Полный текст интервью телеканалу МИР председателя Ассоциации КСК г.Алматы А.Рубцова.
Какие приоритеты у собственников жилья в связи с переходом на ОСИ?
Единственное преимущество заключается в том, что можно реально получить придомовой земельный участок в собственность. На общем собрании можно принять решение, что собственники хотят придомовой земельный участок и будут им распоряжаться. Соответственно чуть дороже платить за содержание. Если с налогами произошла коррекция, то правила благоустройства никто не отменил, содержание зелёных насаждений как было, так и будет и собственники могут получить землю. Во всем остальном всё остается без изменений. Плюс произошел в том, что государство взяло на себя обязанность проводить техническое обследование и оно не должно стоить каких-либо затрат собственников. Государство взяло на себя обязанность определить общедомовое имущество в действующих МЖД, что может в дальнейшем положительно повлиять на то, что можно будет видеть, что у нас происходит с каждым конкретным домом. Хотя и ранее такие работы вели председатели КСК и старшие по дому даже при отсутствии технического акта каждый из них знает, что где ремонтировать и когда.
Во всём остальном собственники почувствуют увеличение оплаты за содержание и управление своим общедомовым имуществом. С точки зрения юриста, который понимает, что такое право собственности и сколько оно стоит в долгосрочной перспективе это плюс, но по факту нестабильной экономической ситуации –пандемия, карантин и по части невозможности физически содержать даже семейные расходы, это может вызвать сильное напряжение среди собственников квартир. Может быть потребуется государству принять какие-то программы по дополнительной помощи собственникам.
У нас есть понятие жилищная помощь, которую государство предоставляет в пределах социальной нормы (18 кв.), а если квартира 70 кв. м, то на 18 кв. м помогут, а остальное уже сами.
Собственники должны получать правильную и честную информацию чего они приобретут, какие у них обязанности и ответственность. Когда говорят, что председатели КСК против реформ, то это не совсем правильно, они отчасти рады, так как какая-то часть собственников поймет наконец то что такое –работать председателем.
Насколько в РК развита сфера услуг ЖКХ?
Мы работаем по нынешней схеме с 1996 года, было постановление о разгосударствлении системы ЖКХ, когда начали появляться альтернативные формы управления, далее сервисные организации, аварийные службы к которым государство не имели никакого отношения. И в настоящее время этот рынок сервисных услуг по вторичному МЖД сформировался и существует здоровая конкурентная борьба. И уже невозможно бравировать только ценой, важно качество.
Есть отдельный ниши по обслуживанию новых ЖК, где требуются специалисты иного уровня, есть также ниши, которые обслуживают котельни, газовые котлы, коттеджные городки, которые находятся в пригородах, где отсутствует городское отопление и стоят частные котельник — вот здесь как раз профессиональных сотрудников не хватает. Профессиональное обслуживание противопожарной сигнализации тоже…в некоторых МЖД стоят просто муляжи. И это чревато тем, что, переходя на новую форму управления, так как могут насчитать на монтаж противопожарной сигнализации, либо ежегодно могут подвергаться штрафным санкциям.
А правильное обслуживание — это тоже ниша. Алматы большой мегаполис, ситуация здесь получше, так как более 8 000 МЖД, которые долгое время обслуживались и на определенных этапах конкуренция нарастала, и потребители от этого только выигрывали.
Получается будет нелегко выбрать сервисную компанию?
Нет правильных алгоритмов выбора сервисной компании. Сервисные компании существуют, но их сайты наполовину мертвы. Собственники знают только тех, кто их обслуживает на данном этапе. А профессиональный рынок сервисных компаний складывается только сейчас и достаточно конкурентоспособный и это радует.
По новому закону управляющая компания должна пройти соответствующее обучение, весь персонал должен иметь сертификат соответствия. Здесь даже вопрос не в управлении. А в качественном сервисном содержании. В городе Алматы нет брошенных и никем неуправляемых объектов, так или иначе они содержатся и управляются. В настоящее время среди управляющих компаний проводятся конкурсы на управление, и суммы сбора на содержание дома идут от 100 тенге за квадратный метр и выше, тем у кого 20 тенге скорее всего управляющих не найдется.
Какие характеристики указывают в пользу эффективности управления?
Когда готовились к изменениям в законе, в концепции было прописано — главным лейтмотивом является непрозрачность, мы не знаем куда идут деньги. Главным критерием профессионализма будет возможность донести в массы информацию о том, что ты сделал именно для собственников квартир. Информированность это главное. Практика показала, отчеты смотрят от силы 10% собственников квартир. Поэтому вот здесь может появится конкурентный рынок, который может предоставить удобный сервис именно для информирования. В остальном всё останется без изменений, работники те же самые, государство пока не предпринимает никаких реальных решительных действий по увеличению количества профессионалов на рынке, их никто не учит. Председателей ОСИ вообще не предусмотрено в законе обучать, смогут работать хорошо, нет пойдут к профессиональным управляющим. Только в Алматы 8 000 домов, это должно быть 8 000 объединений собственников имущества вперемешку с доверенными лицами простыми товариществами. Прогнозно можно сказать, что может будет от силы 2000 ОСИ. Так как собственники на собрании выбирая председателя ОСИ и он, узнав о своих обязанностях поставит вопрос о заработной плате. А она предусмотрена минимальная, а полномочия и ответственность «министерские». И вот здесь особенно во вторичном МЖД желающих не находится. В новых ЖК сработает, но надо учесть, что их всего 10-15% от всеобщего рынка Казахстана и там бы сработала любая форма управления, так как им их сборы на расходы на содержание жилья позволяют. Но вот вторичный жилищный фонд к этому не готов и здесь скорее всего будут больше появляться простые товарищества. И в регионах такие формы существовали и до принятия закона и справлялись
По закону ОСИ сдающее в доме в аренду помещение платит налоги с дохода, а ПТ собирающее доход с той же аренды налог не платит, не содержит бухгалтера, вот здесь уже идет и доход, и экономия. И собственники, когда поймут это подумают 100 раз, нужно ли создавать ОСИ со всякими налогами и платежами, нежели ПТ, где будут аккумулироваться те же самые деньги и будут идти на нужды дома.
Вы сказали о необученности людей, а как будет в дальнейшем?
В 96-97 годах мы проходили подобное, когда приняли новый закон, расформировались ДЭЗы (дирекция эксплуатации зданий), но там был подготовлен кадровый состав из числа работников ЖКХ, было министерство ЖКХ, была какая-то база. Она трансформирована в работников КСК, ПКСК и сервисных компаний. Но государство, не готовя специалистов рискует, так как думают, что придут просто честные и хорошие люди, но они не понимают сути. Необходимо прописать как работать и заключать договора с монополистами, чтобы в дальнейшем не попасть на деньги, которые будут выплачивать из кармана собственников, также могут быть какие-то забалансовые инженерные сети, которые в дальнейшем могут использовать собственники, и чтобы они знали как их использовать и нужно ли, как проводить собрание, выбирать Совет дома и ревизионную комиссию, как утверждать тариф РСЖ, как готовиться к отопительному сезону, а также взаимодействия с местными исполнительными органами.
Мы знаем, как это было тогда в середине 90-х.
Сторона новых управляющих будет нести убытки, приобретая опыт, но за счет жителей. Таким образом любая реформа может быть дискредитирована. Чтобы сократить эту дельту незнаний Ассоциацией КСК г. Алматы создан первый Сертификационный Центр ЖКХ, где мы подготовили обучающие видеоролики как для руководителей управляющих и сервисных компаний, так и для тех, кто собирается этим заниматься, и конечно для Совета дома и инициативных собственников. Пройдя тест после обучения, управляющие могут пройти тест для подтверждения своей квалификации и получить сертификат. По новому закону все руководители должны иметь сертификат соответствия квалификации.
Пандемия чуть замедлила распространение обучения в массы, но не остановила. И наша первоочередная задача мобилизоваться и во всех регионах всё больше охватить действующих и потенциальных управляющих, «вменяемых» и инициативных собственников для того, чтобы они были информированы и знали в каких случаях к кому обращаться. Пока государство не хочет этим заниматься, надо объединяться и решать эту проблему самим через ассоциации городов страны. Уже сейчас развивается тенденция, что собственники спрашивают у управляющих организаций есть у них сертификат на то, что могут управлять. Ст.48.1 закона о жилищных отношениях предписывает пройти обучение прежде, чем прийти на управление домом, поэтому обучаться необходимо. Такой же вопрос будет задан новым, вступающим в должность председателям ОСИ, несмотря на то, что обучение ему по закону не предписано, но без знаний ему будет нелегко.
Что делается для того, чтобы исправить ситуацию и безболезненно пережить реформу?
Создана онлайн площадка обучения, где можно пройти обучение как юридическим, так и физическим лицам, после обучения получив пароль и активируя его в любое удобное время можно пройти тестирование и набрав необходимое количество баллов получить сертификат, который входит в реестр квалификаций НПП «Атамекен».
Создан совет по квалификациям, где эксперты практики осознавая, что необходимо изучать экзаменационными вопросами и темами дорабатываем. Отчасти министерство подготовило программу обучения повышения квалификации, подключились и другие коллеги по обучению, и мы закрываем эту нишу по обучению и здесь всё нормализуется и будет хорошо.
Для подобного рода реформ обучение нужно было начинать за год и тогда были бы уже какие-то мобильные кадры. А сейчас всё пока держится на старых кадрах и от этого никуда не уйдешь. Постепенно может будет какая-то ротация. И когда говорят, что председатель КСК не хочет терять свое место, то это от лукавого. Мы видим на примере Алматы, что смена происходит 10% в год и желающих и стоящих в очереди на эту работу нет.
В каком случае управление многоквартирным жилым домом будет считаться эффективным?
Когда будут обученные руководители управляющих и сервисных компаний, отсутствие нерешенных проблем, когда будет отлаженные здоровые коммуникации, обратная связь между управляющими и собственниками. И мы стремимся к этому. Помимо обучения нами проводится ряд мероприятий по обучению и повышению квалификации руководителей в этом сегменте, это и онлайн вебинары, конференции, консультации. Также мы выпускаем свою газету «Кондоминиум», на нашем сайте «Бюллетень собственника и предпринимателя» постоянно публикуются материалы о лучших практиках как в нашей стране, так стран СНГ и зарубежья. Мы выпустили ряд брошюр для грамотного управления и сервисного обслуживания. В настоящее время готовим ещё один уникальный продукт для наших клиентов. Для нас всех важно быть информированными и грамотными, не важно управляющий или собственник.
Главный редактор
Алия Богаева
