Почему управление жилой недвижимостью — это важный вопрос для демократических стран с рыночной экономикой? Авторы полагают, что управление — это работа по формированию и изменению будущего, особенно в эпоху четвертой промышленной революции, которая обусловила «парадигму времени» во всех отраслях промышленности, особенно в жилищной сфере. Если кратко, технологии развиваются опережающими темпами, от них отстает образование, еще больше отстает законодательство, а самое большое отставание наблюдается в компетенции государственных служащих и подготовленности населения. Так как ценность жилья для каждого гражданина очень высока, гражданское общество и государство обязаны уже сегодня смотреть в будущее и заниматься формированием надежных, стабильных, продуктивных моделей управления, требующих минимальных затрат. Такие модели успешно себя зарекомендовали в некоторых странах Европейского Союза и представляют интерес для специалистов с точки зрения их изучения для трансформации систем управления жильем, построенных в Беларуси и Украине.
Опыт управления жилой недвижимостью в странах Центральной и Западной Европы строится на совершенно иной структуре городской среды, нежели в Беларуси и Украине. В странах Западной Европы преобладают арендные дома и кооперативы, а городская среда наших двух стран почти на 100% состоит из совместных домовладений.
В Австрии и Германии кооперативы сохранились с конца 19-го века почти в неизменном виде. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы — некоммерческие организации, цель которых — решение жилищного вопроса, а не капитализация накоплений членов. Поэтому члены кооперативов обладают паем и не могут стать собственниками своих жилых помещений или продать пай (исключение составляют южные страны, например, Испания). В случае необходимости член кооператива имеет право выйти из него по заявительному принципу и получить свой пай в денежной форме плюс банковские проценты. А затем стать членом кооператива в другом городе, где, например, есть более привлекательная работа. Такая система способствует свободному перемещению рабочей силы и развитию экономики. Схожая практика применяется в Швеции, где многоквартирные жилые дома принадлежат ассоциациям (Bastadsratt), а гражданин является не собственником жилого помещения, а членом ассоциации (членство в ассоциации можно продать).
Кроме кооперативов, в Австрии и Германии функционирует огромный рынок арендного жилья, ведь только 45% граждан являются собственниками отдельных жилых помещений в совместных домовладениях. Процесс строительства арендных многоквартирных домов не прекращается, такие дома не только строят, но и покупают юридические лица. Это коммерческие жилищно-строительные и жилищные компании, в том числе муниципальные, а также инвестиционные компании, банки, церковь и иные. При этом права арендаторов надежно защищены, а многочисленные ассоциации арендаторов образуют так называемый «лобби-треугольник» вместе с ассоциациями собственников и ассоциациями управляющих.
Что касается непосредственно совместных домовладений (объединений собственников жилья, ОСЖ), то в Австрии и в Германии, а также в странах Балтии внедрены успешные практики, которые в адаптированном виде могут быть очень полезны в Беларуси и Украине. Такие подходы невозможно скопировать, но можно использовать положенные в их основу идеи, применив их с учетом особенностей национальных экономик.
Решение прибегнуть к лучшим мировым практикам очень своевременно. Ставка на развитие исключительно самоуправления в совместных домовладениях оказалась неэффективной во всех странах постсоветского пространства, а не только в Украине и Беларуси. Необходимость создания равных условий для различных форм управления общим имуществом совместных домовладений ставит перед профессиональным и экспертным сообществом совершенно новые задачи. Потребность в новых подходах к организации управления в жилищной сфере многократно возрастает.
В данном исследовании проанализированы основные ошибки, допущенные в построении системы управления жилой недвижимостью в Беларуси и Украине с момента обретения ими независимости, а также рассмотрены трансформационные процессы по состоянию на начало 2020 года, описаны наиболее успешные европейские практики, которые могут использоваться в Беларуси и Украине в ближайшем будущем и отдаленной перспективе (период до 2030 года).
Авторы предлагают свое «видение будущего» управления жильем, основанное на анализе существующих проблем и изучении возможностей с учетом европейского опыта.
Продолжение следует:
