С вероятностью 100% — нет, если вы живете в Беларуси. Названия (ЖСК, ЖСПК и другие) содержат слово «кооператив», но эти организации являлись в нашей стране кооперативами лишь до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. А теперь все они, в том числе построенные во времена СССР, — совместные домовладения, а не кооперативы. В соответствии с главой 28 Жилищного кодекса «Управление общим имуществом совместного домовладения» (ст. 150–159) правовую форму кооперации, являющуюся частью нематериального всемирного наследия ЮНЕСКО, а именно «классические» кооперативы СССР, которые были собственниками многоквартирных домов, а граждане в них — пайщиками, мы потеряли. Навсегда ли?
Этот, казалось бы, несущественный вопрос на самом деле намного важнее дилеммы частное / государственное. Потому что в результате приватизации мы получили совершенно однородный тип городского жилья — сплошь и рядом многоквартирные дома в виде совместных домовладений, когда многоквартирный дом принадлежит всем собственникам помещений этого дома. И страны Балтии, хоть и являются членами ЕС, не избежали этой участи. Но ведь даже в очень богатых и успешных странах совместное домовладение — постоянная головная боль для управляющих и местных властей. Причина — необходимость принятия решений о ремонте дома его собственниками в лучшем случае большинством голосов, а часто — 2/3 или 3/4, чего очень трудно достичь на практике. При этом в Австрии, Германии, Швейцарии и других экономически развитых странах накопления на капитальный и текущий ремонты являются обязательными (по крайней мере дом не разрушится), а энергетическая модернизация требует голосования собственников. В странах Балтии в том числе и ремонт — только по решению собственников, а они откладывают и откладывают это решение. Какой выход?
Офисное здание ЖСК «Марцанер Тор»Офисное здание ЖСК «Марцанер Тор»
Сервисный центр ЖСК «Марцанер Тор»Сервисный центр ЖСК «Марцанер Тор»
Как нам представляется, единственный путь в долгосрочной перспективе — это изменение соотношения унитарных собственников многоквартирных домов и совместных домовладений. В Беларуси в 2020 году это соотношение составляло примерно 1,5%/98,5%, то есть 1,5% арендных домов имеют унитарного собственника — муниципалитет, а 98,5% многоквартирных домов — коллективная собственность. Вместе с расширением строительства арендного жилья необходимо вернуть практику жилищных кооперативов. И в этом может помочь история кооперативов в Австрии и Германии.
Современные отношения в жилищной сфере Германии были заложены в 1887 году Германом Шульце-Деличем и Фридрихом Вильгельмом Райффайзеном, самыми важными пропагандистами кооперативной идеи. Они добились принятия первого закона о кооперации в Пруссии и Северо-Германской Конфедерации в 1867 году, являясь членами государственного парламента, а затем — Рейхстага. Поскольку это были кооперативы с неограниченной ответственностью учредителей, их количество оставалось незначительным из-за высокого личного риска учредителей.
Только после принятия Закона о кооперативах в 1889 году (в соответствии с ним кооперативы работают и сегодня), можно было создавать кооперативы с ограниченной ответственностью, что было важным аспектом, в частности, для жилищных кооперативов, которые имели очень высокие требования к капиталу по сравнению с другими типами. До 1989 года все кооперативы были некоммерческими в соответствии с Законом о некоммерческом жилье. После отмены некоммерческого статуса в 1989 году некоторые из преимуществ некоммерческого жилья остались для жилищных кооперативов в форме некоммерческого «арендного кооператива» в соответствии с разделом 5 (1) № 10 Закона о корпоративном подоходном налоге.
Хотя термин «жилищный кооператив» предполагает, что это кооператив, в просторечии этот термин также используется для жилищных компаний — ООО (GesmbH) или акционерных обществ (AG) — в соответствии с Законом о некоммерческом жилье. Основным отличием кооператива является обязанность членства и (или) внесения пая (покупка сертификата доли, сертификата акций в кооперативе). В любом случае все члены кооператива имеют один голос, а кооператив владеет, как правило, несколькими (несколькими десятками) многоквартирных домов. Например, в Берлине приблизительно 190 000 квартир находятся в ведении почти 100 жилищных кооперативов, в среднем на один кооператив приходится 1900 квартир, что составляет 15–20 многоквартирных домов.
По оценке DGRV (Немецкой ассоциации кооперативов Райфайзена), в Германии на начало 2019 года насчитывалось 1790 жилищно-строительных кооперативов, которые управляют примерно 2,2 млн квартир, объединяют около 2,8 млн членов, более 5 млн человек живут в кооперативных квартирах. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы есть почти во всех средних и крупных городах Германии, в Берлине это примерно 10% всего жилого фонда (16% составляют совместные домовладения, 52% — различные арендные дома). Небольшие кооперативы сами управляют и ухаживают за своими домами, средние и крупные для управления и сервиса создают дочерние управляющие и сервисные компании.
Во время объединения Германии принадлежащие государственным заводам и крупным фирмам многоквартирные дома не были приватизированы арендаторами квартир. Они, как правило, превратились в жилищные кооперативы. Это главное отличие от стратегии городского развития в странах, входивших в СССР, и в бывшей ГДР (одни стремились квартиры приватизировать бесплатно или с минимальной платой, другие ушли от массового тиражирования совместных домовладений). В чем выгода?
Рассмотрим на примере гражданина Беларуси, имеющего вид на жительство, предположим, в Германии. Информация о свободных квартирах в интересующем городе общедоступна. Подобрав подходящий вариант, гражданин пишет заявление на вступление в члены ЖСК. Далее ему необходимо внести небольшой вступительный взнос, который не возвращается, и пай. Размер пая может быть от 1000 EUR за двухкомнатную квартиру до нескольких десятков тысяч EUR. С этого момента гражданин — член кооператива и может пользоваться квартирой и участвовать в собраниях членов. Он также платит все предусмотренные коммунальные платежи и расходы, предусмотренные Уставом. Но через год он нашел работу в другом городе. Пишет заявление о выходе из ЖСК, получает в течение нескольких месяцев свой внесенный пай в той же сумме плюс банковские проценты и становится арендатором или членом кооператива в другом городе, где сеть работа. Никакого риска — собственная квартира может обесцениться и стоить целое состояние, а пай гарантированно возвращается в неизменном виде. И идеальные условия для перемещения рабочей силы.
Пример – как происходит просмотр квартиры в ЖСК «Висмарер»:
Сами кооперативы устроены, конечно, по-иному, чем наши. Как уже оговаривалось, один кооператив, как правило, включает десятки многоэтажек. Крупные жилищные кооперативы имеют собственные многоэтажные офисные здания по управлению своими же многоэтажками, где находится Правление кооператива и офисы дочерних сервисных компаний. Например, ЖСК «Марцанер Тор» в Берлине, образованный в 1999 году на базе жилфонда промышленных предприятий времен ГДР, включает 4000 квартир, годовой оборот — 4,2 млн EUR, панельные дома — от 3 до 9 этажей, все полностью реконструированы и утеплены. Кооператив построил для себя административное здание, где размещается управление, а часть помещений сдается в аренду. Для вступления в этот ЖСК необходимо внести пай в размере около 1000 EUR и вступительный взнос — 70 EUR (за 2-комнатную квартиру). Это дает вступившему право пожизненного проживания в выбранной им квартире. Собственником квартир является ЖСК, их нельзя приватизировать. Но и выселить члена ЖСК тоже нельзя, если он своевременно вносит квартплату и выполняет прочие установленные для жильцов требования. В случае его смерти наследник получает пай в денежном выражении и преимущественное право занять эту же квартиру, если захочет стать членом этого ЖСК. Если наследник (наследники) отказываются от этого, сообщение об освободившейся квартире размещается на информационных табличках на первых этажах домов ЖСК и в сети интернет. Управляющая компания ЖСК «Марцанер Тор» — ООО «Марцанер Тор» — это социальный проект кооператива, и работает она с рентабельностью от 3 до 5%. По мнению дирекции, это хорошая рентабельность для компании, занимающейся управлением жилищного фонда.
Видеоролик о многоквартирных домах немецкого ЖСК «Löbau eG»:
*все дома принадлежат одному кооперативу, находятся в городе Лёбау — 80 км от Дрездена (население города — 16 тыс. человек).
И вообще городская среда успешных стран Европы совершенно не похожа на нашу (Беларуси и стран СНГ). Обилие организационных форм владения многоквартирными домами, управления ими, разнообразие жилищных кооперативов (до пяти видов) и арендных домов (социальных, муниципальных, коммерческих, молодежных, смешанных, для пожилых людей и т. д.) создает преимущества прежде всего потребителям — городским жителям. А наши бесконечные споры на тему «ЖЭС – ТС» на этом фоне совершенно архаичны и не отвечают требованиям стремительно развивающейся индустрии жилой недвижимости 21-го века. Об этом в последнее время много говорят и пишут российские специалисты, например Галина ХОВАНСКАЯ, председатель комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Но практических шагов сделано мало.
Первым из наших городов-соседей, решившим возвратить «классический» кооператив, стал город Елгава в Латвии. В рамках проекта «Разработка рыночной модели доступного жилья» Европейским жилищным кооперативом LiM Living in Metropolises SCE в Елгаве планируется строительство первого в Латвии «классического» кооперативного многоквартирного дома. Проект будет длится с декабря 2019 года по декабрь 2021 и частично финансироваться Немецким федеральным экологическим фондом (DBU). Процесс планирования и строительства, а также само здание послужат практической моделью для иллюстрации технической и финансовой осуществимости классического кооперативного строительства в Латвии (квартиры не будут проданы), высокого качества и доступности такого жилья, обеспечиваемого именно классической кооперативной моделью. Проект осуществляется соучредителем Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН) — некоммерческим партнерством IWO-Berlin и Елгавской муниципальной жилищной управляющей компанией SIA (JNIP) при содействии нескольких Берлинских жилищных кооперативов, архитекторов из Германии и Финляндии.
Через МАМН можно будет получать информацию об опыте возвращения в Латвию «потерянного» вида городского жилья — классического жилищного кооператива. Мы постараемся, чтобы информация об этом проекте была широко доступна в Беларуси, и надеемся, что следующий эксперимент будет реализован в одном из белорусских городов.
Геннадий КАЛЁНОВ
Фотографии — с сайта ЖСК «Марцанер Тор»
Источник: gkx.by
