, либо посредством общереспубликанской автоматизированной системы «АИС Расчет ЖКУ». Таким образом «уполномоченные лица» в Минске и областных городах действуют как европейские муниципальные управляющие (получают вознаграждение только за услугу по управлению), но при этом назначаются, а не выбираются на конкурсной основе.
Например, КУП ЖКХ г. Минска осуществляют функции управления и обслуживания для 6685 из 7338 многоквартирных домов в городе (87,1% общей площади многоквартирного жилищного фонда)17. Аналогичная система управления и содержания многоквартирных домов действует в других крупных городах республики, и к 2021 году должна стать однотипной во всех населенных пунктах.
Правительство Беларуси заинтересовано в повышении профессионального уровня управления многоквартирными домами. В 2007 году Министерство труда и социальной защиты населения Республики Беларусь дополнило Единый квалификационный справочник должностей служащих (ЕКСД) и общегосударственный классификатор Республики Беларусь «Профессии рабочих и должности служащих» (ОКРБ 006-96) должностью «Управляющий недвижимым имуществом совместного домовладения» и ее квалификационной характеристикой.
С 2020 года председатели правления организаций собственников и работники КУП ЖКХ обязаны проходить профессиональную аттестацию, порядок которой определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь.
С 2021 года в средних профессиональных учебных заведениях планируется подготовка специалистов по профессии «Управляющий недвижимым имуществом совместного домовладения» для последующей работы в государственных управляющих организациях и организациях собственников, а в дальнейшем — в частных управляющих компаниях и как ИП.
Организации собственников
В законодательстве и практике управления многоквартирными домами организации собственников (ТС и ЖСПК) рассматриваются не только как форма объединения собственников для представления интересов, связанных с общим имуществом, но и как заказчик работ по содержанию и ремонту общего имущества. Такие организации зачастую принимают в свой штат специалистов по управлению недвижимостью и уходу за ней. Законодательство позволяет выбирать в качестве председателя правления товарищества (кооператива) лицо, не являющееся собственником помещения в многоквартирном доме (статья 170 Жилищного кодекса).
Председатель правления, назначенное уполномоченное лицо по управлению многоквартирным домом обязаны ежегодно представлять участникам совместного домовладения письменный отчет о выполнении договора управления общим имуществом, отчет о деятельности, финансовый отчет за предыдущий год и план работы (финансовый план) на текущий год. Руководители ТС и ЖСПК должны иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование, раз в пять лет проходить обучающие курсы по вопросам управления общим имуществом и пройти профессиональную аттестацию (ответить на более 85% из 60 вопросов в специальной компьютерной программе). Кандидатуры руководителей необходимо согласовать с местным исполнительным органом, при этом лица с криминальным прошлым или не соответствующие квалификационным требованиям не могут быть избраны на общем собрании собственников.
На начало 2020 года деятельность по управлению общим имуществом в Беларуси осуществляли более 10 тысяч товариществ собственников и организаций застройщиков, из них 54% заключили договоры на техническое обслуживание общего имущества с коммунальными жилищными организациями, а 46% товариществ и кооперативов самостоятельно обслуживают многоквартирные дома (силами своих штатных работников)18.
Участие собственников в принятии решений по управлению общим имуществом
Одно из важнейших решений по управлению общим имуществом в совместном домовладении, которые вправе принять собственники помещений в многоквартирных домах в Республике Беларусь, — это решение о выборе способа управления.
Жилищный кодекс определяет порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе в форме письменного опроса. Такое собрание может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, лиц, участвующих в строительстве, застройщика, а также по инициативе местного исполнительного органа. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество.
Решение о создании товарищества собственников считается принятым, если на общем собрании участников совместного домовладения за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем двумя третями голосов участников совместного домовладения, принявших участие в голосовании (пункт 4 статьи 156 Жилищного кодекса).
После выбора способа управления дальнейшее участие собственников помещений в многоквартирном доме в управлении общим имуществом заключается в принятии решений общим собранием, которое участники совместного домовладения обязаны проводить не менее чем один раз в год. Общее собрание созывается уполномоченным лицом, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или товариществом собственников либо одной четвертью участников совместного домовладения.
Новая редакция Жилищного кодекса частично устранила проблемы с принятием решений участниками совместного домовладения. В том числе снижено количество голосов для определения кворума и для принятия решений, предусмотрены направление извещений о проведении общего собрания с использованием электронных средств связи и организация общего собрания «любым способом по решению общего собрания». В то же время сложности с принятием коллективных решений остаются одной из причин перехода многоквартирных домов под управление уполномоченных лиц (КУП ЖКХ).
Расходы собственников на содержание общего имущества в многоквартирном доме
Законодательством Республики Беларусь определено, что участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество.
Также предусмотрены меры, которые могут быть применены к собственникам помещений в многоквартирных домах, не исполняющим обязанность участвовать в общих расходах на содержание общего имущества. Взыскание задолженности по расходам на эксплуатацию общего имущества производится на основании исполнительных надписей нотариусов, а при наличии спора — в судебном порядке (статья 34 Жилищного кодекса). Кроме того, определен порядок отчуждения жилого помещения в случае уклонения его собственника без уважительных причин от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (шестимесячная задолженность) или нарушения правил пользования жилыми помещениями, которое делает невозможным проживание с ним в одной квартире или в одном жилом доме, нарушает права и законные интересы других граждан (статья 137 Жилищного кодекса). Такой порядок предусматривает письменное предупреждение со стороны местного исполнительного органа, а если нарушение не устранено, местный исполнительный орган вправе обратиться с иском в суд о понуждении собственника жилого помещения к отчуждению жилого помещения.
При принятии судом решения о понуждении собственника жилого помещения к отчуждению такого помещения этот собственник обязан произвести отчуждение помещения в течение года с момента вступления решения суда в законную силу. Если в течение указанного срока собственник жилого помещения погасил задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в полном объеме, устранил иные нарушения, исполнительное производство по этому делу прекращается. Если в течение года после вступления решения суда о понуждении собственника к отчуждению жилого помещения в законную силу это жилое помещение не было отчуждено, местный исполнительный орган вправе подать в суд иск о принудительной продаже этого жилого помещения.
При принятии судом решения о принудительной продаже жилого помещения последнее подлежит принудительной продаже с публичных торгов. В таком случае местный исполнительный орган в течение двух месяцев передает собственнику жилого помещения в собственность другое жилое помещение, меньше прежнего по площади и / или уступающее по своим потребительским качествам, в том числе в ином населенном пункте, а также выплачивает стоимость проданного жилого помещения за вычетом стоимости передаваемого в собственность жилого помещения, затрат на отчуждение жилого помещения и погашение задолженности по плате за жилищно-коммунальные услуги.
Законодательство не наделило собственников помещений и организации собственников правом на основании решения общего собрания требовать от собственника-должника отчуждения жилого помещения. Они должны действовать через местный исполнительный орган.
Размер платы на содержание общего имущества (платы за основные жилищно-коммунальные услуги по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту) определяется по тарифам для населения на основные и дополнительные жилищно-коммунальные услуги, установленным местным исполнительным органом, независимо от того, управляет общим имуществом государственная управляющая организация (уполномоченное лицо по управлению общим имуществом) или организация собственников.
Тариф на услугу управления общим имуществом для государственных организаций будет устанавливаться местными органами власти с 01.06.2021 г., но в Брестской области эта практика применяется с 2019 года и каких-либо нареканий не вызвала. В ТС и ЖСПК решением общего собрания дополнительно устанавливается размер взносов и отчислений в различные накопительные фонды, если это связано с управлением общим имуществом и его содержанием, экономически обосновано и одобрено большинством на общем собрании.
Населению субсидируют тарифы на коммунальные услуги, техническое обслуживание общего имущества и плату за капитальный ремонт. Размер платы по субсидируемым тарифам для домохозяйства из трех человек, проживающего в стандартной двухкомнатной квартире, в 2020 году составляет примерно 85% от реальной стоимости19. Львиную долю субсидий граждане получают по двум субсидируемым тарифам — за тепловую энергию и капитальный ремонт, остальные тарифы приближены к экономически обоснованным. Текущий ремонт, за исключением ремонта подъездов и входных групп, на 100% финансируется из местного бюджета базового уровня.
Капитальный ремонт и модернизация существующего жилищного фонда
Необходимость проведения капитального ремонта жилых зданий и включения их в программы и графики капитального ремонта должна определяться на основании оценки технического состояния здания, его конструктивных элементов и инженерных систем. Обследование состояния жилых зданий должны ежегодно проводить организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и / или предоставляющие жилищно-коммунальные услуги. Необходимость тепловой модернизации жилого дома определяется с учетом его теплотехнических показателей и ограждающих конструкций в соответствии с техническими нормативно-правовыми актами.
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах проводится преимущественно централизовано, в соответствии с «Положением о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда», утвержденным постановлением правительства от 21.04.2016 г.
№324. Документ определяет, что капитальный ремонт проводится на основании пятилетних программ, утверждаемых районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе (статья 98 Жилищного кодекса РБ). На каждый год программы составляется график проведения капитального ремонта с учетом имеющихся средств.
Источником финансирования капитального ремонта в рамках утвержденных программ и графиков являются средства местного бюджета и платежи за капитальный ремонт от собственников жилых и нежилых помещений, нанимателей жилых помещений и членов жилищных кооперативов.
По данным Минского городского исполнительного комитета, доля средств, формируемых платежами собственников на капитальный ремонт, в финансировании программы капитального ремонта составляет около 30%.
Платежи собственников помещений на капитальный ремонт перечисляются на специальные счета, открытые местными исполнительными органами для аккумулирования средств населения для финансирования предстоящего капитального ремонта или возмещения расходов на проведенный капитальный ремонт. Бюджетные средства предусматриваются в бюджете на очередной финансовый год для обеспечения утвержденных заданий по объему капитального ремонта.
С целью увеличения объемов капитального ремонта при ограниченных финансовых средствах было принято решение об исключении из перечня работ по
капремонту тех мероприятий, которые не влияют на качество предоставляемых услуг и конструктивную надежность элементов здания и инженерных систем. Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте, определен постановлением правительства. Дополнительные работы, не вошедшие в перечень, должны финансироваться за счет средств собственников помещений. Работы по тепловой модернизации жилых зданий с 2020 года можно осуществлять дополнительно, при проведении капитального ремонта или отдельно, с использованием средств европейских фондов и европейских банков и частично бюджетного финансирования; это определено Указом Президента Республики Беларусь №327 от 04.09.2019 г. При этом граждане оплачивают 50% стоимости работ и материалов в белорусских рублях с рассрочкой на 10 или 15 лет.20
Заказчиком капитального ремонта многоквартирных домов, в которых собственники помещений уплачивают платежи в установленном размере на счета, открытые местными исполнительными органами, являются государственные организации, управляющие многоквартирными домами (уполномоченные лица), или организации собственников. Заказчик проводит конкурсы по выбору исполнителей для разработки проектной документации на капитальный ремонт, подрядчиков для проведения работ по капитальному ремонту.
Председатели правления организаций собственников обязаны обеспечивать ежемесячное размещение денежных средств, полученных от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках (статья 170 Жилищного кодекса). Согласно изменениям, внесенным в «Положение о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда», можно включать в перспективную программу и / или текущий график капитального ремонта многоквартирные дома и использовать на их капитальный ремонт средства местных бюджетов, если ТС или ЖСПК внесут на счет государственной организации или специальный счет местного исполнительного органа плату за капитальный ремонт за весь предшествующий период, в течение которого собственники обязаны были вносить такую плату (с 1 января 2001 года или с месяца, следующего за месяцем ввода дома в эксплуатацию). Капитальный ремонт в этом случае проводит государственный заказчик.
Товарищество собственников, жилищный кооператив могут размещать средства, отчисляемые на капитальный ремонт жилых зданий, которыми они управляют, на депозитных счетах банков и небанковских кредитно-финансовых организаций с обязательным целевым использованием данных средств на капитальный ремонт жилого дома. За нецелевое использование отчислений на капитальный ремонт или использование их с нарушением законодательства предусмотрена административная ответственность (статья 11.69 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь). Такие накопления с 01.01.2020 защищены, в том числе от списаний в бесспорном порядке налоговыми инспекциями и другими фискальными органами.
Государственная программа «Комфортное жилье и благоприятная среда» на 2016–2020 годы определяет задачу по увеличению ежегодного объема капитального ремонта до 3% от площади жилищного фонда, что позволит обеспечить цикличность ремонтов жилых домов — 1 раз в 35 лет (данные приведены в
Плановый показатель объема капитального ремонта за пять лет реализации программы составляет 14600 тыс. м2. Ежегодный объем капитального ремонта должен возрасти с 2300 тыс. м2 в 2016 году до 3600 тыс. м2 общей площади жилых домов в 2020 году (фактически выполняется). Наибольшая доля в объеме запланированных ремонтов приходится на город Минск.
Согласно государственной программе, для достижения плановых показателей по объему капитального ремонта необходимо вовлечение собственников в процесс содержания имущества, в том числе его модернизации, и планомерное увеличение доли платежей граждан в объеме финансирования ремонта. Так, на финансирование капитального ремонта в течение пяти лет реализации программы планируется направить 2877,48 млн. рублей, из которых платежи населения должны составить 943,39 млн. рублей (32,79%). Доля платежей населения в общем объеме финансирования капитального ремонта должна увеличиться с 29,8% в 2016 году до 38,07% в 2020 год.
