Чем дальше уходит правоприменительная практика, тем больше вопросов возникает у собственников. Объединение собственников имущества (ОСИ), как и простое товарищество (ПТ), всего лишь формы управления общедомовым имуществом.
Между тем, жизнь всегда более разнообразна и в скором времени нам будут предложены комбинации, которые будут сочетать в себе целый набор правовых решений, как по управлению, так и по содержанию общедомового имущества.
Поступил вопрос от Генерального директора УК ТОО «Alpha Management Services» — Есиркен Шерхан.
« Рассмотрим идеальный вариант того, что собственники квартир и нежилых помещений выбрали форму правления Объединения Собственников Имущества.
На общем собрании собственников утверждается тариф на управление и содержание дома. ОСИ заключает договор:
— С субъектом сервисной деятельности по содержанию и эксплуатации дома.
— ОСИ может заключить договор, с Управляющей компанией.
ОСИ или доверенное лицо простого товарищества открывает счет в банке второго уровня, куда стекаются все денежные средства собственников за расходы на содержание дома.
ОСИ распределяет данные денежные средства между УК и субъектом сервисной деятельности по содержанию и эксплуатации объекта кондоминиума.
Кто будет заниматься вопросами принудительного взыскания задолженности с собственников за расходы на содержание дома?
- ОСИ или Простое товарищество
- Управляющая компания
- Субъект сервисной деятельности»
В идеале получается следующая картина. Согласно приказа и.о. Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 165. Зарегистрирован в Министерстве юстиции Республики Казахстан 7 апреля 2020 года № 20330: «Об утверждении Типовых форм договоров между объединением собственников имущества или простым товариществом с управляющим многоквартирным жилым домом, управляющей компанией или субъектами сервисной деятельности» между председателем ОСИ будет заключён договор с субъектом сервисной деятельности.
Из п. 2.2. данного договора следует что: « По результатам оказанной услуги ОСИ направляет безналичный расчет на счет Субъекта сервисной деятельности либо выдает денежные средства с текущего счета на основании акта об оказании услуги».
Более того, в обязанность ОСИ вменяется:
— контролировать исполнение договорных обязательств Субъекта сервисной деятельности по оказанию услуг;
— оплачивать Субъекту сервисной деятельности за оказание услуг, указанных в пункте 1.1., по выставленному счету на основании подписанных Председателем ОСИ и Субъектом сервисной деятельности актов оказанных услуг в срок до ___ числа месяца, следующего за расчетным;
— принимать акты оказанных услуг от Субъекта сервисной деятельности;
Таким образом, если в идеале, все денежные средства находятся в ОСИ, всю работу с должниками будет проводить ОСИ либо ПТ.
Это место также может занять Управляющая компания, если будет заключен соответствующий договор между УК и ОСИ.
Однако, на практике лишь очень небольшая часть ОСИ сможет позволить себе работу по такой схеме.
Одной из причин этого, является отсутствие в п. 5 методики расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума заложенных расходов на принудительное взыскание долгов.
Волею небес и законодателя в управленческие расходы не попали предполагаемые затраты на оплату государственной пошлины и оплату юридической помощи за ведение дел в судах или расходы на оформление исполнительных надписей у нотариуса.
Таким образом, предполагается, что все вопросы с должниками будут решаться в досудебном порядке.
На практике, по факту делегирования полномочий на сервисное обслуживание субъектам сервисной деятельности и управляющим компаниям, будут заключаться индивидуальные договоры с собственниками, а также будут приниматься решения собраний, в которых будут прописываться вопросы утверждения оплаты конкретному субъекту сервисной деятельности, где последний сможет самостоятельно получать денежные средства, минуя ОСИ или ПТ.
Таким образом, будут настроены схемы, позволяющие взыскивать денежные средства с должников, по факту выполнения тех или иных сервисных услуг напрямую, минуя ОСИ и ПТ.
Более того, сейчас уже очевидно, что работоспособными окажутся не более 15% от общего числа зарегистрированных ОСИ, так как динамика их регистрации сравнима с динамикой регистрации КСК в 1997-1998 годах.
За волной регистраций ОСИ последует волна укрупнений на базе управляющих компаний и сервисных организаций, так как никаких особых условий для устойчивого развития данных объединений не создано и в будущем создание таковых не предвидится.
К сожалению, мы повторяем опыт конца девяностых годов.
Единственным правильным направлением деятельности следует признать в данном случае настройку механизма по делегированию полномочий в работоспособные потребительские кооперативы, которые смогут работать в качестве сервисных организаций и продолжат находиться под контролем собственников, объединяя группы жилых домов.
Председатель Ассоциации КСК г. Алматы
А. Рубцов
