Структура жилищного фонда Германии
Прежде чем дать обзор по формам управления жилой недвижимостью Германии, приведём несколько статистических цифр, характеризующий её жилищный фонд.
82,0 млн жителей Германии проживают в 40,1 млн квартирах, общей площадью 3,46 млрд м2. 50% всех квартир находится в домах с одной или двумя квартирами, 10,5% — в домах с больше чем 13 квартир, 39,5% — домах с 1-13 квартир. В среднем на одного жителя Германии приходится 40 м2 жилой площади.
Процессы индивидуализации в полной мере отражаются в статистике заселения жилищного фонда: 39,4% домашних хозяйств состоят из 1 персоны и только 26,6% домашних хозяйств (1/3 населения) из 3 персон. Остальные 33% приходятся в основном на домашние хозяйства, состоящие из двух персон и лишь незначительная часть – это домашние хозяйства с 4 и более персонами.
Рис. 1 Структура жилищного фонда: процент населения (по вертикали) /количество комнат (по горизонтали)
40,1 млн квартир Германии распределяются примерно следующим образом:
Рис. 2 Структура жилищного фонда: количество квартир /владельцы квартир, 2010г.
На сегодняшний день 43% жильцов проживают в своих собственных квартирах, а 57% жильцов являются арендаторами жилья.
Особенности приватизации квартир в Германии в 90-х годах
В ГДР дома и земельные участки находились в народной собственности. Государство инвестировало средства в жилищный сектор, сдавая квартиры населению, обеспечивало его минимальным жильём. Предприятия коммунального хозяйства осуществляли техническое обслуживание и ремонт домов. Договор об объединении двух Германий (Einigungsvertrag) определил распределение земли и недвижимого имущества между федеральным, региональным и местным уровнем. В нём содержалось отдельное положение о жилищном фонде. Согласно этому положению, жилищный фонд подлежал немедленному переводу в ведение муниципалитетов, которые, в свою очередь, переводили его муниципальным жилищным компаниям или жилищным кооперативам. Реализация этого акта происходила через нотариальный договор о передаче (Einbringungsvertrag). Положение о передаче жилья муниципалитетам не касалось вопросов об исковых претензиях бывших владельцев. Вопросы возврата недвижимости бывшим владельцам, и соответственно, компенсации за частную собственность в Германии регулируется специальными законами, рассматривающими жилой фонд исключительно с точки зрения реституции.
И так в начале 90-х годов управление жилищным фондом в общинах, муниципалитетах начали осуществлять жилищные предприятия (Wohnungsunternehmen, имеющие статус обществ с ограниченной ответственностью (GmbH). Им были переданы в собственность такие объекты недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения и т. п.
Жилищные предприятия работают самостоятельно под контролем муниципалитета, который представлен в органах управления предприятием в Наблюдательном совете с правом решающего голоса. Преимущество данной формы в том, что хозяйственная организация предприятия относительно независима от административных структур.
Жилищным предприятиям были переданы не только объекты недвижимости и земельные участки, а также долги (по решению Федерального административного суда это были не просто субсидии, а кредиты) из времён ГДР. Нагрузка по кредиту была общей на весь переданный жилой фонд – например Земля БЕРЛИН передала жилищному предприятию «Берлин Мите» жилой фонд, земельные участки и долг, около 420 млн немецких марок. Этот долг не мог выплачиваться, так как квартплаты после объединения Германий не были достаточно высокими. Последствия — риск банкротства. Поэтому происходила частичная приватизация квартир переданного фонда. По Закону о старых долгах (Altschuldenhilfegesetz), где определено при 15% приватизации переданного жилищным предприятиям жилого фонда, происходит погашение старых долгов Федеральным министерством финансов Германии.
Чем быстрее проводилась приватизация жилого фонда, тем выгоднее и быстрее происходило погашение старых долгов. Жилищные предприятия через нотариальный договор «Декларацию о разделе общей собственности» (Teil¬ung¬s¬¬erklärung) разбивают жилые здания на частные квартиры (Eigentumswohnungen). Предпосылкой к приватизации служит «Свидетельство о разграничении общей и долевой собственности» (Abgeschlossenheits-beschei¬nigung), выданное районной администрацией.
Важно отметить, что приватизация происходила, как правило, после санации дома / квартиры. По так называемой «модели продавца» квартира выставлялась на продажу после того, как были проведены все работы по ремонту и модернизации. По «модели покупателя» — продаже квартир без ремонта- квартиры продавались реже. Приватизация жилья всегда включала продажу земли, точнее говоря, заключение долгосрочного договора аренды на земельный участок, так называемое наследуемое право аренды (Erbbaurecht). Цена продажи квартир зависела от уровня рыночных цен. Приватизация жилья бывшей ГДР была настоящей продажей жилья, а не производилась бесплатно или за символическую плату, как во многих странах бывшего постсоветского пространства.
Источник: PROMHOUSE Webinar 1
Дуальное образование. Специалист по экономике недвижимости
18.06.2020
