В Китае совместные домовладения не совсем такие, как в Беларуси. Принцип тот же — индивидуальные помещения имущественных комплексов принадлежат их индивидуальным собственникам, всё остальное — общее имущество всех этих собственников. Только масштабы таких имущественных комплексов другие.
Как правило, это большая территория и высотные дома, расположенные в границах одной застройки. До ввода имущественного комплекса в эксплуатацию строительная организация обязана разработать предварительные правила этого имущественного комплекса и назначить предварительную управляющую (обслуживающую) организацию. Продажа каждой квартиры сопровождается письменными обязательствами покупателя квартиры свято чтить предварительные правила, согласованные местным органом власти. В этих предварительных правилах примерно то же содержание, что и в постоянных правилах, которые разрабатывают строительные организации в Австрии, Германии, Польше, Англии, Австралии и т. д., то есть в развитых странах условного Запада.
Но дальше, после завершения строительства, есть существенные различия. В соответствии со ст. 277 Гражданского кодекса Китая (вступил в силу 1 января 2021 г., вобрав в себя положения ранее принятых законов), собственники жилых и коммерческих помещений в зоне застройки имеют право создать товарищество собственников и избрать комитет (правление) собственников. Соответствующие департаменты местного народного правительства должны давать указания и оказывать помощь в создании товариществ собственников и избрании комитетов собственников. Такая практика создания товарищества (могут, но не обязаны) больше похоже на практику Беларуси, а в странах Запада практика иная: организация собственников, особый вид юридического лица, создается застройщиком в обязательном порядке до начала продажи квартир, а правила кондоминиума — своего рода устав этой организации.
С момента создания первого комитета собственников в первом товариществе собственников в материковом Китае прошло более 30 лет. Сегодня общее количество «зон жилой застройки» в Китае растет, но менее 30% таких имущественных комплексов имеют избранные товарищества собственников и комитеты собственников. По данным опроса, проводимого в 2021 г. в автономии Кайчэн, большинство собственников не доверяют им и даже не рассчитывают на них, отчасти из-за отсутствия ясности в отстаивании интересов, а отчасти из-за хаоса в существующих комитетах в их районах.
Есть некоторые общие нарушения в работе горе-комитетов, о которых сообщают владельцы:
принимают мелкие услуги от строительных компаний, вступают с ними в сговор в интересах последних;
плохо справляются с различными сложными делами сообщества; что бы они ни делали, всегда есть противодействие или недовольство со стороны собственников квартир, в результате чего они (комитеты) стараются ничего не делать, чтобы не вызывать критику своих действий;
со строительной компанией делят доходы, поступающие от общего имущества сообщества собственников;
запускают «своих» собственников квартир или поддельных — голосовать, чтобы сместить существующие обслуживающие компании и соблюсти свои собственные интересы, связанные с их деятельностью;
подделывают голоса собственников и сотрудничают со строительной компанией для выкачивания и присвоения части фонда, предназначенного для ремонта и обслуживания;
пытаются сформировать комитет собственников, чтобы провоцировать конфликты между собственниками из-за личных обид.
История показала, что нет ни одного товарищества собственников, которое не подвергалось бы нападкам со стороны организаций, имеющих интересы, отличные от интересов собственников помещений в имущественном комплексе. Например, первый комитет собственников в Китае возник в результате спора по поводу счетов за электроэнергию.
Именно товарищества собственников наделили комитеты собственников правом осуществлять и представлять желания широкой общественности, и члены комитетов часто действовали за пределами границ своих полномочий, ошибочно полагая, что выступают в качестве управляющих. Конечно, все события являются результатом сочетания объективных и субъективных факторов, и хаос комитетов собственников не является исключением.
Объективно: не хватает консультаций и обучения для членов комитета собственников (а он работает как исполнительный орган товарищества). Действующая система не определяет механизмы обучения, управления и контроля для членов комитета после его создания, поэтому всё зависит от индивидуальных способностей и ответственности его членов, их стремления со временем разобраться и научиться.
Субъективно: подавляющему большинству членов наспех созданного комитета не хватает понимания тактики управления и применения юридических знаний, знаний строительного дела. Это приводит к отсутствию у них чувства правовых границ и неспособности прояснить свои позиции и свои обязанности. Фактически комитет не является ни организацией, ни управляющим, а является исполнительным органом товарищества собственников с более чем 20 обязанностями и без соответствующих полномочий. Все его функции зависят от разрешения или запрета, полученных от общего собрания собственников.
Также в системе большая часть работы комитета не вознаграждается, и перспектива необходимости работать за меньшее, чем они заслуживают, неоднократно отталкивала энтузиастов-собственников. Если вам не платят, но при этом приходится тратить больше времени и сил, чем на основную работу, это само по себе является высоким требованием к человеческой природе, проявлению лучших человеческих качеств. Собрать таких людей в каждом комитете собственников оказалось совершенно нереально.
Кроме того, из-за длительного отставания в развитии все общественные организации в Китае находятся в относительно хрупком состоянии. Тем более такое новое явление, как комитет собственников, предполагающий высокую ответственность, нуждается в тщательной заботе и внимании со стороны правительства, особенно в плане поддержки социальной политики. В то же время в огромных жилых комплексах есть опасность злоупотреблений, и когда комитет собственников отвечает за управление значительными активами, легко может возникнуть проблема поиска незаконной ренты и коррупции. Это требует эффективного контроля за работой комитета с точки зрения правил процедуры, организации и других аспектов.
А в оставшихся 70% зон застройки, в которых не созданы товарищества собственников и через систему тендера назначены временные коммерческие управляющие (обслуживающие) компании, порядка намного больше. Причина — законом установлены огромные штрафы за нарушение правил управления и обслуживания для таких коммерческих предприятий. Кроме того, среди них появилась большая конкуренция, а вместе с ней — постоянная доходность и возможность нанимать высококвалифицированных администраторов, менеджеров. Скорее всего, именно за этим сектором профессионального управления и обслуживания зон застройки будущее уездов Китая.
Геннадий КАЛЁНОВ
Источник: gkx.by
