Гибкие офисы в Алматы составляют не более 1,5%, при общем объеме. Коворкинги – это не просто место, где можно арендовать рабочий стол, а возможность для делового партнерства. Гибкий офис вызывает интерес, как у фрилансеров, стартапов, IT компаний, так и у крупных корпораций. Этот формат рабочего пространства удобен оптимизацией расходов за аренду и гибкостью по срокам ее оплаты. О том, могут ли коворкинги вытеснить традиционный формат офисов и что им мешает стать прибыльными корреспондент Inbusiness.kz поговорил с экспертом рынка недвижимости Шахидой Садыровой и венчурным инвестором, фонд Ihsan Capital Амирханом Омаровым. Как отмечает эксперт рынка недвижимости Шахида Садырова, коворкинг – это только одна из разновидностей целого направления гибких офисов, которые набирают популярность. Коворкинг пространства также остаются востребованы, в то время, как спрос растет больше на мини-офисы. Это не очень большие приватные помещения, которые остаются в общей офисной эко-системе с инфраструктурой, доступной всем арендаторам. «В этом и кроется ответ на вопрос целесообразности и выгоды таких решений. Переговорными, конференц-залами, уборными, столовыми пользуются все и делят расходы по ним соразмерно пользованию и/или занимаемой площади», – говорит Шахида Садырова.
Важна атмосфера пространства
По словам эксперта, при текущих кризисных обстоятельствах такие решения становятся наиболее приемлемыми для компаний, стремящихся к умной оптимизации расходов за аренду офиса. Кроме того, гибкие офисы позволяют достаточно быстро и безболезненно сокращать или расширять занимаемые площади в кратчайшие сроки, без существенных помех операционной деятельности. Спрос на такие пространства вырос практически втрое и значительно превышает предложения на рынке. Это дает благоприятную почву для новых инвестиционно-привлекательных проектов на рынке коммерческой недвижимости. При этом, Шахида Садырова отмечает, рост предложения гибких пространств наблюдается не столь значительный. Прежде всего это связано с рядом ограничений и карантинных мер в текущем году, когда многие сектора бизнеса были практически парализованы около трети года. «Поэтому свидетелями более активного развития рынка в этом направлении мы станем уже в следующие два года, как в виде появления новый проектов, так и трансформации текущих офисных пространств. При общем объеме рынка офисной недвижимости, например, в Алматы на уровне 1,5 млн кв. м., гибкие офисы составляют не более 1,5%. Именно рост этой доли прогнозируется в ближайшие годы», – поясняет собеседница. В симбиозе с положительной экономической составляющей такие направления становятся привлекательными для девелоперов, говорит эксперт. Однако стоит понимать, что несмотря на спрос, конкуренция на этом рынке достаточно высока с точки зрения требований арендатора. Этот важный критерий ставит перед девелоперами достаточно сложные задачи, к примеру, такие, как создание правильной комфортной и продуманной инфраструктуры. Важна и атмосфера такого пространства. По словам эксперта, реализация таких проектов – это не просто нарезка пространства на мини-офисы, это создание прежде всего атмосферы и экосистемы взаимодействия и нетворкинга. «Главным генератором спроса сегодня являются компания от малого и среднего, до крупного бизнеса. Прежде всего это связано с оптимизацией расходов арендатора. Немаловажную же роль играет направление бизнеса арендатора, возможность и необходимость его взаимодействия с другими арендаторами одного пространства. Набирать популярность начинают и сообщества, базирующиеся на диверсификации направлений работ и активно взаимодействующие друг с другом. Так, компании стремятся находиться в среде, где также, как и они «обитают» их потенциальные партнеры, подрядчики и клиенты, создавая при этом своего рода круговорот взаимозависимости», – отмечает она.
Классика всегда в цене
По словам Шахиды Садыровой, объем оптимизации гибкого офиса зависит от формата и масштаба компании и пропорционален величине занимаемых традиционных площадей. Так, при аренде отдельного офиса арендатор оплачивает общие зоны начиная от конференц-залов до уборных самостоятельно, а в гибких офисах делит эту часть расходов с другими арендаторами. На примере компании штатной численностью до 30 человек размер оптимизации расходов на аренду при переезде из отдельно занимаемого офиса в мини-офисы достигает 30%. При этом арендатор зачастую получает и ряд преимуществ, таких как гибкость в отношении площади и сроков аренды. По мнению эксперта, формат гибкого пространства не вытеснит с рынка классические офисы. «Гибкие офисы, несомненно, формат с наиболее высоким потенциалом на рынке офисной недвижимости, где можно говорить о занятии сильных позиций и достаточно весомых долей на общем рынке. Но говорить о вытеснении классических офисов не приходится. Для перехода на новый формат рынка требуется трансформация не только квадратных метров, а прежде всего бизнес-единиц. Гибкие офисы – это гибкость мышления, образа жизни, видения и ведения бизнеса, что требует больших усилий и главное, времени», – добавляет собеседница. Она отмечает, что создание гибких пространств требует больших инвестиций, времени и работы с большим количеством арендаторов. В то время как для подавляющего большинства управляющих компаний в коммерческой недвижимости классические офисы являются наиболее простым, достаточно эффективным и при этом более понятным продуктом, который они могут предложить рынку. «Схема – построить Бизнес-Центр и сдать в аренду крупным арендаторам, всегда проще, нежели работать с десятками, а то и сотнями резидентов гибких офисов. Поэтому считаю, что гибкие офисы в ближайшие годы смогут увеличить долю своего присутствия не более чем на 5-7% от общего предложения на рынке», – говорит эксперт. По словам Шахиды Садыровой, важен правильный подход и четкая концепция проектов, как коворкинг, которая и создает вокруг себя сообщества и пул арендаторов. В этом сегменте офисной недвижимости остается необходимость работы с мелкими арендаторами. Необходимо постоянное и бесперебойное обеспечение всех важных функций для обеспечения жизнедеятельности каждого резидента. «Дальнейшее направление развития у этого формата я вижу прежде всего, как тиражирование уже успешных на рынке проектов. Их экспансия не только на рынке одного города, но и регионов, создание целых анклавов гибких офисов как на базе единичных крупных бизнес-центров, так и целых комплексов. Предполагаю, что интеграцию гибких пространств мы увидим также и на базе торговых и даже жилых объектов в крупных городах страны», – резюмирует Шахида Садырова.
Как избежать ошибок
По словам венчурного инвестора Амирхана Омарова, в Алматы на сегодняшний день работает около 20 коворкинг-пространств. Их количество остается стабильным последние два года, несмотря на то, что ежегодно в городе открывается около 4-5 гибких офисов, и столько же закрывается. Заполняемость алматинских коворкингов варьируется от 30 до 70%. Если предприниматель арендует помещение под коворкинг, вероятность в 99% что его бизнес потерпит крах. Аренда помещения требует стабильной оплаты его владельцу, оплаты за коммунальные и административные расходы. При этом не всем и не всегда удается обеспечить полную заполняемость пространства. «И эту ошибку продолжают повторять. Чтобы не уйти в минус, нужно выкупать помещение, либо работать по модели Revenue Sharing, то есть разделять доходы. Это значит, что предприниматель платить не фиксированную арендную плату, а к примеру, разделяет доходы 50/50 или 50/30 с арендодателем. В этом случае у него нет фиксированных арендных обязательств, не накапливаются долги за аренду. Владелец помещения также сам может открыть коворкинг, или найти людей, которые помогут ему успешно запустить его», – объясняет Амирхан Омаров. Еще одну ошибку, которую совершают предприниматели – открывают коворкинг в местах, где уже много подобных пространств и пустующих офисов. «Например, в Алматы, в районе Нурлы-Тау, одновременно, рядом друг с другом находится 5-6 коворкингов. В этом районе много пустых офисов, сидят большие корпорации. Там нет подходящей для коворкинга публики. Это приводит к заполняемости меньше 40% и постоянной смене владельцев», – говорит он. Как отмечает собеседник, коворкинг не только объединяет несколько бизнес-проектов на одной площадке, но и создает пространство для обмена идеями и информацией. Это одновременно приводит компании к взаимному обогащению и здоровой конкуренции. Такой важный фактор, как community building, то есть создание сообщества внутри коворкинга, принесет ему заполняемость в 90%. Как отмечает собеседник, не многие занятые в это сфере предприниматели, понимают это. Отсутствии духа сплоченности внутри пространства влечет за собой низкую окупаемость. «Я запустил пять коворкингов, и каждый из них продолжает успешно работать. В этом мне помог мой бэкграунд в сфере недвижимости и IT. Я собираю сообщество еще до появления самого пространства. Так было с последним коворкингом. Он заполнился за неделю после открытия. Я специально подбирал людей, которые смогут долгое время находится в соседстве друг с другом», – добавляет венчурный инвестор. Немаловажное преимущество коворикнгов перед привычными офисами – возможность индивидуального выбора рабочего места. «Я и сам люблю этот формат офисного пространства, потому что могу часть времени работать стоя, часть сидя, в светлой зоне или в тишине. Смена местоположения влияет и на работу человека, позволяет разгружаться, по-другому смотреть на свою деятельность, видеть разные перспективы», – говорит собеседник. Как отмечает Амирхан Омаров, от 50 до 70% резидентов гибкого пространства – устойчивые стартап-проекты и фрилансеры имеющие постоянные заказы или контракты. К основным резидентам относятся IT, дизайнерские, архитектурные и рекламные компании. По его словам, людям, занимающимся креативной деятельностью, открытое пространство только помогает в развитии. Для традиционных компаний такой формат рабочего пространства все еще не до конца понятен.
Пандемия задала новый тренд
Не всегда аренда рабочего места в коворкинге для компаний выгоднее традиционного офиса. Из-за кризиса в текущем году и уменьшения количества арендаторов на рынке появилось много дешевых офисов. Привлекает арендаторов гибких пространств готовая инфраструктура. Собеседник отмечает, что это направление рынка офисной недвижимости еще не зрелое и находится в процессе развития. «Рынок коворкингов еще не до конца реализован. На нем есть неудовлетворенный спрос. Например, в Алматы, можно создать не 20 коворкингов, а 50. Сейчас их общая площадь достигает 20-25 тыс. кв. метров, а спрос до 70-80 тыс. кв. метров. Проблема состоит в отсутствии людей с пониманием профессионального строительства коворкингов. Предприниматели не умеют правильно строить, выбирать локацию, делать расстановку внутри пространства, создавать внутреннее сообщество и т.д. Рынок новый, и профессионалов на нем мало. В ближайшие годы он будет расти, но не заменит традиционных офисов. Эта будет одной из важных ниш, которая займет 20-25% офисной недвижимости, но не больше. Это естественный предел его развития», – поясняет собеседник. Дальнейшее развитие у этого формата офисной недвижимости бизнесмен видит в появлении на рынке большего количества профессионалов. Вместе с тем, из-за пустующих бизнес-центров, средняя заполняемость которых сегодня 50-60%, будет расти и количество коворкингов. Пандемия задала новый тренд и люди больше не хотят толпиться в общественном транспорте и тратить время на дорогу, поэтому есть потребность создавать больше коворкингов в жилых районах.
Мария Галушко
