Аркадий Рубцов
ВОПРОС:
Как вы считаете, насколько деятельность различных КСК сегодня прозрачна и эффективна? Этим вопросом мы задались после неоднократных обращений граждан, непонимающих, почему так сильно растут цены на содержание и ремонт домов.
ОТВЕТ:
Деятельность КСК и его прозрачность во многом зависит от собственников квартир. В настоящее время помимо КСК на рынке управления многоквартирными домами присутствуют и управляющие и государственные компании, занимающиеся аналогичной деятельностью. Если сравнивать работу государственных структур по управлению жилыми домами и работу КСК, то однозначно можно констатировать, что КСК работают эффективней и деятельность их намного прозрачнее, чем ТОО ««Алматы тұрғын үй», занимающиеся управлением и обслуживанием жилых домов в г. Алматы. По республике в целом также прослеживается тенденция того, что собственники, проживающие в домах под управлением различных государственных организаций, управляются хуже и жалоб от их деятельности гораздо больше.
Частные управляющие компании работают в сегменте нового жилья и можно сказать, что эта ниша управляющими компаниями будет удерживаться и самые профессиональные команды останутся, тем более что в последнее время логика законодателей, желающих вытеснить КСК с правового поля, толкает профессионалов к организации именно управляющих компаний.
Вместе с тем данные действия только увеличат плату на содержание жилья, однако законодатель этого не озвучивает и считает данные издержки несущественными.
Принципиальной ошибкой законодателей, предлагающих реформу в данном случае является неготовность общества самоорганизоваться по предлагаемому принципу один дом — одно объединение собственников.
Возможно чиновники живущие в иной реальности представляют возможным подобное объединение, но в реальности это повлечёт за собой увеличение платы на содержание жилья и потерю контроля за управлением инженерными коммуникациями дома.
Также законодатель совершает ошибку отказываясь от регулирования деятельности субъектов сервисной деятельности, без чего предполагаемая реформа вообще лишена смысла, так как до 90 % всех денежных средств жителей просто поменяют прописку с органа управления (КСК) на субъект сервисной деятельности (ТОО) плюс увеличение административных и налоговых издержек.
В настоящее время именно государственные сервисные и управляющие компании задают тренд поведения на рынке. Плата в государственных компаниях на содержание жилья, зачастую выше, чем в КСК, при этом государственные компании вообще не имеют сайтов и не размещают никаких отчётов о своей деятельности, в то время как КСК информацию размещает ежеквартально и именно деятельности КСК в г. Алматы наиболее прозрачна с точки зрения Закона РК «О жилищных отношениях».
Более того, в ходе реформы никто из специалистов не видел экономического обоснования предполагаемой реформы и дробления КСК на однодомные объединения.
Совершенно очевидно, что, формируя массу юридических лиц-ОСИ их управлением должен кто-то заниматься, сдавать отчёты и многое другое. В рамках объединения домов в КСК это делать дешевле, но элементарные аргументы в данном случае до адресата не доходят.
Получается, что с одной стороны государство объединяет банковскую систему и говорит, что только консолидация финансов позволит выйти из кризиса и помогает банкирам (не самым бедным в нашей стране), но при этом отказывает в консолидации – объединении собственников нескольких домов, которые с 1996 года прекрасно сосуществуют и решают свои проблемы.
В г. Алматы сегодня 850 КСК, ПК, ПКСК, ТОО ИП занимающихся обслуживанием общедомового имущества. В случае реформы численность объединений собственников квартир будет исчисляться тысячами и стремиться к 8000. Что будут делать власти с таким количеством руководителей неизвестно.
При этом, законодатель предлагающий реформу не заботился об обучении будущих управляющих домом. Такой специальности просто не существует в РК и в отсутствии кадров готовится социальный взрыв.
Вместе с тем следует сказать, что местные государственные органы также не в восторге от данной идеи, и фактически на местах будет идти тихий саботаж, так как в предлагаемом варианте эта реформа невыгодна государству и многие чиновники это понимают и мнения своих коллег на верху не разделяют.
ВОПРОС:
Какие проблемы имеются в реализации программ по модернизации ЖКХ? Насколько эти программы успешны?
ОТВЕТ:
Программа модернизации – капитального ремонта в г. Алматы проходит под нашим пристальным вниманием. К сожалению, реализация положений, заложенных в программе идёт с явными перекосами и отторгается по большей части из-за неумения её организаторов найти правильные стратегии по её грамотной пропаганде.
Также мы столкнулись с тем что, например, при желании в г. Алматы войти в программу модернизации лифтового оборудования не получается ни у кого кроме ТОО «Алматылифт» и её дочерних структур, что в отсутствии фактической конкуренции может привести к необоснованному росту цен.
Зачастую стоимость проводимого ремонта и методы сбора всей необходимой документации вызывают у граждан отторжение и недоверие к данной программе, так как в последнее время фиксируются случаи отказа в выдаче документов, сметы, дефектных актов и иной документации, без наличия которой невозможно принимать решения о целесообразности проведения ремонта.
Многим собственникам на руки выдают документы без подписей ответственных лиц. В результате растёт число жалоб и всё это недоверие, в конечном счёте, приводит к отказу от участия в программе.
В данном случае необходимо вести ежедневную пропаганду день от ото дня убеждая собственников в её целесообразности, однако информационных механизмов не имеется, и все положительные стороны данной программы просто скрыты от собственников, а иногда количество отрицательных примеров отпугивает соседей, так как реально проведённый ремонт зачастую не производит впечатления и убеждает собственников отказаться от участия в программе.
Фактически в настоящее время можно признать успешными работы по замене лифтов в рамках данной программы.
Во всём остальном неумение правильно донести до собственников все плюсы данной программы и неудовлетворительное качество проведённых ремонтных работ за редким исключением, заставляют собственников отказываться от ремонта по программе.
Так, например, для участия в программе капитального ремонта председатель КСК в настоящее время обязан подписывать подписку о достоверности в которой подтверждает и свидетельствует, что все подписи под протоколом собственников квартир подлинны, а информация о собственниках достоверна, при том, что председателю КСК данная информация недоступна и он не знает кто является собственником квартиры, о чём хорошо известно всем государственным органам.
Совершенно очевидно, что этот документ юридически ничтожен, но он в свою очередь не позволяет участвовать в программе, только ввиду данного условия.
Необходимо работать в информационном поле и снижать бюрократические барьеры.
С 2011 г. в г. Алматы в интернет не выложено реестра объектов проведённых ремонтных работ с положительными отзывами. О чём это говорит?
ВОПРОС:
Как вы считаете, обоснованы ли предложения вице-министра по инвестициям и развитию Каирбека Ускенбаева отказаться от КСК? Ведь он предлагает накапливать деньги собственников квартир на сберегательных счетах для капитального ремонта домов.
ОТВЕТ:
Вопрос накопления денежных средств и вопрос формы управления общедомовым имуществом вообще не связаны между собой.
Собственники копили деньги на ремонт ещё тогда, когда законодатели вообще даже и не думали о поправках, о необходимости ежемесячных платежей на данные цели.
Деньги можно копить как на сберегательных счетах, так и в кубышках жителей. Главное, чтобы в нужный момент их можно было собрать и отремонтировать то, что собственники пожелают.
Отказ от КСК приведёт лишь к делегированию функций по сбору денег к другой организации и её будущее название значения не имеет.
Вопрос о том, где именно необходимо хранить деньги также второстепенный. Банки второго уровня не проявляли никакого интереса к открытию сберегательных счетов и многие КСК стараясь минимизировать потери от содержания десятков счетов хранили деньги на одном сберегательном счёте и продолжают это делать, что по факту выгодно, и не влияет на степень прозрачности.
Предоставляемый ежеквартальный отчёт позволяет собственникам видеть, сколько денег накопилось на капитальный ремонт в разрезе каждого дома.
В Алматы управление жилья г. Алматы заключило меморандум с АО «Цесна Банк» где добились, как они считают более выгодных условий для открытия счетов КСК на капитальный ремонт.
В других регионах эту миссию выполняет «Альфа-Банк» и другие финансовые учреждения.
Законодатель устами вице-министра по инвестициям и развитию Каирбека Ускенбаева в рамках предполагаемых поправок в Закон РК «О жилищных отношениях», хочет, чтобы эти деньги хранились в АО «Жилстройсбербанк».
Фактически появился некоторый интерес относительно, где именно будут хранится деньги и каждый в меру своих ресурсов пытается распоряжаться этим финансовым потоком.
В данном случае главное, кто гарантирует сохранность этих денег в случае если банк объявят банкротом и какова процедура снятия этих денег на ремонт.
Если для проведения ремонта необходимо заключение того или иного государственного органа, то коррупционность данного процесса взаимоотношений жителей и государства возрастёт кратно и необходимо чтобы эти функции были максимально прозрачны и решались с участием общественности.
Собственник интернет-портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ»
А.А. Рубцов
