7 января 2020 года вступили в законную силу поправки в Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Таким образом, следуя логике законодателя, нас ждут жилищная реформа и преобразования, которые затронут интересы всех живущих в многоквартирных домах.
Учитывая большую заинтересованность общества в предоставлении объективной информации, мы со страниц нашего интернет издания и газеты будем информировать о нашей точке зрения на предмет проводимой жилищной реформы.
Итак, при изучении нового-старого Закона РК «О жилищных отношениях» становится ясно, что Потребительские Кооперативы (ПК), зарегистрированные в республике, прекрасно переживут все нововведения и в новом раскладе имеют свою нишу.
При этом, оказывается, что возможность собственников квартир принимать участие в деятельности потребительских кооперативов, как нельзя кстати, подходит под новый закон.
Если вспомнить с чего начиналась эпопея, а это мало кто помнит, то одним из главных доводов принятия поправок являлась непрозрачность ныне действующих КСК.
Однако, если взглянуть на нынешнюю конфигурацию закона, то становится очевидно, что под прозрачностью понимается предоставление отчётов исключительно по управлению жилым домом, что в совокупности касается лишь 30% от всех денег, собираемых собственниками.
При этом 70% денежных средств, идущих в сервисные компании, имеют другой правовой режим отчёта и контроля, за их использованием.
Так согласно ст. 42-3: — Совет дома может проконтролировать правомерность расхода данных денежных средств.
Также, Совет дома, состоящий из собственников может принять решение о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора, об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома.
При этом, акты выполненных работе по таким договорам с сервисной компанией предоставляется не всему дому, а исключительно совету дома. Также в адрес совета дома предоставляется лишь информация о ходе выполнения договора.
К моменту отчёта у совета дома будет на 30 % отчёт о проделанной им работе и на 70 % информация о ходе выполнения договоров.
При этом, проверить субъект сервисной деятельности собственники не могут. Также все сервисные компании не являются субъектом проверки жилищной инспекции, при том, что 70% денежных средств остаются именно у сервисных компаний.
Получается очень видимая ниша для развития рыночных отношений, если учесть, что грамотных кадров категорически не хватает.
Вопрос их подготовки, до сих пор решается и об этом, будем писать позже.
Что делать? Необходимо принимать меры для организации процесса прозрачности расходования денежных средств в сервисных компаниях.
Именно для этой цели очень годятся нынешние Потребительские Кооперативы, которые могут по решению собрания собственников квартир заняться деятельностью по оказанию сервисных услуг.
При этом члены ПК в лице тех же самых собственников, вправе получить полную информацию о ходе работ по любому сервисному договору и восполнить правовой пробел, в части получения отчёта на все 100%.
При таком раскладе будет достаточно нанять управляющего который согласно п 16-2 ст. 2 Закона РК «О жилищных отношениях»:
«Управляющий многоквартирным жилым домом — гражданин Республики Казахстан, не являющийся собственником квартиры, нежилого помещения в управляемом многоквартирном жилом доме, соответствующий квалификационным требованиям, утвержденным уполномоченным органом».
Управляющим может быть председателем ПК и заключить между Советом дома и ПК Договор на оказание сервисных услуг.
Лишних денег платить не придётся и предоставление полного отчёта также будет входить в обязанность управляющего- сервисной компании.
Другим наименее затратным механизмом включения Потребительского Кооператива в работу, является выбор формы управления в лице Простого Товарищества с передачей прав на заключение договора сервисного обслуживания доверенному лицу Простого Товарищества и одновременный выбор сервисной организации в форме ПК на общем собрании собственников дома.
Согласно ст. 42 Закона РК «О жилищных отношениях»:
«Собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума обязаны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума:
1) объединение собственников имущества (ОСИ);
2) простое товарищество многоквартирного жилого дома.
Выбирая простое товарищество, можно сэкономить на заработной плате председателя ОСИ.
Выбирая в качестве сервисной организации Потребительский Кооператив, членами которого являются все собственники квартир, последние страхуются от злоупотреблений и непредставления информации.
Если учесть, что в г. Алматы, ПК уже управляют огромным количеством жилых домов, целесообразно передать управление в Простое Товарищество или профессиональным управляющим, а сервис закрепить за имеющимися кооперативами.
Информированный собственник поймёт выгоду от наличия возможности контролировать сервисную компанию и управляющего.
Также, данный механизм работоспособен при наличии управляющей компании, которая согласно ст. 48-1, оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума на основании договора, заключаемого с председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества.
«Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документом, подтверждающим квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума.
- Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания осуществляет следующие функции:
1) формирование списка собственников квартир, нежилых помещений и заключение с ними договоров об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума;
2) подготовку материалов для организации проведения собрания;
3) организацию исполнения решений собрания и совета дома;
4) заключение и исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности;
5) заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, по их оплате, а также мониторинг исполнения договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
6) составление проектов сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год и годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, представление их на рассмотрение совету дома;
7) представление совету дома ежемесячного отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
8) обеспечение свободного доступа собственникам квартир, нежилых помещений к информации об основных показателях деятельности, о заключенных договорах на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума, порядке и условиях их оказания (выполнения), стоимости;
9) мониторинг качества коммунальных услуг и непрерывности их подачи до собственников квартир, нежилых помещений».
Все вышеперечисленные функции может делать профессиональный управляющий, однако согласно п. 3 данной статьи: «Управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании запрещается оказывать услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума».
Данный запрет содержался в иной транскрипции и в старом законе, однако по факту отсутствующая ответственность за нарушение данной нормы закона позволяла управляющим домами ПКСК заниматься сервисной деятельностью.
В данном случае, для выполнения требований закона достаточно заключения договора между управляющим (физическим лицом) и ПК (потребительским кооперативом) на оказание услуг по сервисной деятельности.
При этом, автор не считает, что сервисная деятельность в форме ТОО плоха. Просто уровень информированности собственников квартир в рамках потребительского кооператива на порядок выше, чем у ТОО.
Учитывая, что подготовленных кадров нет, и грамотный контроль повсеместно неосуществим физически, необходимо пользоваться старыми кадрами.
Так что, Потребительские Кооперативы при желании собственников, будут работать на данном рынке и после 01 июля 2022 года, несмотря на надуманные обвинения и неприязнь к кооперативам некоторого небольшого числа граждан.
Учредитель информационного портала
«Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ»
Рубцов А.А.
