Зачем и как нам оставить жить наш КСК?

Анамнез. 10.10.2021 ищу свежую информацию в Гугле по теме «выбор формы управления кондоминиума» и нахожу ответ:

ИСТОЧНИК — КАЗАХСТАНСКИЙ ЦЕНТР МОДЕРНИЗАЦИИ И РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА       

С 7 января 2020 года вступил в силу Закон Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства».

В рамках принятого Закона предусмотрены только две формы управления:

1.Объединение собственников имущества (ОСИ)– юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного МЖД, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность, которое будет работать по принципу «один дом – одно ОСИ – один счет».

2. Простое товарищество (ПТ) — без образования юридического лица, которое будет работать по принципу «один дом – одно ПТ – один счет».

В МЖД, расположенных на едином фундаменте либо имеющих единые общедомовые инженерные системы, собственники квартир, нежилых помещений вправе создать одно ОСИ или ПТ при согласии более 2/3собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.

КСП(К), ПКСП(К), ПК могут осуществлять свою деятельность до 1 июля 2022 года.

После завершения срока действия КСП(К), ПКСП(К), ПК должны по акту передать совету МЖД все имеющиеся технические, финансовые и иные документы и произвести ликвидацию в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан.

Т.е. до «часа Х» осталось ждать недолго.  Надо что-то делать. И тут надо бы как-то обойти очередную «глупость ребят», которые придумали принцип «один дом – одно ОСИ (ПТ) – один счет» как панацею от всех бед ЖКХ. Они как всегда не подумали:

• сколько это «одиночество» будет стоить людям? Ответ – рыночная стоимость услуг управляющих компаний в Алматы начинается со 120т/м2/мес. при нашем тарифе 24т/м2/мес., цены растут. образовалась очередь, нам отказали даже на таких условиях.
• где каждому дому набрать людей в ОСИ или ПТ?
• где набрать людей в Советы их домов? и в ревизионные комиссии?
• где взять людей, которые возьмутся за обслуживание этих структур?
• где взять юридические адреса для их регистрации? и т.д. и т.п.
• как ответят люди на коммерциализацию ЖКХ? КСК – организации некоммерческие и их-то ликвидируют, обеспечивая недобросовестную конкуренцию коммерсантам;
• стоит ли доверять принципу: «внедрим рынок в ЖКХ, и он всё рассудит»? Не рассудит, потому что изначально даёт преимущество коммерсантам.
• вместо «один дом – одно ОСИ (ПТ) – один счет» проще в учётную политику существующих КСК (обязательный документ в бухгалтерии) ввести требование раздельного учёта по домам.
• вместо «один дом – одно ОСИ (ПТ) – один счет» проще ввести в банковскую практику открытия и ведения текущего и накопительного счетов кондоминиумов наличие второй подписи от Совета дома на платёжках. Это спасёт деньги собственников от произвола КСК.
• вместо «один дом – одно ОСИ (ПТ) – один счет» проще ввести в административную практику запрет ареста счетов кондоминиумов (открытых кооперативом) по обязательствам (штрафам) КСК. Это спасёт деньги собственников от произвола налоговых органов, кредиторов и прочих третьих лиц.
• реформа ЖКХ масштабированием имеющегося положительного опыта, а не путём ломки старого. Эволюция, но не революция.
• политика социального государства в ЖКХ (Республики Казахстан, в частности) должна ориентироваться на услуги некоммерческих организаций (отказ от коммерциализации ЖКХ).
• Со слов Законодателя поводом для реформы ЖКХ с одной стороны служат «жалобы на КСК», а с другой «пассивность населения в вопросах ЖКХ»? Получается, что «пассивные» много жалуются? Видимо проблема не в «пассивности», а в плохой настройке системы ЖКХ. «Пассивность» надо рассматривать как плюс, и благодарить Господа, что пока усилиями Законодателя дело не дошло до «Активности» в протестном её понимании.

Для наших людей, привыкших к пассивности в вопросах общего имущества, участие в ОСИ, ПТ, Совете (и даже просто в общих собраниях) на общественных началах – задача непосильная. Особенно с учётом запретов на совмещение должностей в этих структурах, запретов на самостоятельное ведение ими хозяйственной деятельности по обслуживанию своих домов (сами они не могут, а должны искать подрядчика на эти работы) и ещё много необеспеченных требований и ограничений. Одно из таких – управляющая компания должна иметь в штате специально обученный и сертифицированный на управление жилой недвижимостью персонал, и не известно, где его взять, где и кто этому учит в масштабах страны?

Диагноз. Общее впечатление от этих ребят (авторов – чиновников)– живут по принципу «что нам стоит дом построить – нарисуем, будем жить». Но нарисованная ими конструкция мало похожа на жизнеспособную. Ситуация осложнятся тем, что на их стороне Закон. А на нашей (собственников помещений – квартир) только здравый смысл. Здравый смысл на основе многолетнего кооперативного опыта. Это когда мы — потребители услуг по обслуживанию своих домов создавали одну структуру для обслуживания наших общих интересов. Структуру, которая, кстати, могла открыть и обслужить по два счёта на каждый дом и гарантировать их контроль со стороны обслуживаемых домов. До какого маразма надо было дойти, чтобы в законодательном порядке запретить общемировую кооперативную практику? Я прогнозирую, что к «часу Х» начнутся разбирательства в судах страны и ребята в очередной раз сядут в лужу.

Вывод: Законодатель корректно и компетентно сформулировал акценты на болевых точках системы ЖКХ: прозрачность работы органов управления кондоминиумов (домов), эффективный контроль бюджетов кондоминиумов (домов), компетентный анализ состояния общего имущества домов, оперативное взаимодействие органов управления домов и собственников и прочее. Но в части выбора способов лечения ситуации реформа ЖКХ на сегодня видится не подготовленной.

Лечение.

Законодателю надо:

• попробовать отнестись как к конструктивной критике по вопросам: что проще чем «один дом – одно ОСИ (ПТ) – один счет», эволюция, а не революция, отказ от коммерциализации и т.д.
• озаботиться налаживанием «горизонтальных» рабочих коммуникаций с участниками процесса предварительного обсуждения и подготовки Закона к принятию: Советы домов, акиматы, жилищные инспекции, КСК и проч.
• подумать о создании некоего института независимой экспертизы законотворческой деятельности, дабы избежать принятия необеспеченных либо недостаточно продуманных законов.

Законодателю необходимо:

• подумать, как в кратчайшие сроки реализовать программу создания Советов домов, как самого простого органа управления. Говорим о ликвидации КСК и ПКСК, о регистрации ОСИ и создании ПТ, и забыли о Советах домов? А ведь с них-то и начинается процесс. Применить прокурорский надзор, направить работу жилищных инспекций?
• поскольку создание Совета — это первый шаг в достижении «ощутимой активности» и предполагает выявление граждански активной группы среди соседей, надо расширить её функционал другими социальными задачами, например, борьбой с КОВИД и прочее. Найти стимулы проявления «активности» в расширенном понимании.

Собственникам необходимо:

• выбрать «Совет дома» как совещательный и представительский орган, формально это и будет «орган управления» без образования юридического лица и права ведения производственно-хозяйственной деятельности. Всего-то надо минимум 3 человека. Поручить этим конкретным людям разобраться, в вопросе и доверить делать дальнейшие шаги по Закону от Вашего имени.
• решить надо ли воспользоваться услугами сторонней управляющей компании или наладить работу (через договор) и остаться в своём КСК? Я рекомендую Вашему Совету заключить договор со своим КСК как с сервисной компанией по обслуживанию дома. Это будет дешевле и обеспечит контроль за работой такого подрядчика через участие в Правлении кооператива. Это избавит вас от хлопот создания ОСИ или ПТ, от налаживания их дальнейшей работы. Это не нарушит действующий Закон.

Автор – Сергей Адольфович Боярчук, в качестве консультанта с 5-ти летним профильным стажем, член Совета дома Байсеитовой 45, член Правления кооператива «Пограничник»

P.S. стилистика и орфография автора сохранены