Жилищная реформа в Казахстане продвигается неспешно. Постепенно исчезают простые товарищества, в состав которых входили десятки и сотни квартир. Однако массового исключения этих организаций из реестра пока не происходит.
Остаётся без движения и процесс признания квалификации управляющих жилыми домами. Без этой процедуры второй год невозможно запустить механизм конкурсов для выбора временных управляющих компаний. Несмотря на многократные заверения о скором запуске, работы по подготовке новых кадров остаются в подвешенном состоянии. Даже возврат профессионального праздника не дал ожидаемого эффекта.
Позитивная новость — признан факт скорого возвращения КСК как формы управления и содержания общедомового имущества. Законопроект уже ушёл в Сенат. И теперь возникает вопрос: можно ли выбрать субъект управления в лице КСК, минуя создание формы управления?
Сегодня остались только две формы:
- ОСИ — объединение собственников имущества;
- НСУ — непосредственное самоуправление.
Однако выбор формы управления теперь не обязателен — приоритетное значение получает решение общего собрания собственников, которое вправе напрямую выбрать КСК или управляющую компанию (УК) в качестве субъекта управления.
Некоторые утверждают, что для выбора КСК необходимо создать форму управления. Это не соответствует действительности. Попытки ограничить права собственников приведут, скорее всего, к массовому выбору формы НСУ как наиболее простой и понятной.
Уже сегодня многие ОСИ выражают желание перейти в КСК. В этом случае достаточно:
- Приостановить работу ОСИ.
- Принять решение на собрании о выборе КСК в качестве субъекта сервисной деятельности.
Создание формы управления исключительно ради выбора субъекта управления — это лишняя бюрократия, сопряжённая с финансовыми затратами. Более того, она создаёт риск распыления ответственности за содержание и управление общедомовым имуществом.
При создании НСУ как формы управления, КСК может уйти от функции управления и отвечать лишь за содержание. Это приведёт к проблемам при участии в госпрограммах по капитальному ремонту: доверенное лицо НСУ, не являющееся юрлицом, не сможет заключить договор с оператором программы.
Таким образом, любые попытки ограничить права собственников со стороны законодателя, не основанные на здравом смысле, будут встречены саботажем и игнорированием.
Решение собрания собственников — это высшая форма волеизъявления. История показала: подменить его административными ограничениями не удаётся.
В этой логике будут строиться и отношения с управляющими компаниями. Они доказали своё право быть на рынке, но, к сожалению, не получили равного отношения со стороны законодательства. Их будут штрафовать за не открытие счетов на капитальный ремонт, но при этом хотят обложить налогами (КПН, НДС) средства, полученные не в доход, а на целевые нужды дома.
И снова пострадавшим окажется собственник — ему придётся оплачивать повышенные налоги за качественный сервис.
Пострадает и сам рынок профессиональных управляющих компаний, который с 2020 года официально поддерживается государством, но на практике — последовательно уничтожается непродуманными решениями.
Особое внимание следует уделить случаям выхода отдельных домов из состава ОСИ, созданных «по факту наличия единых инженерных сетей». Такие дома смогут избрать КСК или УК и, согласно правилам, совет дома и председатель обязаны в течение трёх дней передать всю документацию новому субъекту управления.
Посмотрим, насколько охотно будут председатели ОСИ передавать общедомовое имущество по акту приёма-передачи. Ведь именно в таких случаях проявляется истинная суть «реформы».
Порочная практика, удерживающая дома в составе одного ОСИ-ЖК, уходит в прошлое. Теперь, чтобы изменить субъект управления, не нужно переизбирать председателя ОСИ — достаточно принять решение на собрании.
Да, возможны временные сложности с разграничением ответственности. Но это приведёт к улучшению качества управления. От профессиональных и ответственных КСК и ОСИ собственники никуда не уйдут.
Государство же, в лице местных чиновников, получит больше полномочий по составлению административных протоколов за новые составы нарушений и, очевидно, постарается взять под контроль ход реформ.
Интересные времена наступают, дамы и господа!
Председатель Ассоциации КСК г. Алматы Рубцов А.А.
