Депутат Мажилиса (нижней палаты Парламента Республики Казахстан) Екатерина СМЫШЛЯЕВА опасается, что отсутствие налаженного управления совместным домовладением (кондоминиумом) может привести к проблемам с обслуживанием домов в стране. Об этом она сообщила корреспонденту Zakon.kz в апреле 2022.
Проблема касается перехода на новые формы управления жилыми кондоминиумами, этих новых форм две — объединение собственников имущества (ОСИ, полный аналог ТС в Беларуси) и простое товарищество (ПТ, также похожая форма объединения граждан, без регистрации юридического лица). А до реформы Закона в Казахстане работали в основном КСК (кооперативы собственников квартир), которые объединяли совершенно разные совместные домовладения, управляли ими и обслуживали их (оказывали жилищно-коммунальные услуги).
История КСК проста. С августа по декабрь 1996 года государственные дотации на содержание многоквартирных жилых домов по всей Республике Казахстан были отменены сразу и полностью. КСК организовывались под руководством акиматов (аналог исполкомов в Беларуси) c разъяснением, что государство далее не в состоянии содержать многоквартирные дома и что после приватизации квартир (а в результате самих домов) все жители обязаны сорганизоваться в кооперативы собственников квартир (КСК) и обеспечивать содержание домов за свой счет посредством ежемесячных целевых взносов. Для этих целей ими были предложены типовой Устав КСК, образец учредительного списка собственников квартир, справки акиматов на адрес юридического лица с возможностью зарегистрировать его в управлении юстиции, статистическом управлении и налоговых службах, изготовления круглой печати и открытия счета в банке.
Таким образом, проблема была заложена еще в 1996 году — не было разделения функций Домовладельца, Управляющего (заказчика услуг от имени Домовладельца) и Услугодателя (поставщиков сервисных услуг и ресурсов). Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 1997 года лишь детализировал эту проблему, и КСК стал Управляющим и Услугодателем в одном лице со своим ИВЦ (информационно-вычислительным центром для расчета и печатанья счетов-извещений), многочисленным штатом сотрудников для оказания услуг, фактически копируя советский ЖЭК. При этом никаких барьеров при избрании для председателей КСК законодательство не предусматривало, а прием граждан председатели КСК осуществляли в своих квартирах, там же хранили документы. Организовать надлежащий ремонт домов удалось немногим КСК, в основном в Алматы. Острой была проблема недоремонта и отсутствия средств на капитальный ремонт, не говоря об энергоэффективной модернизации домов 60–70 годов постройки. Изменения в Закон от 2009 и 2011 годов и последующие изменения, направленные на выделение отдельных кондоминиумов в составе КСК путем открытия на каждый объект накопительного счета на капитальный ремонт, по существу ситуацию не улучшили. По состоянию на 2022 г. такие отчисления делают участники кондоминиумов в двух крупных городах (Алматы и Нур-Султан), а в остальных городах, как правило, игнорируют. Поэтому назрела реформа системы управления кондоминиумом, которую в Казахстане называют реформой ЖКХ (что, конечно, не одно и то же). Реформа началась в 2020 году путём внесения изменений в Закон «О жилищных отношениях», должна была закончиться в 2022, но продлена еще на два года из-за опасений в ее неэффективности.
Вот как об этом корреспонденту Zakon. kz рассказал Министр индустрии и инфраструктурного развития Казахстана Каирбек УСКЕНБАЕВ: — У каждого дома должен быть свой хозяин, потому что, когда КСК обслуживал 20–30 домов и подъезд этого дома не ремонтировал, так как занимался ремонтом подъезда в соседнем доме, у жителей этого дома возникало много нареканий. Поэтому мы хотим видеть расчетный счет этого дома, сколько на нем собирается денег и как они используются, для этого эти реформы и сделаны. Основная масса (кондоминиумов) сейчас действительно переходит на ПТ, готовятся соответствующие изменения. Следующим этапом будет двухлетняя возможность, чтобы с ПТ перейти на ОСИ — более правильную юридическую форму с учетом реализации данного законопроекта. Никакого коллапса не будет — мы о ликвидации КСК речи не ведем, мы говорим о том, что КСК должно перейти в форму либо сервисной компании, либо управляющей компании.
Таким образом, зарождение профессиональных управляющих и сервисных компаний не было подготовлено и регламентировано, а происходит по ходу проведения реформы. ПТ и ОСИ не стали Домовладельцами, а по-прежнему выполняют функцию «самоуправления», когда не сведущим в управлении недвижимостью совладельцам дома опять предлагают взять управление общим имуществом дома в свои руки.
По данным центра ЖКХ Казахстана переход на новые формы управления завершен практически на 79%. Из них юридическое подтверждение перехода есть только у 6%, остальные проценты — это так называемые простые товарищества (ПТ), которые не подлежат регистрации, то есть практически могут существовать только на бумаге и в отчетах. Многие жители в регионах не слышали о новых формах, и их дома продолжают обслуживать-ремонтировать КСК.
При этом казахстанские специалисты отмечают, что в соответствии с новой редакцией Закона «О жилищных отношениях» для регистрации ПТ (простого товарищества) необходимо утверждение «Договора о совместной деятельности» всеми совладельцами дома. Но обычно в наличии есть только протокол «О выборе формы управления кондоминиумом», поэтому почти все ПТ зарегистрированы с нарушением норм этого Закона. Указанный договор должен был, по задумке авторов реформы, создать рамочные правила для каждого дома (кто за что будет отвечать, как оплачивать расходы, как принимать решения, как выбирать управляющих и услугодателей, как содержать домашних животных и т. д.). Регистрация ПТ в обход этой нормы Закона создает еще больший хаос, то есть хотели получить «правила дома без создания юрлица», а не получили фактически «ни юрлица, ни правил».
Из этой истории можно сделать несколько выводов.
- Моделировать такой сложный социум, как совместное владение многоквартирным домом (кондоминиумом), необходимо на временной отрезок жизненного цикла дома (от его проектирования до утилизации). Для этого требуется наладить межсекторное сотрудничество.
- Исходя из п. 1, реформирование совместного домовладения лучше начинать в новом строительстве. Если реформирование будет успешным — совладельцы ранее построенных домов-кондоминиумов немедленно захотят таких же изменений, но это будет их решение.
- Товарищество собственников в Беларуси (ОСИ в Казахстане) должно быть Домовладельцем, а не способом управления. Наличие различных способов управления в виде юридических лиц, при отсутствии юридического лица — владельца дома, это самая распространенная ошибка законодателей всех постсоветских стран.
- Товарищество собственников в виде особого вида юридического лица упрощенной формы должно создаваться в обязательном порядке в каждом совместном домовладении. Функция товарищества собственников — владелец дома и заказчик услуги по управлению общим имуществом дома.
- Управляющий (государственное или частное юридическое лицо) должен соответствовать законодательно установленным требованиям для такого вида экономической деятельности. Государство должно создать условия для развития этой важной профессии (заказ на разработку профессионального стандарта, образовательного стандарта, учебного плана для подготовки молодых специалистов — будущих работников управляющих компаний).
- Все домохозяйства страны, особенно с низкими в силу сложившихся обстоятельств доходами, невозможно сделать собственниками квартир (совладельцами многоквартирных домов). Необходима государственная программа производства и воспроизводства арендного жилья
Геннадий КАЛЁНОВ,
по материалам прессы Республики Казахстан
