Залив квартиры по вине управляющей компании означает, что именно она обязана компенсировать причиненный ущерб. В статье далее расскажем, в каких случаях можно вести речь об ответственности коммунальщиков и какие действия нужно предпринять собственнику, чтобы в дальнейшем успешно взыскать деньги на ремонт.
Затопило квартиру — в каких случаях виновата управляющая организация
В многоквартирных домах есть два вида имущества:
— Общедомовое (ключевой признак — обслуживание более одного помещения).
— Внутриквартирное (обслуживает только одну квартиру).
При этом оба вида должны содержаться в надлежащем состоянии. Только за содержание общедомового имущества отвечает управляющая организация, а за содержание внутриквартирного — собственник квартиры. Таким образом, на первый взгляд граница ответственности между собственниками и управляющей компанией очевидна.
Однако часть общедомового имущества неизбежно находится внутри квартир — и в связи с этим нередко возникают трудности. Например, кто виноват в прорыве батареи? Ответ на этот вопрос зависит от того, к какому виду имущества она относится и из-за каких действий произошел инцидент. Рассмотрим ситуации, в которых можно говорить о затоплении квартиры по вине управляющей компании.
Залив из-за поломки общедомового имущества, находящегося вне квартиры
Это тот случай, когда управляющая организация — стопроцентный «виновник торжества». В качестве наиболее часто встречающихся на практике примеров можно назвать прорыв трубы центрального отопления на чердаке, протечку крыши, прорыв канализационных стояков.
Иногда управляющая организация пытается свалить вину на подрядную организацию, которая выполняла работы на проблемном имуществе. Однако в договорах подряда, как правило, не предусмотрена ответственность подрядчика перед заказчиком и третьими лицами за причиненный ущерб, поэтому суды считают, что отвечать в описываемом случае должна именно управляющая компания.
Залив из-за прорыва батарей, находящихся в квартире
Судебная же практика по поводу аварий с радиаторами отопления и полотенцесушителями, расположенными в квартирах, неоднородна. Есть 2 противоположные позиции:
— Управляющая компания несет ответственность за содержание в порядке всей системы отопления, включая радиаторы, если они не оснащены индивидуальными отключающими устройствами. Как отметил суд по одному из дел, они необходимы для функционирования системы отопления в целом и являются ее неотъемлемыми элементами, без которых она не может функционировать. Лишь радиаторы, оснащенные отключающими устройствами, относятся к внутриквартирному имуществу, за содержание которого отвечает собственник жилплощади.
— За содержание обогревающих элементов, находящихся в квартире, отвечает собственник, причем наличие отключающих устройств значения не имеет. Эта позиция в судебной практике преобладает.
Однозначно отвечать перед пострадавшим будет собственник квартиры, если залив находится в прямой причинно-следственной связи с его действиями. При этом нет разницы, было имущество общедомовым или нет. Пример — ситуация, когда причиной потопа стали нарушения при установке радиатора, которая производилась сторонними лицами без уведомления и участия управляющей компании.
И напротив, залив, вызванный действиями коммунальщиков, означает, что квартиру затопило по вине управляющей компании. Например, если ими была произведена некачественная замена батарей, что затем вызвало потоп, или радиатор прорвало от гидроудара.
Залив из-за течи в системе водоснабжения
Ответственность управляющей компании за содержание системы водоснабжения заканчивается после первых запорных регулировочных устройств (кранов) на отводах от общих стояков. Самовольное вмешательство собственников в работу этой системы исключает ответственность коммунальщиков. Например, если течь возникла из-за несанкционированной замены стояка.
За сохранность и эксплуатацию оборудования, расположенного после запорных устройств, несет ответственность собственник. Например, если течь возникла на внутриквартирной разводке холодного водоснабжения или жильцы просто забыли закрыть кран.
Первоначальные действия собственника при обнаружении потопа
При обнаружении потопа рекомендуется:
— Обесточить квартиру.
— Перекрыть воду.
— Сообщить об инциденте в аварийно-диспетчерскую службу (диспетчер обязан зарегистрировать заявку в журнале и сообщить ее номер).
— Подняться к соседям и попытаться узнать, откуда поступает вода.
— Провести подробную фотосъемку последствий потопа.
— Пригласить в квартиру соседей и заручиться их поддержкой на случай, если в будущем понадобятся свидетельские показания.
Согласно п. 152 Правил предоставления коммунальных, утв. постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354, управляющие организации или ТСЖ обязаны составить акт обследования помещения в течение 12 часов с момента обращения собственников в аварийную службу.
Однако на практике эти сроки часто не соблюдаются. Причем некоторые собственники и вовсе получают немотивированный отказ в составлении акта, если речь идет об устных обращениях. Если коммунальщики явно не торопятся, целесообразно подать заявление о затоплении квартиры в ЖЭК.
Без заявления не обойтись, если заявка в диспетчерскую службу не подавалась. Например, залив был обнаружен не сразу и вода уже успела высохнуть. Кстати, никаких сроков давности в подобных случаях нет, т. е. коммунальщики не имеют права отказать в составлении акта.
Подача заявления о затоплении в ТСЖ или управляющую организацию (ЖЭУ, ЖЭК, УК)
Заявление пишется в свободной форме. Приведем его примерную структуру:
— В шапке указывается наименование и адрес управляющей организации или ТСЖ, а также Ф. И. О. и адрес заявителя.
— В основной части сообщается об обнаружении залива в квартире заявителя и указывается предполагаемая причина затопления.
— В просительной части излагается просьба о проведении обследования квартиры и составлении акта.
Можно приложить к заявке фотоматериалы (необходимо будет указать их в качестве приложений). Подписывается документ собственником жилья.
Подготовить следует два экземпляра заявления: оригинал и копию. Оригинал вручается работнику управляющей компании или председателю ТСЖ лично, на копии же тот должен поставить отметку о принятии с указанием Ф. И. О., должности, даты и времени, а также подпись.
Не исключена ситуация, когда нерадивые коммунальщики отказываются принимать заявление. В таком случае собственнику ничего не остается, кроме как направить его почтой с уведомлением о вручении и описью вложения.
Действия управляющей компании при затоплении квартиры
Управляющая организация обязана направить своих представителей (как правило, это технические специалисты и кто-то из руководства) для проведения обследования затопленных квартир и составления комиссионного акта. В состав комиссии должны быть включены собственник квартиры, из которой было произведено затопление, и владелец квартиры, пострадавшей от потопа. Если это невозможно, вместо каждого отсутствующего гражданина в комиссию допускается включить двух незаинтересованных лиц.
В акте фиксируются выявленные обстоятельства причинения вреда имуществу и описываются повреждения в квартирах. Один экземпляр акта обязательно должен быть выдан собственнику на руки.
Кроме того, как правило, в акте указывается предполагаемый виновник аварии. На практике, если течь возникла в квартире, представители управляющей компании часто указывают, что виноват ее собственник. Однако этот документ — вовсе не истина в последней инстанции. В дальнейшем, в ходе судебного разбирательства, может быть назначена строительно-техническая экспертиза с целью определения причин аварии и виновного лица.
Итак, управляющие компании и ТСЖ могут стать виновниками в потопе в 2 случаях: если авария произошла из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества или из-за их виновных действий. Однако в любом случае, независимо от того, кто именно виноват, коммунальщики обязаны составить акт о затоплении в течение 12 часов после регистрации заявки аварийной службой.
Источник: webohrannik.ru
