Широкое обсуждение проекта Закона Республики Беларусь «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации» продолжается даже после принятия его в первом чтении. Повышенный интерес к теме сам по себе свидетельствует о ее актуальности, и специалистам снова и снова приходится отвечать на многочисленные вопросы. Посвященная данной проблеме пресс-конференция стала очередным сеансом обратной связи.
Распределение ролей
Заместитель Министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Андрей РОМАШКО рассказал, чем вызвана необходимость изменений и какие проблемы позволит решить принятие Закона. Сегодня в стране насчитывается около 10,5 тыс. товариществ собственников и организаций застройщиков, причем практически половина из них фактически не осуществляют свою деятельность, а существуют чисто формально. Нельзя отрицать и тот факт, что есть достаточно много положительных примеров работы правлений ТС, но такая полярность результатов лишь подтверждает отсутствие системы в управлении общим имуществом и существенное влияние человеческого фактора.
Тематика обращений в Министерство жилищно-коммунального хозяйства отражает существующие проблемы: некомпетентность председателей правлений, отсутствие прозрачности финансово-хозяйственной деятельности, игнорирование отчетности, нецелевое использование средств и др. И самое неприятное, что у государства практически нет рычагов влияния на ситуацию. Единственным регулятором отношений остаются местные исполнительные и распорядительные органы, которые в соответствии с законодательством обязаны обеспечивать контроль за эксплуатацией жилищного фонда в целом и в том числе за деятельностью товариществ собственников. Соответственно, и основная нагрузка по рассмотрению данных вопросов лежит на исполкомах.
Сегодня в стране насчитывается около 10,5 тыс. товариществ собственников и организаций застройщиков, причем практически половина из них фактически не осуществляют свою деятельность, а существуют чисто формально. Нельзя отрицать и тот факт, что есть достаточно много положительных примеров работы правлений ТС, но такая полярность результатов лишь подтверждает отсутствие системы в управлении общим имуществом и существенное влияние человеческого фактора.
Законодательство позволяет местной власти реагировать в случае постоянных нарушений: назначать уполномоченное лицо, инициировать проведение общего собрания собственников, где предлагается кандидатура председателя правления, и др. Но эти меры далеко не всегда решают проблему, о чем свидетельствует приведенная выше статистика обращений.
С принятием законопроекта функции местных исполнительных и распорядительных органов будут значительно расширены. Так, предусматривается возможность аннулирования аттестата соответствия председателя, причем для этого не понадобится проводить общее собрание собственников.
Вводится также ограничение на занятие одним лицом должности председателя правления в нескольких организациях собственников, что вполне логично: в разных отдельно стоящих домах априори не может быть общего имущества.
В поисках истины
Норма, вызывающая наибольшее число вопросов, касается аккумулирования денежных средств, отчисляемых плательщиками на капитальный ремонт жилого дома. Взносы будут поступать только на специальные счета исполкомов, и в этом также есть своя логика. В стране действует единообразный подход к проведению капремонта, причем более 50% стоимости работ финансируется из бюджета. Здесь речь идет не только о комфорте, но и о безопасности граждан, ответственность за которую взяло на себя государство.
Андрей РОМАШКО обратил особое внимание на то, что после вступления законопроекта в силу собранные ранее товариществами собственников взносы могут оставаться на их счетах или переводиться на счета исполкомов. Но в любом случае для них предусмотрено только целевое использование. Например, если понадобиться отремонтировать кровлю или какие-либо другие конструктивные элементы здания.
Когда деньги товариществ аккумулируются на отдельных счетах, это создает условия для нецелевого использования средств и других финансовых нарушений. И, хотя за подобные действия предусмотрена административная ответственность, обеспечить надлежащий контроль за исполнением законодательства не всегда представляется возможным. Факт может обнаружиться, только когда подойдет время капитального ремонта. Сегодня в исполкомы обращаются ЖСПК, созданные в 70–80-е годы прошлого столетия с одной и той же проблемой: не хватает средств на проведение необходимых работ либо они вообще отсутствуют. Учитывая, что за прошедшие годы поменялся не один председатель правления, а деньги успели обесцениться, найти истину сегодня не представляется возможным. Защитить интересы граждан в этой ситуации достаточно сложно.
Андрей РОМАШКО обратил особое внимание на то, что после вступления законопроекта в силу собранные ранее товариществами собственников взносы могут оставаться на их счетах или переводиться на счета исполкомов. Но в любом случае для них предусмотрено только целевое использование. Например, если понадобиться отремонтировать кровлю или какие-либо другие конструктивные элементы здания.
В соответствии с законодательством любое ТС или ЖСПК имеет право претендовать на выполнение капитального ремонта с участием бюджетных средств. Но при условии, что на счете будут средства, собранные ими в предыдущие годы, а при их отсутствии собраны повторно.
Законопроектом предусматривается упрощенный процесс ликвидации товариществ собственников. Эта мера в первую очередь касается юридических лиц, которые фактически не осуществляют свою деятельность и числятся лишь на бумаге, а эксплуатацию жилищного фонда осуществляют организации ЖКХ.
Законопроект направлен на упорядочение деятельности товариществ собственников, создание прозрачных и равных условий для всех участников рынка, профессионализацию управляющих компаний и их укрупнение. В этом плане полезно рассмотреть опыт других стран.
Жизнь по правилам
Член общественно-консультативного и экспертного совета при МЖКХ Геннадий КАЛЕНОВ привел пример Венесуэлы, где Закон о горизонтальной собственности (о совместном домовладении) был принят еще в 1958 г. и практически один к одному «списан» с аналогичного закона Испании. С тех пор он не менялся даже при смене политического курса страны.
Идея законопроекта заключается в том, чтобы организационная схема управления жильем работала в любом совместном домовладении. Вариант, когда избранный представитель сообщества одновременно является директором, менеджером, администратором и должен обладать очень большими компетенциями, в каждом доме невозможен. Поэтому и существуют в стране положительные примеры товариществ, где нашелся человек определенных качеств, и обратные факты, где управлением занимаются случайные люди. При создании профессиональной схемы управления такие «игры в рулетку» будут исключены.
В демократичных странах Запада с достаточно развитой экономикой законы о совместном управлении также довольно жесткие и основываются на том, что у каждого человека свои взгляды на различные аспекты жизни, которые часто не позволяют на общем собрании прийти к единому мнению. Поэтому правила создаются еще до того, как в новостройку заселяются первые жильцы, и не меняются на всем протяжении эксплуатации дома. Вернее, теоретически это возможно при 100-процентном согласии собственников, но на практике такой консенсус просто недостижим.
По этому же пути пошел и Китай, где коммунистическая партия решением своего государственного совета утвердила Положение об управлении жилой недвижимостью, согласно которому застройщик создает временные правила уже на стадии строительства жилого квартала и назначает временную управляющую компанию.
Проектом Закона Республики Беларусь «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации» также предполагается уполномоченное лицо назначать уже на стадии строительства дома, что позволит обеспечить более качественную приемку дома и его последующую эксплуатацию.
Идея законопроекта заключается в том, чтобы организационная схема управления жильем работала в любом совместном домовладении. Вариант, когда избранный представитель сообщества одновременно является директором, менеджером, администратором и должен обладать очень большими компетенциями, в каждом доме невозможен. Поэтому и существуют в стране положительные примеры товариществ, где нашелся человек определенных качеств, и обратные факты, где управлением занимаются случайные люди. При создании профессиональной схемы управления такие «игры в рулетку» будут исключены.
Время покажет
Председатель правления Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов Ирина ЧЕРНЯВСКАЯ высказала опасение, что наделение исполкомов правом назначения уполномоченных лиц может усложнить деятельность товариществ собственников и организаций застройщиков и ущемить права как председателей правлений, так и собственников. Этим же она объяснила и критичное отношение к норме, согласно которой председатель может занимать свою должность только в одном доме.
Однако данные нововведения как раз и способствуют профессионализации деятельности в области управления жильем. На данном этапе у председателей ТС есть риск потерять доходы, но компетентные специалисты вполне могут реализовать себя в предпринимательской деятельности либо стать менеджерами компаний, которые появятся на этом рынке. Понятно, что это реалии не сегодняшнего дня, но и не такого уж далекого будущего, если предлагаемые законопроектом принципы будут реализованы.
В любом случае вопрос регулирования отношений в области управления жильем назрел давно. В подготовке законопроекта, кроме специалистов МЖКХ, принимали участие представители Минтруда, Минобразования и других ведомств. Учитывались предложения местных органов государственного управления. Документ рассматривался на рабочих группах, а потом прошел общественное обсуждение и был единогласно принят в первом чтении депутатами Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь. Как он повлияет на ситуацию в сфере управления жильем, покажет время.
Виктор КИСЛЫЙ
Источник: https://gkx.by/poleznye-sovety/4151-upravlenie-zhilem-novye-podkhody
